专业法务支招“房产租赁纠纷”
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根据不完全统计，近几年间，各地法院受理的房屋租赁纠纷案件数量成倍的上涨，并大部分占据了各地法院案件的“半壁江山”。
随着房价的不段攀升，越来越多的人选择租房，在租房过程中，最害怕的事情就是房屋租赁纠纷的产生。准备租房的朋友要注意了解这些容易产生租赁纠纷的事项，以免造成损失。
易法通就此特设“房产租赁纠纷”专题，由易法通十年经验专业律师为您解答。
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根据不完全统计，近几年间，各地法院受理的房屋租赁纠纷案件数量成倍的上涨，并大部分占据了各地法院案件的“半壁江山”。
随着房价的不段攀升，越来越多的人选择租房，在租房过程中，最害怕的事情就是房屋租赁纠纷的产生。准备租房的朋友要注意了解这些容易产生租赁纠纷的事项，以免造成损失。
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一旦遇到房屋租赁纠纷，当事人该如何处理?有以下几种解决方式：
1、协商解决
房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决。
2、协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决
……
法有规定，若是房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同；房屋租赁期限在半年（6个月）以上应当采取书面形式租赁合同，若是当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。而且，需要采用口头房屋租赁合同风险较大，采取口头形式，发生争议时要有其他证据证明。
房屋租赁合同的期限不得超过二十年。若租赁期间届满，当事人可以续订，但续订的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。也就是说当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指总租赁期限不能超过20年。若是房屋租赁期限超过20年，也并非整个租赁合同无效；而是超过20年的部分无效，也就是租赁期限按20年计算。
承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。并且，出租人还负有在合理期限通知承租人的义务。
房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金；但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。
房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费。
就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，法院按下列顺序确定履行合同的承租人：1、已经合法占有租赁房屋的；2、已经办理登记备案手续的；3、合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。也就是说，“一房数租”优先顺序如下：占有人→登记备案人→先成立合同者。
面对各种房产租赁纠纷的教训，律师建议提前做好防范，以避免房屋租赁纠纷：
1、完备房屋租赁的法律要件。
业主（出租人）要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，要符合以下要件：
（1）要依法签订书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。
（2）合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。
（3）房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。
2、租前调查。
出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。盲目出租，草率签合同，直到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。
承租人租房前，最好到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可以租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，如能做到这点，基本上就可避免盲目租赁房屋而造成经济损失事件的发生。
3、承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。
对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。
4、出租人出租房前，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格。
租价过高，不但容易产生纠纷，而且出租人的利益也很难得到保证，所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。
5、房地产管理部门进一步加强对租赁市场的监管力度。
（1）进一步规范管理，严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。
（2）加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时予以纠正和化解。
（3）加强宣传，逐渐使当事人认识到合法租赁的好处。第四是加强和有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自的职责，减少租赁纠纷的发生。
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