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易法通商品房专题，免费为您提商品房买卖合同，买卖商品房注意事项等权威律师在线解答和专业律师建议，帮您快速解决自住型商品房买卖问题。
随着市场经济的发展，商品房买卖也越来越频繁。2014年1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，商品房销售额达到23674亿元，其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房交易量越大，引发的问题也越多。例如，买方根据商品房销售广告和宣传材料与卖方签订合同，最后交房时不符合广告或者宣传材料所述该如何处理？
现在商品房买卖问题的主要原因是当事人缺乏对商品房买卖相关法律法规以及司法解释的了解，从而产生理解的偏差而导致纠纷的产生。
易法通就此特设“商品房”专题，由易法通十二年经验专业律师为您解答。
对于许多购房者而言，一套房子可能要倾尽其一生的财力，购房者在购房前需要注意一下几点，避免买到“瑕疵房”
一、商品房销售的条件
1、明确房产属于现售房还是预售房
2、检查卖方是否取得“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
二、土地使用年限
······
商品房分三种：一是普通住宅商品房，使用年限70年；二是商住两用商品房，使用年限50年；三是纯商业商品房，使用年限40年。
一、预期违约： 1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。如：开发商在约定的交房期限届至前因房价上涨等原因明确表示不愿卖房，即构成预期拒绝履行，其应承担相应的违约责任······
1、产权的区别：很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金······
1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 2、按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； 3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； 4、已确定施工进度和竣工交付使用时间······
根据《商品房销售管理规定》的要求，商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。在商品房买卖合同，双方应当明确以下主要内容： 1、当事人名称或者姓名和住所； 2、商品房基本状况； 3、商品房的销售方式； 4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间······
商品房作为买卖的标的，特殊性表现在：价值大、交易期长、法律关系复杂等。房屋买卖中必然会涉及合同的签署、合同条款的分析、房地产政策法规的了解等，那么商品房买卖要注意哪些问题？具体来说：
一、要注意买卖合同的主体是否合格
（一）卖方主体问题。
商品房销售主体只能是依法设立、具有企业法人资格的经济实体房地产。
（二）买方主体问题。
购买人应是18周岁以上具有完全民事行为能力、可以独立进行民事活动的自然人，也可以是依法成立的法人或其他组织。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，但就购买商品房而言，应由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。不满10周岁的人购买商品房，应由其法定代理人代理。
二、商品房销售要符合一定的条件
（一）商品房预售实现许可证制度。
开发企业进行商品房预售应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房预售应满足下列条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
（二）商品房现售应当符合下列条件：
1、现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
4、已通过竣工验收。
5、拆迁安置已落实。
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用的条件或者已确定施工进度和交付日期。
7、物业管理方案已落实。
另外关于销售证件的审查。有些开发商由于资金的原因，只按一定比例交纳了土地出让金，因而领取的是临时国有土地使用证，因而在其领取的商品房预售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，作为买受人要着重审查您要购买的房屋是否包括在预售范围内。决不要认为开发商有了预售许可证，所有的房产都是合法销售。这是许多买受人容易忽视的环节。
（三）注意购房合同中的定金的约定。
在签订购房合同之前签订的认购书是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的，对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。对其中定金的约定一定要看清楚，否则可能会造成购房者利益的损失。
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