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法律常见问题   专业律师答疑

专业律师支招“房屋延期交付”

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在中国人的传统思想里,房子就等于家,是一个人的立身之本,不少人再苦再累也要买一间房子安身立命。2013年中国商品房销售额达81,428.28亿元,而商品房销售面积则达130,550.59万平方米。今后中国的商品房需求依然不会减少,商品房的价格依然不会降低。

在这么一个大环境中,许多人都是用自己辛苦攒下的血汗钱去买房。经过几轮认真选房、讨价还价后以为自己终于可以住上房的时候却发现出卖方延迟交付房屋,此时要学会用法律武器来维护自己的权益,督促出卖方早日交房。

  1. 大家最关注的问题
  2. "房屋延期交付"的常见问题
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    延期交房需要承担哪些赔偿责任

    《合同法》等法律规定合同当事人一方违约,另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。对开发商延期交房的违约责任按延期时间一般分两种情况处理:

    1、延期超过三个月的,购房者有权选择解除合同或继续履行合同,并可要求开发商支付违约金。

    2、逾期不超过三个月的,自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向买受人支付已付房款的一定比例(一般约定万分之二或三)的违约金,合同继续履行。

    "房屋延期交付"的常见问题

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    1. 开发商逾期交房如何维权?

      (1)解除合同。根据《合同法》规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》对“合理期限”进行了明确规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。根据以上法律规定,如果开发商延期交房;而购房者对其进行了交房催告,经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,可以解除合同。

      (2)要求履行合同并支付违约金。购房者可要求开发商自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日支付已付房款的一定比例(一般约定万分之二或三)的违约金;并且要求开发商继续履行合同,交付所购房屋。

    1. 开发商延期交房诉讼有效期是多久?

      关于开发商延期交房的诉讼时效因诉讼请求的不同有不同的计算方式:

      (1)如果是请求开发商交房的,因为购房者收房是物权请求权,此类物权请求权不受诉讼时效约束。购房者随时都可以起诉开发商交付房屋。

      (2)如果是请求开发商支付逾期交房的违约金和逾期利息的,诉讼时效从购房者知道或应当知道自己的权利受侵害之日算起,诉讼时效为两年。因为开发商迟延交房是一个持续的侵权行为,如果开发商一直不交付房屋,那么支付违约金的诉讼时效就一直没有开始计算,购房者随时可要求开发商支付违约金;如果开发商已交付房屋了,那么诉讼时效从交付房屋的第二日起开始计算。

    1. 开发商延期交房的违约金是多少?

      1、如果延期交房不超过三个月,那么开发商自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日支付的违约金为已付房款的万分之二或三。

      2、如果延期交房超过了三个月,购房者有权选择解除合同或继续履行合同,并可要求开发商支付违约金。

      (1)违约金的金额合同有约定的依合同规定支付。事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

      (2)商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    1. 延期交房以何时为限?

      出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同,所以延期交付的期限为三个月。延期交付不超过三个月的按日向买受人支付违约金,合同继续履行。超过三个月的,买受人有权解除合同,要求出卖人退款并支付违约金;但买受人要求继续履行的,自交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付违约金。

    专业律师对“房屋延期交付”的建议

    出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。但需要注意的是,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

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