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法律常见问题   专业律师答疑

专业律师支招“物业管理职责”

阅读(2820) 免费咨询(9940581)

中国物业管理事业起步较迟,1979年后萌芽,1994年开始运用政府行政力量和法规政策推广物业管理,至2000年,中国物业管理已初具规模,并在新建住宅区的管理方面占据了绝 对优势和主导地位。相应的,物业管理民事、经济行政愈益频繁,物业管理纠纷也不断出现。

物业管理纠纷之所以屡屡发生,其原因是多方面的。第一,有关物业管理配套方面的法律尚不健全,是物业管理纠纷不断增多的根本原因。第二,建管不分的管理体制,是引发物业管理纠纷的根源。第三,物业管理公司角色错位,行为不规范。第四,业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。此外,很多物业管理公司都是从开发商手中直接接管小区,与业主之间并未签订合同或协议,双方权利义务关系不明确,物业管理公司要么收了钱不办事,要么办了事收不了钱,再加上双方缺少沟通,互不信任,纠纷也就在所难免。

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  2. "物业管理职责"的常见问题
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    物业管理职责范围

    物业管理属于服务性行业,根据社会生产力和人们对生活需求的变化,运用先进的养护技术和各类现代科学知识,借助经济手段来管理,为业主、住户以及居民提供所需要的全方位、都层次的服务。

    不同类别的物业有着不同的管理侧重点,但是有一些基本内容是大多数物业管理都要涉及到的,概括起来,大致有以下几个方面的内容:

    1、物业及其配套设施的维护和保养

    对物业来说,机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等,都必须处于良好的工作状态,才能保障物业的正常、安全使用。

    经常进行维护和保养,可以延长物业的使用寿命,为业主和租户提供基本的使用保证。

    2、加强保安和消防管理,向业主和租户提供生活和办公的安全保障

    必须认真做好治安管理工作,承担起大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等,甚至还包括排除各种干扰,保持居住区的安静。

    ······

     

    "物业管理职责"的常见问题

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    1. 业主财产损失,物业公司是否担责

      近年来,因住户财产丢失和毁损引发的纠纷,在物业管理纠纷案件中逐渐增多。

      小区的安全保卫是物业管理公司的一项重要职责和义务。对于小区内发生的车辆丢失、财产被盗造成的损失,物业管理公司应否承担赔偿责任?

      (一)物业管理公司负赔偿责任

      该种情况的前提是物业管理公司没有履行法定或约定的保安义务。

      ······

    1. 入室盗窃案,物业公司什么责任

      物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。所以,小区业主家被盗,物业公司是否承担赔偿责任,不是根据小区业主是否缴纳了物管费来确定,而是需要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,业主家中财产失窃,并不能要求物业公司承担赔偿责任。

    1. 小区发生刑事案件,物业是否担责

      小区内发生刑事案件,导致业主的人身、财产遭受损失,业主或其近亲属以物业未尽安全保障义务提起诉讼,要求物业公司承担赔偿责任的案件也不在少数。

      但是同样的案件在不同的法院却能得出大相径庭的判决,法院判例的不一致源于法官对法律理解的不同,也因原被告举证力度的不同而不同。

      物业管理公司在刑事案件中究竟有没有责任?有何种性质的责任?物业公司承担或免除责任的法律依据是什么?业主要打赢此类诉讼必须注意以下几点?

      ······

    1. 物业服务企业怎样算违法收费

      1、物业服务企业向业主收取物业服务合同中约定内容以外的费用。

      区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      2、物业服务企业单方扩大收费范围、提高收费标准。

      3、物业服务企业任意向住户收取手续费。物业服务企业提供代收服务时,对于其代收的水、电、气、有线电视费等各种费用时,不能任意收取手续费。

      4、物业服务企业任意行使罚款权。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

    1. 物业服务企业用怎样使用建筑物共用部分、小区公用部分或配套公共设施

      一、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

      业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

      物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      ······

    专业律师对“物业管理职责”的建议

    一、针对入室盗窃案的纠纷

    正如上文分析的,小区业主家被盗,物业公司是否承担赔偿责任,不是根据小区业主是否缴纳了物管费来确定,而是需要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,业主家中财产失窃,并不能要求物业公司承担赔偿责任。如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形,并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系,则物业公司应该承担一定的赔偿责任,但是业主需要举证证明失窃的具体损失价值,则是件非常困难的事,如果诉讼索赔,往往难以得到支持。

    为争取更高的胜诉率,业主最好先理清以下思绪:

    第一,业主必须查清物业公司对家中被盗的法定责任和约定责任。

    责任来自义务。业主就家中被盗的损失要求物业公司承担赔偿责任,首先必须明确物业公司对业主所在小区的管理服务义务。其义务包括法定和约定两种。

    物业公司的法定管理服务义务,主要包括三大义务,即公用设施、设备、场所的维护、修缮义务;环境卫生、园林绿地的维护义务和包括治安防范的安全保卫义务。本案涉及物业公司的治安防范义务。

    物业公司的约定管理服务义务,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

    物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

    由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。依照《合同法》对委托合同适用过错责任归责原则的规定,业主要求物业公司赔偿家中被盗的损失,应当审查物业公司在履行法定或约定管理服务义务中有无过错。

    第二,业主起诉物业公司前必须选择好违约之诉和侵权之诉

    业主家中财物被盗,盗窃犯罪嫌疑人是最终的责任人。在公安机关未侦破盗窃案件前,业主查实物业公司对此负有过错责任的,有权要求其承担赔偿责任。为提高胜诉率或赔偿数额,业主应当在起诉前根据收集的证据材料,在违约之诉和侵权之诉竞合时做出选择。《物业管理条例》第三十六条第二款虽规定的是物业公司的法定管理服务义务,该条款同时成为业主要求物业公司承担赔偿责任的法律依据,奠定了在第三人侵权的情形下,违约责任与侵权责任竞合的法律基础。当事人一方的违约行为同时侵害了对方人身、财产权益的,即构成违约责任与侵权责任的竞合。由于违约责任与侵权责任的构成要件、诉讼时效、责任范围、归责原则、举证责任等均有不同。第三,业主要收集好被盗财物的名称、品质和金额等证据

    业主不论提起违约之诉抑或侵权之诉,依法应由其对失窃的事实和实际遭受的损失数额承担举证责任。在盗窃案件未侦破的情形下,业主要求物业公司承担赔偿责任,必须举出发票等证据来证明被盗财物名称、规格、型号、购买价格等。业主自报或以报案笔录等作为起诉证据将难以得到法官的认可。第四,业主应当对贵重家庭财产采取有效的防盗措施

    二、多途径避免物业纠纷

    1、对于购房者来说,首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管,购房者在完成购房手续后入住前,要与物业管理公司签订管理公约,接受物业管理公司的管理,并享受管理公司提供的各项服务。

    2、在签订管理公约时,购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体,是合同的一方,完全有权利修改管理公约的有关条款,并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中,许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务,误认为管理公约是不可修改的,管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付,更是不知如何处理是好。

    3、关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定,这就给物业管理公司留下了较大的余地,也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样,收费的高低是应该与服务的质量成正比的,所以,购房者在签订管理公约时,有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。

    4、购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司,但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利,以使损失减小到最小程度。

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