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易法通二手房交易流程专题，免费为您提供二手房买卖交易流程，二手房流程贷款等权威律师在线解答和专业律师建议，帮您快速解决二手房交易流程中遇到的各种问题。
在中国人的传统思想里，房子就等于家，是一个人的立身之本，不少人再苦再累也要买一间房子安身立命。然而如今在“炒房”等诸多因素的影响下，中国房价虚高不下，购买二手房就成了年轻人的首选。仅仅北京市2013年二手房全年总成交量就达到了162746套，环比2012年的14.35万套上涨13.4%，达到近3年的最高点。
在这么一个大环境中，用攒下的血汗钱去买房子自然是不能够过于“任性”，了解买房的各方信息尤其是其中涉及的法律知识实有必要，切莫为了贪图便宜轻举妄动，否则因小失大可就后悔莫及了。
易法通就此特设“二手房交易流程”专题，由易法通十二年经验专业律师为您解答。
虽说二手房较为便宜，但房屋买卖终究是一笔大数目，在选择购房时，除了关注房屋的位置、结构等方面外，其产权归属、权利瑕疵方面也需关注。此外，多多了解二手房交易流程也能为卖房者节省不少时间，有利于早日入住新房屋。
下面将对二手房交易流程及注意事项分别作介绍。
第一、二手房交易流程
1、【考察房屋】买房者实地考察房屋，查看房子整体情况，与卖房者就房价、交付方式等进行协商。
2、【签订合同】买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付等等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
······
（1） 调查房屋情况，签订二手房买卖合同。买方应就房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付与卖方进行详谈，且我国现行法律规定“买卖不破租赁”，如是自用房的话，还需要了解该房屋现在是否已出租，租期多久，以免购买后无法使用。 （2） 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3） 贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合······
（1）选定欲购买房屋，确定其产权明晰、能够流通，与卖房者签订二手房买卖合同。 （2） 由银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构对所购二手房进行房产评估。 （3） 向贷款银行提交材料，申请按揭贷款。 （4） 银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查······
（1） 选定一家信誉较好的房地产中介公司。 （2） 在中介公司的推荐下选中房屋，与中介公司、卖房者签订《三方协议》并交纳定金。 （3） 在中介公司的监督下，卖房者和买房者双方签订《房产买卖合同》。买房者按约定将首期房款交予卖房者、将代理费交予中介公司，同时中介公司开始为买房者办理贷款手续······
1、【买方看房】买房者来考察房屋，查看房子整体情况，就房价、交付方式等进行协商。 2、【签订合同】与买房者通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付等等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、【银行贷款】在签订完二手房买卖合同后，和买房者共同到贷款银行办理贷款手续······
（1） 买卖双方及配偶（未婚或离异应出具证明）持双方资料及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》到市资金中心填写申请表，报评估并交纳评估费。 （2） 市资金中心受理借款申请人资料进行审批，确定贷款额度及年限 （3） 审批通过后，买房者到市资金中心签担保合同，缴纳担保费······
第一、核实卖方身份
二手房交易的卖方必须是房屋的所有人或预期所有人。
请务必核实卖方身份！否则可能导致房屋购买行为无效，产生不必要的纠纷，甚至遭遇诈骗，损失大笔购房款！
在以下不同情形中，需以不同方式去核实卖方身份：（1）卖方有房产证； （2） 卖方尚未取得房产证； （3） 卖方在婚姻存续期间取得房产； （4） 卖方称代理房东售房； （5） 卖方离异后转让原共有房产； （6） 卖方转让其继承或受赠房产； （7） 卖方转让自购公房； （8） 卖方转让其竞拍取得的房产等等。
如需了解核实卖方身份的具体方式，建议您咨询专业律师。
第二、核实房屋状况
除正常考虑房屋户型、结构等建筑状况和小区及周边配套状况外，买方还需谨慎核实房屋权利情况，如：土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围，等等。
否则，可能因房屋存在权利瑕疵而给买方带来巨大风险，出现即使交付了全部款项也无法实际取得房屋产权等情况。
第三、定金约定
按照担保法的规定，定金的金额不超过合同总金额的20%，超过的部分按照预付款处理。
另外，请注意不要使用“订金”等其他字样，否则该部分金额会被全部认定为预付款，失去定金的担保作用。
第四、付款方式
建议选择分期付款方式，且在办理过户手续前，应尽量少付。
尽量通过银行转账或存款到卖方指定的卖方本人银行账号的方式来付款。现金支付方式存在较大风险，请谨慎选择。如需选择现金支付，请务必保留有效的付款凭证。
第五、交房约定
建议双方约定在买方付清首付款时即交房。
对买方而言，实际交房不仅可以尽快使用房屋，更重要的是可以减少一房两卖的风险。对卖方而言，虽然暂未收到全部房款，但因还未办理房屋过户手续，所以交房并不会带来实质风险。
第六、明确交易程序
二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤，每一个步骤都必须约定清楚，否则，一旦发生纠纷，对买方或卖方都有可能带来巨大损失，如买方已付款但无法实际取得房屋，或卖方已交房、过户却收不回全部款项，等。
房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。
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