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法律常见问题   专业法务答疑

专业法务支招“商品房买卖”

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易法通商品房买卖专题,免费为您提供商品房买卖流程,商品房要交哪些税费等权威律师在线解答和专业律师建议,帮您详解商品房买卖中的各种问题。

经历了2013年楼市的降温,2014年国家的调控,在国家政策、信贷收紧以及供求关系等多方因素的影响下,商品房买卖仍热度不减。据统计局数据显示2013年我国商品房销售面积为120,648.54万平方米。商品房销售额达76,292.41亿元,同比增长16.3%。商品房的购买群体主要分为两类,一类是以投资为目的的购房者,也是大家口中所称的“炒房团“,此部分人员是导致商品房售价攀升的原因,他们关心的大多是房产的位置以及今后的升值空间;另一类人是以自住为主的刚需购房者及以便利子女读书为目的的购房者,这部分人更多的关心房产的性价比以及周边配套环境,对房屋的选择相对更为谨慎。针对以上情况,笔者在本文中就商品房买卖的注意事项进行简单的介绍。

易法通就此特设“商品房买卖”专题,由易法通十年经验专业律师为您解答。

  1. 大家最关注的问题
  2. "商品房买卖"的常见问题
  3. 专业法务对"商品房买卖"的建议
  4. "商品房买卖"的法务观点文章
  5. "商品房买卖"的相关法律法规

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    大家最关注的问题

    商品房买卖流程

    购买商品房的程序较为繁琐,购房者在购买房产的过程中大致要经历以下过程:

    一、选房:   

    1、一般中老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段,就医看病也应是重点考虑的因素;而上班族侧重选择上、下班和社会交往方便的地段;有子女上学的家庭则考虑靠近学校的学区房。

    2考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。如小区内绿化程度、小区内功能划分、社区内无干扰,人、车分流。

    ······

    "商品房买卖"的常见问题

    1. 商品房买卖的费用问题

      卖房需要缴纳的税费为:①印花税--0.05%,②营业税--5.5%(个人购买住房不满5年的普通住房),③个人所得税(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%······

    1. 商品房出卖人的资格条件

      1、商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格,取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准,委托中介机构则需要取得相应的资格。2、出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金,取得土地使用权证书······

    1. 商品房买卖合同参考文本

      甲方(出卖人):

      地址:

      身份证号码:

      联系电话······

       

    1. 商品房买卖相关法规

      2001.06.01实施的《商品房销售管理办法》

      2003.04.28发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

      2004.07.20修订的《城市商品房预售管理办法》······

       

    专业法务对“商品房买卖”的建议

    许多人由于急于买房,又被开发商过度的广告包装所蒙蔽,房子到手时发现原本开发商诸多承诺都是虚假的。律师提醒购房者在购房前不能听信开发商的空口之言。就售楼书而言,售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。

    法条依据:

    《城市商品房预售管理办法》第四条:“商品房预售许可依下列程序办理:

    (一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次书面告知需要补充的材料。

    (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

    开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

    (三)许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

    经审查,开发企业的申请不符合法定代表条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。

    商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

    (四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。”

    其次,在决定买房时,开放商一般要求购房者签订“认购书“或者”意向书“,购房者应谨慎审核此类文件的相关条款,尤其要注意以下方面:

    1、区分“定金”与“订金”的差别,在签约时,尽量采用订金合同。

    2、因目前商品房贷款的政策多有变化,购房者还需要在认购书中就无法办理贷款的情形进行明确约定,以免到时开发商拒绝退还已付款项。

    3、在认购书中争取一定的冷静期,约定在一定期限内可以解约并要求开发商退还已付款项。

    最后,商品房销售合同在各地房管局一般有通用的文本,此时,购房者需要在合同内明确房屋情况、交房条件、交房时间及逾期交房违约责任,以督促卖方履行义务。

    综上,对于刚需购房者而言,商品房买卖是一辈子的大事,需要花费不少的金钱及经理,故购房者不应片面听信卖方的介绍,一时脑热,随意签约,而应综合各方面条件,问明房产所在地的购房政策,货比三家,以买到舒心、放心的房产。

    "商品房买卖"的法务观点文章

    "商品房买卖"的相关法律法规

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  2. 中华人民共和国城市房地产管理法 阅读13339次
  3. 商品房销售管理办法 阅读8970次
  4. 关于加强农村宅基地管理的意见 阅读4649次
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