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法律常见问题   专业法务答疑

专业法务支招“商品房销售管理办法”

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2014年1月20日,国家统计局公布2013年全国房地产开发和销售情况,其中,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点。

产生这个现象的原因,主要是因为从产权上说,商品房只要五证俱全,即受到国家保护,业主购买商品房后拥有这个房子的所有权利。在房价居高不下的情况下,商品房的性价比相对比较高。

  1. 大家最关注的问题
  2. "商品房销售管理办法"的常见问题
  3. 专业法务对"商品房销售管理办法"的建议
  4. "商品房销售管理办法"的法务观点文章
  5. "商品房销售管理办法"的相关法律法规

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    大家最关注的问题

    商品房销售管理办法主要规范什么

    中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过,现予发布,自2001年6月1日起施行。这个《办法》主要规范:

    (一)商品房销售条件;

    (二)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告的注意事项及广告合同中应包含的内容;

    (三)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构,并应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同。

    (四)房地产开发企业在交付商品房时的相关责任义务;

    (五)房地产开发企业违法相关法律法规时的法律责任;

    "商品房销售管理办法"的常见问题

    1. 新《商品房销售管理办法》新在哪儿

      一部新法的修订出台意味着权利义务的改变,对社会关系的重新调整,快来看看你有哪些权利义务变了吧。

      一、明确商品房销售条件

      为了防止不合法的商品房进入流通领域,《办法》重申商品房预售实行预售许可制度。

      并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。

      在商品房现售方面,为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题,《办法》规定,商品房现售应符合的条件。

      ······

    1. 新商品房销售管理办法哪些条文可以细化

      一、业主要慎购已设定抵押权的商品房 

      由于房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时,房地产开发企业买卖商品房的权利受到抵押权人优先受偿权的限制。

      这种情况下,业主即使与房产商签订了依法成立的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务。

      但不动产的转让是以“产权过户”为依据的,未过户前,业主不能说拥有房屋产权。

      但产权证是唯一能够证明业主对房屋拥有合法权利的凭证,一旦抵押权人依法行使优先权时,房屋就会被拍卖、折价或变卖,业主就很有可能得不到产权证。

      ······

    1. 商品房销售管理办法的成功之处

      一、《办法》更多的是体现了鼓励交易,保护消费者作为弱势群体和规范市场,提高市场交易效率的市场经济环境中的经济立法理念。

      二、明确开发商的诸多义务,使我国《消费者权益保护法》所确立的消费者知悉真情权在购房者身上得以体现。

      三、规划市场秩序,严格规范违规操作

    专业法务对“商品房销售管理办法”的建议

    建设部2001年4月4日以88号令颁布《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)对现有的房地产市场进行规范化的管理具有极为重要的积极意义,但《办法》仍存在一些应进一步完善的地方。

    一、在立法方式和其本身的法律效力层级上。

    实际上,此次《办法》的颁布,所走的仍然是我国行业性立法的老套套,即“问题发现——部门文件——部门规章——行政法规——法律”的旧有模式。

    在商品房交易日益发展的今天,仅仅靠一个部门规章来调整商品房的销售,力度是远远不够的。

    从法律效力层级上来看,部门规章的效力是低于法律和行政法规的。其带来的不利后果是很明显的:

    其一,从司法实践的角度看,部门规章的准用力度相对受限。这一点,最明显的是:在司法审判实践中,当部门规章与地方性法规相冲突时,优先适用的往往是地方性法规,而非部门规章。即使没有相冲突的地方性法规,法官也可以不适用部门规章。这是法官的自由裁量权。

    二、对于法律责任的设定相对有限。

    根据我国《行政处罚法》的有关规定,尚未制定法律、行政法规的,国务院部、委员会制定的规章,对违反行政管理秩序的行为可以进行设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。

    根据此一规定,我们看到,在《办法》中有关法律的设定中,由于所能设定的法律责任相对有限,所明确规定的法律责任只有三种,即警告、责令限期改正和罚款。

    很明显,对于规范市场来说,这三种法律责任的惩罚力度是非常有限的,这是作为部门规章的最大不足。

    三、从内容上看,《办法》回避了一些应该作出规定的内容。这有两方面表现:

    一是对于房屋销售过程中的许多不妥当的做法、消费者投诉众多的问题,没有应有的反映。譬如,在房屋销售过程中,许多销售代理机构以看房名义收取看房押金问题;又如在房屋销售过程中收取认购定金问题。尤

    二是合同内容规定中第八条“对公共配套建筑的产权归属”的约定问题是对买受人的权益保护,但如何执行此项规定却没有任何法律或规章的规定。

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