代理词

尊敬的审判长、合议庭：

我接受本案被告兼反诉原告冯xx的委托，作为其委托代理人参与本案诉讼，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现就双方争执的事实，结合相关的法律规定，提出如下代理意见：

第一个意见：反诉被告王xx没有按约定期限支付租金和擅自转租租赁房屋的行为已构成违约，双方的房屋租赁合同应予解除。

通过法庭调查，可以证实本案的以下客观事实：

1、双方于2006年6月22日签订了《租房合同》，合同条款经双方协商一致，内容是双方真实意思的表示。

2、合同签订后，冯xx按照合同约定将租赁房屋交付反诉被告王xx使用。

3、第三人东xx以自己的名义进行工商登记，作为经营者利用租赁房屋开办了金华宾馆。

4、冯xx在2007年4月10日以反诉被告王xx没有按约定期限支付租金和擅自转租租赁房屋而提起民事诉讼，请求其承担违约责任、支付违约金6600元、解除租赁合同，在对方不理不睬、依然我行我素的情况下，为实现合同目的和避免自己损失的进一步扩大而被迫采取停水措施。

由此可见，双方的房屋租赁合同内容、权利义务明确，双方意思表示真实，符合《合同法》第十三章关于租赁合同的规定。依照《合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，比如：按时交付租赁物、正确使用租赁物、按时交付租金等等。

然而在本案中，反诉被告王xx违反法律规定，违反合同约定，不履行合同义务，其行为已构成违约，具体是：

一、不按双方约定的期限支付房屋租金。

租赁合同第一条明确约定了租金的支付方式和期限，且约定非常明确“次年房租乙方必须在本合同期限内提前三个月缴清，也就是在每年的四月一日以前缴清次年房租”，且用了“必须”一词。《合同法》第二百二十六条明确规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，这里用的是“应当”，也就是说2007年4月1日以前，反诉被告王xx必须将第二年的租金缴清。但至我的当事人冯xx在本案之前提起诉讼的2007年4月10日，对方没有按约定期限支付和缴清第二年的租金，违反了合同约定和法律的规定。

反诉被告王xx称给冯xx送第二年的租金、而其拒不接受的理由以及证据是不能成立的，对这些证据在质证时已发表了详细质证意见，本代理人不再重复，这些证据都是孤立的，不能相互印证、相互衔接、相互吻合，不能形成一个完整的证据链条，不足以证实冯xx拒不接受租金这一事实的存在。反诉被告不能充分证明自己的主张，故其没有按时交付租金的行为已经构成违约。这是其违约之一。

二、未经反诉原告冯xx同意，擅自转租租赁房屋。

在租赁合同中双方明确约定了反诉被告王xx对租赁房屋没有转租权，即只有反诉被告王xx对租赁物具有合法使用权，而不能由其之外的其他任何人使用，《合同法》也规定了擅自转租是违法行为。但反诉被告明知自己没有转租权和不能转租的情况下，将租赁房屋擅自转由第三人东xx使用，金华宾馆的营业执照和工商登记已充分证实了这一点。金华宾馆的工商设立登记显示：金华宾馆的经营者是东xx、设立方式为个体工商户、组成形式为个人经营、从业人员为一人等，这可以证明第三人东xx是宾馆的开办者和经营者，即是租赁房屋的实际使用人。依照法律规定，个体工商户进行经营时必须依法进行工商登记，只有在法律允许的范围内，经核准登记后，才能从事工商经营，营业执照是企业和个体工商户经工商行政管理部门核准登记后获得的从事生产经营活动的合法凭证，因此工商登记的内容具有较高的证明力。

反诉被告王xx辩称宾馆是与东xx合伙经营而非转租，但这不是客观事实。一是如果是反诉被告王xX与第三人东xx合伙使用租赁房屋开办金华宾馆，在工商登记中完全可以登记为自己的名字，没有必要编造假合同；二是如果是合伙经营完全可以两个人共同签订租赁合同，共同进行工商登记，因为法律并没有禁止合伙开办宾馆，也没有禁止合伙经营和合伙承租，并且在2006年6月22日签订房屋租赁合同时东xx就在现场。恰恰是反诉被告王xx自己签订了房屋租赁合同后，又利用该合同伪造了一份假的租赁合同，继而在工商设立登记中办理了以东xx为经营者的营业执照，显然不符合常理。尽管反诉被告王xx提供出与东xx的合伙协议，但东xx与本案有着明显的厉害关系，6月23日反诉被告王xx与东xx签订合伙协议后，利用该合同伪造了一份乙方为东xx的假合同，于9月26日在工商部门登记并办理营业执照开办了宾馆，但是2007年1月15日东xx即撤出合伙，又签订撤伙协议，这些显然不正常。如果他们确属合伙关系，没有必要自找麻烦，自己给自己制造障碍，故其合伙关系是不真实的。

因此这是反诉被告的擅自转租行为，是反诉被告的违约行为之二。

《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。依照本条规定，未经出租人同意的转租为不合法转租，在不合法转租的情形下，承租人的转租行为是违约行为，出租人可以解除合同。同时依照《合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期支付租金的，出租人也可以解除合同，这条规定确定的是当事人、特别是出租方的解约权，本条中的“可以”，不是应当和必须，表明了催告和解除合同均是出租人的权利，他可以行使，也可以不行使。

既然反诉被告王xx不按约定期限支付租金，又未经我的当事人同意，擅自转租租赁房屋，反诉被告的行为不仅构成违约而要承担违约责任，而且也符合法律所规定的解除合同的情形。正是因为如此，我的当事人才提起反诉，因此，反诉被告王xx的主张不符合事实，其要求继续履行租房合同的请求不能成立。

第二个意见：尽管本诉被告冯xx采取的停水措施不当，但系对方违约在先，是不得已而为之。

本代理人也认为我的当事人所采取的停水措施是不妥当的，但应当看到，这是对方的违约行为所造成和引发的，是对方的违约行为在前。本来，在反诉被告率先违约之后，我的当事人采用了合法的手段提起了诉讼，但对方不以为然，仍然我行我素，还编造不符合事实、不符合实际的合伙、撤伙理由，致使我的当事人无法实现合同目的，不得已采取了停水措施。我们还应看到，上一案件的撤诉时间是8月6日，停水则是发生在10月12日下午，两个多月的时间也说明了停水是无奈之举，停水的目的正是为了促使对方解除租赁合同。这不能是我的当事人的违约行为，而是对方的违约行为和不诚信行为所造成，责任在于反诉被告，而不是我的当事人。

综上所述，因反诉被告王xx违约在先，其请求继续履行合同和支付违约金的主张不能成立，而我的当事人反诉被告没有按约定支付租金和擅自转租租赁房屋，请求其承担违约责任、支付违约金6600元，支付2007年7月1日至今的房屋租金并解除合同的反诉请求符合法律规定，应当予以支持，唯有如此，才能够维护合同的严肃性，才能够维护法律的正确实施。

以上代理意见请合议庭予以充分考虑。

谢谢审判长、审判员。

代理词发表完毕。

 代理人：               

律师事务所：               

律师：               

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