首页 - 法务指南 - 买卖租房 - 二手房合同签订注意事项有哪些?
发表于:2015-01-27阅读量:(3243)
二手房合同签订时的风险一般都隐藏在以下几点,所以,当您在签订二手房买卖合同的时候需要注意以下几点:
一、当事人的姓名、住所,搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗
二、标的情况
即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属,是否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款
写明总价款;付款方式;付款条件;定金;尾款。
四、履行期限、地点、方式
写明交房时间;条件;办理相关手续的过程
五、违约责任说明
这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款
(1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。
(2) 交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。
(3) 交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。
(4) 双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。
八、尽量取得放款承诺
签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付,卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。合同中对价款、付款及税费等事项的约定应注意以下几点:
(一)价款中应明确约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。尤其是付款方式:
1、在二手房买卖过程中,一般是一次性付款的,但也存在着出卖人在出卖房屋时,有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押,出卖人又无力清偿贷款,而要求买受人替他先行还清贷款的,应注意交易安全。
2、是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款,这两种情况下,最好是由中介机构提供担保。
亲亲亲~~点点看啦,这个有用的→《贷款买二手房交易有哪些流程?》
(二)过户交易税费注意事项
1、一般情况下,二手房转让需要缴纳的费用主要有以下几种税费,此外还有印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费。符合减免税优惠政策的按规定另外计算。
2、国家二手房税收新规定,未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房,售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税,超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税,超过五年不收取营业税和个人所得税。
3、新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种,其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准亦不同。
如有需要,请点旁边详解→《二手房交易税费》
九、付款后要收取收据
房款支付后,应由卖方出具收据。除非卖方明确授权,中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的,该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨,以避免卖方挪用导致无法过户。
十、弄清二手房的产权情况
在旧房交易中,产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。
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