2013年，唐先生缴纳30万款项，在售楼部订购74平方米商铺时，开发商还没有预售证，两年后主管部门不允许其分割产权，签合同时74平方米的房产变成了230平方米，价格相差百余万元。如今开发商给出两个解决方案：要么业主补交百万余元的差价，要么开发商退还已占用2年的预付款。

唐先生说，当初买商铺投资是量力而行，现在没有实力补交过百万的价差，而几十万被开发商无偿占用2年，一分钱利息都没有。因此两个解决方案，他都难以接受。“目前我还没看到双方签订的协议，如果是在未取得预售证时收取款项，可能涉嫌违规售房。” 武汉房管局房地产市场管理中心副主任陈浩分析原因时认为，由于商铺单价高，当初开发商可能希望将商铺分割成小面积铺位，便于对外出售。后来报批时，未获得主管部门许可，导致单套面积变大。

1、何为商品房预售许可证？

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

2、房地产商在预售商品房时应具备哪些文件、证书？

预售商品房时，房屋尚在建设之中，房屋产权未经登记设立，因此其实质是一种期房买卖，是一种房屋买卖预约行为。根据《城市房地产管理办法》第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

3、房地产商在销售商品房时应具备哪些文件证书？

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

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