67号律师 2024-05-11 11:39 回复

您好，按照《民法典》的相关规定，第一继承人是：父母、配偶、子女，这3种身份的人，都是第一继承人，平均分配遗产。如果您是唯一的继承人，就可以继承其个人所有的全部遗产。 公产房属于使用权房屋有别于私产的产权继承,原承租人死亡的需办理死亡过户。根据规定,公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的,承租人的配偶、子女、父母等亲属,可以申请办理变更承租人过户手续。公有住房使用权过户只能由一人提出申请,符合过户条件有两人以上(含两人)的,应当达成一致意见后方可申请过户。即将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。（具体细节需查询当地相关政策），根据您的描述，已经转移到您侄子名下，需要确认是否是根据上述情形的转移。 另外，关于能不能买卖的问题，需要确认是否按市场价购买的公房具有完全产权，已购公房必须在取得房屋所有权证后才能上市出售。还需要确认是否存在不得出售的情况：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制该公房房地产权利的；该已购公房在房屋拆迁主管机关拆迁范围内的；已购公房有产权共有人的，其他共有人不同意将已购公房上市的；职工产权人与原产权单位有不得出售的约定等情形。

追 问2024-05-11 15:36 提问
感谢解答，我们还没有购买这套公房的产权，只是在户口上所有人的同意下转让了承租权给我侄子，原承租人也就是我父亲临终前有口头交代过继承人是我，但后来因为侄子孩子上学的原因转让了承租人，请问：1.在这种情况下我侄子是否有权不经过户口上所有人同意独自买下产权并进行买卖？2.若我侄子独自买下产权，不存在其他共有人的话，他是否可以不经过户口上所有人同意直接进行房产买卖？3.在这种情况下我是否还有继承房产的权利？当前承租人给我出具一份什么样的文件或者说需要谁出具什么文件才能保证我的房产继承权呢？有没有其他的方法？提前谢过。

律师追答2024-05-14 14:30 回复
您好，没有产权的情况下，只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁的。另外，想要变更承租权需要满足相应的条件，①比如变更给第三人，即与该租赁房屋无相关人员（非亲非故），此种情况满足两个条件即可变更：1.征得出租人的书面同意;2.征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。②再比如变更给共同居住人。需满足条件：1.其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致;2.新的承租人必须是为本处有本市常住户口的共同居住人之一。 根据您阐述的情况，在继承环节已经变更给您的侄子了，此时他才是房子的承租人，所以不存在继承的情况了，如果您和您的侄子对于这个房子有其他的约定，需要写份书面的《房屋承租合同》，详细写明房屋的具体情况，承租周期，返还时间、违约责任等等，也是对对方的一个约束。

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