企业租赁经营合同就是在不改变企业的所有制性质的前提下，实行所有权与经营权的分离。由有权代表国家行使企业出租权的出租方或企业的主管机关作为出租方，将企业出租给承租方并收取租金，承租方享有企业经营管理权。

在签订企业租赁经营合同时，应注意的几点：

一、关于签订的程序

订立企业租赁经营合同，必须经过制定租赁方案、招标投标，签订租赁经营合同三个程序。

二、关于合同的形式和条款

企业租赁经营合同必须以书面方式签订。合同必须具备下列主要条款：

1、合同的标的、期限；

2、租赁期内经营总目标和年度经营目标；

3、租金数额及计算方法；

4、承租方的收益及企业各项基金的分配比例；

5、企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理；

6、合同当事人的权利和义务；

7、违约责任及租赁期满后资产的返还和验收。

三、关于合同的担保

1、个人承租的，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中应当有一定比例的现金）作为担保，并应有两名以上的保证人。

2、合伙租赁、全员租赁的承租成员，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产作为担保。其中应当有一定比例的现金，现金必须专款存入银行。

3、企业承租的，必须出具与租赁企业资产成一定比例的留用资金作为担保。存入银行后，除征得出租方同意，可作为流动资金参加周转外，不得挪作他用。

四、关于租金的计算

如何确定和计算租金，实践中有以下几种做法：

1、将租金分为纳税租金和不纳税租金。

纳税租金=租赁当年的资产租金率（每年递增）×当年初实有资产；

不纳税租金即按规定从成本中提取的折旧基金及大修基金。

2、基数递增租金。由租赁双方商定各年度的基数利润和基数租金，在此基础上，按计租年度企业的实际利润基数利润的比例适度上浮，计算出实际租金。

3、固定租金制。也就是说，租金数额不因利润增减而变动。

五、关于承租方的收入

1、承租收入从广义上讲包括租金、承租方收入及风险保证金。

2、除个人承租外，承租经营者的收入，原则上不超过企业职工平均工资和资金的5倍，其它承租成员的收入应当低于承租经营者的收入。

3、在交付租金和实际支付给承租成员应得收入后，承租收入仍有余额的，应当作为企业的风险保证金留存。

六、关于租赁期间新增资产的归属

在企业租赁经营的过程中，企业的新增资产的归属具体有下列五种情况：

1、在租赁期间，出租方为帮助承租方而投入的资产，属全民或集体所有；

2、个人租赁时，承租方用个人财产投资形成的资产，属该投资者所有；

3、合伙租赁时，承租方投资形成的资产，归承租成员共有；

4、全员租赁时，承租方用其收入新增资产，属全体职工所有；

5、企业承租企业时，承租方用其收入新增资产属承租企业(集体企业)或经营管理(全民企业)所有。

七、关于企业租赁经营合同争议的处理

首先应协商解决，协商不成的，可向工商行政管理机关申请调解或者仲裁。租赁经营合同任何一方也可以根据租赁经营合同规定直接向人民法院起诉。

如果提起诉讼需注意：承租方在租赁经营中沿用原企业营业执照、公章、企业名称，对外经营行为也以原企业名义进行，各种民事行为只能以企业的名义进行。

在审判实践原则上应将承租人列为第三人承担民事责任。

八、企业的租赁经营与企业的一般财产租赁的区别有四点：

1、企业的租赁经营是通过招标的形式来进行的，一般的财产租赁不需要；

2、企业的租赁经营的要求是承租人必须提供相应的担保，以体现对租赁经营的承租人在不履行或不完全履行合同时法律责任承担的可保障性。

3、企业租赁经营合同的标的是企业，它涵盖了企业的财产、企业的名称权、企业的专利权等知识产权的使用。一般企业财产租赁仅仅是财产作为物的使用权，不包括企业的名称权、企业的专利权等知识产权的使用。

4、企业的租赁经营合同中出租方是企业的主管部门、或投资人、或股东，企业一般财产租赁合同的出租人是企业。

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