四川省达州市通川区人民法院 民事判决书

（2015）通川民初字第178号

原告刘某某，女，生于1971年8月21日，汉族，住达州市通川区。

委托代理人卜文平，四川远创律师事务所律师（特别授权）

被告朱某某，男，生于1957年1月6日，汉族，达州市通川区人，住达州市通川中路。

委托代理人周显伟，四川法之缘律师事务所律师。

被告达州市某某房地产公司

法定代表人周某某，经理。

委托代理人刘江，四川绥定律师事务所律师

被告达州市某某房地产公司世纪苑项目部

负责人鲁某某，生于1949年8月5日，住达州市通川区。

委托代理人唐任光，男，生于1951年6月6日，项目部办公室主任，住达州市通川区。

原告与被告朱某某、达州市某某房地产公司（简称：某房地产公司）、达州市某某房地产公司世纪苑项目部（简称：世纪苑项目部）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某委托代理人卜文平、被告朱某某及委托代理人周显伟、被告某房地产公司委托代理人刘江、被告世纪苑项目部负责人鲁某某及委托代理人唐任光均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2005年10月31日，原告与被告某房地产公司在”世纪苑”售楼部签订了《商品房买卖合同》，即原告购买了位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号门市，原告按照合同约定分三次付清了全部购房款，被告某房地产公司于2006年5月1日将门市交付给原告使用、管理和收益至今。原告于2009年在通川区工商行政管理局注册”达州市通川区世纪某某休闲会所”并办理《营业执照》、《税务登记证》，依法从事茶座、餐饮服务经营活动。被告某房地产公司本应按照合同约定期限内给原告办理产权证，但因被告某房地产公司世纪苑项目部负责人鲁某某与被告某房地产公司签订的《”世纪苑”（黄泥煸片区）小区开发建设项目承包合同书》，因该项目建设缺资金，便将原告购买的房屋在原达县农村信用合作联社大树信用社贷款并办理了抵押登记，至2014年2月20日解除抵押。对此原告没有过错，被告某房地产公司应当立即给予原告办理上述房屋所有权证和土地使用权证。

原告购买的房屋在2006年5月1日交付使用，而被告朱某某与被告某房地产公司发生的债权债务关系在2010年12月8日。显然，本案诉争标的物与被告朱某某和某房地产公司之间发生的债权债务作出的判决无关联性。通川区人民法院作出的（2014）通川执字第378号《执行裁定书》查封原告购买的房屋，违反《最高人民法院民事诉讼中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（二）款”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，查封有误应当依法予以纠正。综上，原告已经支付了全部价款并实际占有使用本案诉争标的物长达八年之久，原告依法享有对本案诉争标的物的物权。因此，原告就本案诉争标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故诉请1、判令不得对位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号门市的执行；2、依法确认原告与被告某房地产公司签订”商品房买卖合同”有效，并判令被告某房地产公司立即给原告办理上述房屋所有权证和土地使用权证。

原告为支持其主张提供了如下证据：

一、刘某某身份证

二、《商品房买卖合同》及付款收条

三、税收缴款书及记账税

四、（2014）通川执裁字第9号《执行裁定书》

五、原告《营业执照》、《税务登记证》

被告朱某某辩称，第一，本案某房地产公司和世纪苑项目部的挂靠关系是违法的，世纪苑项目部不应该成为本案的适格主体，所以应当由某房地产公司承担责任；第二，根据案由以及案外人执行异议之诉应当驳回；第三，商品房买卖合同属于另一法律关系，应该另案处理；第四，根据本案的实际情况，某房地产公司将房屋交付原告长达八年之久，原告不办理房屋产权证书是有过错的；第五，根据最高人民法院《民事执行若干意见》第十七条之规定，本案原告没有办证是具有过错的，因此，通川区人民法院的查封是合法的。

被告某房地产公司辩称，第一，世纪苑项目部不是适格的主体；第二，本案两个诉讼请求是两个不同性质及法律关系；第三，世纪苑项目部是属于挂靠关系，自主经营，自负盈亏；第四，原告诉称的商品房买卖合同属实，支付购房款及房屋交付使用均属实，没有办理房屋产权证是由于历史原因形成的。第五，朱某某在本院申请执行的债权，包含在达川区法院执行的债权范围之内（253391.76元）。

被告某房地产公司提供如下证据：

一、（2013）通川民初字第1972号民事判决书；

二、（2013）达达民初字第886号民事判决书；

三、茶树桩大院项目A幢善后和解协议。

被告世纪苑项目部辩称，一、原告与某房地产公司和世纪苑项目部签订《商品房买卖合同》合法有效，原告于2005年10月31日与世纪苑项目部签订购买世纪苑E幢一层10、11、12号门市《商品房买卖合同》，总建筑面积387.08平方米，总房款774160.O0元，原告付清全部购房款，世纪苑项目部亦按约将门市交付给原告使用至今，答辩人无任何异议。二、原告未如期取得房产证的过错责任在某房地产公司及世纪苑项目部。因世纪苑项目属旧城改造，在建过程中又受9.3、7.8特大洪灾影响，商品房滞销致项目资金困难，世纪苑项目将在建工程*幢*层**轴～**轴（现*层**～**号门市）、**层**～**轴至*～*轴作抵押向达县联社大树信用社借款，2012年2月16日世纪苑E幢完善了建设工程备案手续办了产权大证后，为了满足银行借款必须将抵押的在建工程办为房产证方能设置抵押的要求，故又将原E幢在建工程一层23轴～42轴（系10～18号门市）办成分证，证号为001162***后继续设置抵押。2014年2月20日，答辩人偿还借款解除抵押后于2O14年7月办证资料呈报市房管局时得知已被法院查封，原告未及时取得房产证无过错，答辩人愿意承担相应责任。三、世纪苑项目部与某房地产公司系挂靠关系，该项目由鲁某某于20O0年11月8日与某房地产公司法人代表周某某签订了《达州市”世纪苑”（黄泥扁片区）小区开发建设项目承包合同书》，主要约定，一、由乙方（指项目负责人）独立承包该项目房地产开发建设和建筑施工、房屋销售业务；二、甲方（指某房地产公司）向乙方提供从事房地产开发和建筑施工业务所需的各种手续；三、乙方在承包活动中应依法经营按规定缴纳税费，在经营活动过程中所造成的一切经济损失及法律法规后果由乙方承担，甲方不负任何责任；四、乙方按实际承包建筑工程结算总造价直接费的1％向甲方分期上交管理费；五、乙方在经营活动过程中，独立与外方签订一切经济合同，实行自主经营，自负盈亏，自筹资金，独立核算。根据上述约定，该项目的实际投资人是鲁某某而非某房地产公司。项目投资人享有所有权和支配权。四、朱某某与某房地产公司茶树桩项目的债权债务纠纷与答辩人无关。河市茶树桩项目与世纪苑项目同属某房地产公司挂靠项目，某房地产公司历来推行的是项目经理负责制，由各项目部实行独立核算自负盈亏。朱某某与茶树桩项目发生的债权债务，应由茶树桩项目承担经济责任，朱某某若与某房地产公司发生债权债务也应由某房地产公司来承担责任，朱某某未与答辩人世纪苑项目发生债权债务，朱某某更不能变作法儿来损害答辩人和原告的利益。故请求人民法院撤销（2014）通川执字第378号执行裁定书，保护答辩人和原告的合法权益。

被告世纪苑项目部提供如下证据：

一、”世纪苑”小区开发建设项目承包合同书；

二、在建工程抵押证明及还款凭证；

三、房屋产权证；

四、原告交购房款收据存根（原件经质证后当庭退还）。

经审理查明，世纪苑项目部负责人鲁某某于20O0年11月8日与某房地产公司签订了《达州市”世纪苑”（黄泥扁片区）小区开发建设项目承包合同书》，主要约定，”鲁某某独立承包该项目房地产开发建设和建筑施工、房屋销售业务；某房地产公司提供从事房地产开发和建筑施工业务所需的各种手续；项目负责人按实际承包建筑工程结算总造价直接费的1％向某房地产公司缴纳管理费；负责人在经营活动过程中，独立与外方签订一切经济合同，实行自主经营，自负盈亏，自筹资金，独立核算等”。2005年10月31日，原告与被告某房地产公司和世纪苑项目部签订了《商品房买卖合同》，即原告购买了位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号房，建筑面积共计387.08平方米，单价每平方米2000元，总价774160.00元，签订合同后分三次付全款。原告便于2005年10月31日支付374160元、2006年3月30日支付30万元、2007年5月19日支付10万元。被告某房地产公司及世纪苑项目部于2006年5月1日将房交付给原告使用。原告并于2009年在通川区工商行政管理局注册”达州市通川区世纪某某休闲会所”并办理《营业执照》、《税务登记证》，从事茶座、餐饮服务经营活动。因该项目缺资金，便在建设过程中对世纪苑E幢一层**-**轴至*-*轴、二层**-**轴至*-*轴、**幢*、*、*、**、**、**号门市设置抵押向达县联社大树信用社贷款390万元，2012年8月9日对上述在建项目解除抵押，办理分证后再次设置抵押。2014年2月20日注销抵押登记。2014年7月9日，某房地产公司及世纪苑项目部将原告的购房款收据收回后向税务机关申请并开据了《销售不动产统一发票》及《税收缴款书》。但在给原告办理房产证时被告知该房已被查封。同时查明，2008年7月，被告朱某某给被告某房地产公司在达县河市镇茶树庄佳居在建工程供应钢材，至2010年12月8日，该项目经理李大美给朱某某出具下欠原告钢材款253391.51元的《欠条》。后朱某某诉至本院，本院于2013年11月22日作出（2013）通川民初字第1972号民事判决书，判令某房地产公司支付朱某某钢材款253391.51元及息等。2014年6月3日，朱某某向本院申请执行，本院于同日作出（2014）通川执字第378号执行裁定书，将位于通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号门市三间予以查封。原告刘某某于2014年8月12日向本院提出书面异议。2014年11月14日，本院作出（2014）通川执裁字第9号执行裁定书，驳回刘某某对（2014）通川执字第378号执行裁定书的异议。原告不服该裁定诉讼来院。另查明，经向达州市通川区西城红旗路社区居民委员会调查了解并出具《证明》证实”原告向工商局申请注册达州市通川区世纪某某休闲会所的地址‘通川区黄泥扁世纪苑小区*幢**-**号’与原告购房地址‘达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号房’为同一地址”。因世纪苑小区*幢**-**号系该幢楼的轴线标志。同时，经本院调取与原告主张的物权相邻业主的办证资料所显示的房屋价款、出具税票时间及提请房管局办证时间均映证了原告及世纪苑项目部陈述一致。

一、关于原告刘某某主张与被告某房地产公司于2005年10月31日签订了《商品房买卖合同》有效的问题。

本院认为，原告刘某某与被告某房地产公司和世纪苑项目部在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，购买了本案诉争房屋，原告并已全额支付了购房款，被告某房地产公司和世纪苑项目部已将该房交付原告占有和使用至今，且对上述事实无异议，该合同未违反法律禁止性规定。因此，原告刘某某于2005年10月31日与被告某房地产公司签订了《商品房买卖合同》合法、有效，即位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号房归原告所有。原告主张被告某房地产公司和世纪苑项目部应当给原告办理房屋产权证和土地使用权证的请求，本院予以支持。

二、原告请求不得对本案诉争房屋的执行理由是否成立的问题。

本院认为，1、原告刘某某与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》后并全额支付了购房款，且原告接收使用该房多年的客观事实，出卖人虽将本案争议房屋设置抵押而未及时给予原告办理备案登记和房屋所有权证等。但根据《物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。因此，原告享有主张对本案诉争房屋的物权。被告朱某某申请查封时在原告购房之后，且朱某某只享有债权，而不享有对本案诉争房屋的物权。因此，原告享有足以排除强制执行的民事权益。2、被告某房地产公司和世纪苑项目部在给原告办理产权证时收回原《收据》原件，另行出具了《税务发票》及原告支付购房款未通过银行转帐等符合交易习惯，且经本院调取与原告主张的物权相邻业主的办证资料所显示的房屋价款、出具税票时间及提请房管局办证时间均映证了原告及世纪苑项目部陈述一致性及在庭审中被告世纪苑项目部提供了《收据》记帐联原件和《税务发票》原件，被告朱某某对上述凭据的真实性无异议。因此，被告朱某某所提出的抗辩理由不成立。综上，根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条款第一项”案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”及第二款”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作裁判”等规定，故原告的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条款第一项第二百二十七条之规定，判决如下：

一、不得对申请人朱某某申请对位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号门市的执行；

二、原告刘某某与被告达州市某某房地产公司于2005年10月31日签订的《商品房买卖合同》合法、有效（即位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑小区E**幢**层**、**、**号门市归原告刘某某所有）；限被告达州市某某房地产公司于本判决生效后三十日内将上述房屋的所有权证和土地使用权证转移登记在原告名下。

案件受理费18300元，被告朱某某负担100元，被告达州市某某房地产公司负担18200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。

审　判　长　　侯学全

审　判　员　　李京锦

代理审判员　　张　阳

二〇一五年三月二十日

书　记　员　　苟桂林

房地产纠纷