广西壮族自治区桂林市七星区人民法院

民事判决书

（2015）星民初字第1949号

原告（反诉被告）赵某，住桂林市叠彩区。

委托代理人周海鹏，广西君健律师事务所律师。

被告（反诉原告）陈某，住桂林市七星区。

被告（反诉原告）纪某，住桂林市七星区。

法定代理人陈某，系纪某的母亲。

以上二被告委托代理人周瑾，广西伏波律师事务所律师。

被告桂林市某房地产经纪有限公司，住所地：桂林市秀峰区。

法定代表人裴某，经理。

委托代理人邓金顺，广西齐兴律师事务所律师。

原告（反诉被告）赵某诉被告（反诉原告）陈某、纪某，被告桂林市某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，2015年12月25日被告陈某、纪某向本院提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）赵某的委托代理人周海鹏，被告（反诉原告）陈某、纪某的委托代理人周瑾，被告桂林市某房地产经纪有限公司的法定代表人裴某及其委托代理人邓金顺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2015年7月9日，原告就购买被告陈某及纪某位于桂林市七星区XXX号房屋一事，与三被告签订了《房屋买卖合同》，约定由某公司作为中介（丙方），居间帮助赵某（乙方）购买陈某及纪某（甲方）位于桂林市七星区XXX号房屋，合同约定：第壹期房款（定金）人民币5万元整于甲乙丙三方签订合同的当日由乙方支付给丙方代为保管，丙方于甲方在银行办理还贷手续的当日转交给甲方。合同签订当日，原告即委托吴某按某公司要求将该5万元定金转账至某公司法定代表人裴某的账户。合同签订后，陈某又多次声称其资金周转不灵，不能自行筹措50万元按时于7月20日到贷款银行办理解押手续，同时又要求原告在原来为其承担50万元预付解押款的基础上，再多为其承担30万元。原告因急于购房，不得己又于2015年7月17日与陈某及某公司签订《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，约定“第贰期房款人民币85万元（其中再追加的定金人民币30万元整包含在内）于2015年7月22日前甲方在广西灵川某银行大面支行还款解押当日由乙方支付给甲方，此款须打入甲方银行还款账户内当日扣除，甲方不得挪作他用。”协议签订后，原告不得已向融资公司筹措了人民币90万元，存入了其专门为支付房款与广西灵川某银行一个银行系统的广西桂林漓江某银行开立的账户中，准备在陈某将其应承担的20万元解押款存入其贷款账户后直接划入该账户。因担心自己85万元巨额款项的安全，原告多次要求被告陈某必须于7月22日前将20万元款项存入其个人账户后供原告查实，以便自己支付其余的解押款，同时也要求某公司按合同约定，督促陈某执行。但直至7月22日，在原告的再三要求下，陈某仍拒绝提供其应承担的20万元款项已依约定划至其个人账户的证明。原告为购买该房屋己将定金支付给某公司，在陈某的再三要求下，又做了最大程度的妥协，同时又担负了巨额的高息债务。但作为出卖方，陈某拒不依约筹措其应当自行承担的款项，以便办理相关的解押手续，其违约的行为导致本合同根本无法继续履行。原告不得己，只能于2015年7月20日委托广西君健律师事务所分别向三被告邮寄了《关于解除﹤房屋买卖合同﹥的律师函》，通知解除原告与三被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及于2105年7月17日签订的《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，同时要求在收到本律师函三日内，将原告委托吴某向某公司支付的5万元定金返还至吴某在桂林银行的账户（账号：62×××30，户名：吴某）。以上两份《解除及催款通知》均由三被告于2015年7月25日签收。三被告收到《解除合同及催款通知》至今己三月有余，虽经原告多次要求，仍拒绝归还已收取的原告的定金。三被告的违约行为己严重侵犯了原告的合法权益，依法律规定应连带双倍返还定金。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及2015年7月17日签订的《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》；2、三被告连带双倍返还原告购房定金共计人民币壹拾万元整（10万元）；3、本案诉讼费由三被告承担。原告对其主张在举证期内提交的证据有：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告签订了房屋买卖合同；2、《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，证明原、被告签订了补充协议。3、桂林银行转账回单及某公司出具的收条，证明原告已全额支付购房定金5万元；4、桂林漓江某银行中山支行账户明细查询单，证明原告为履行合同筹措了90万元的购房款；5、EMS回执，证明原告委托律师于2015年7月20日向三被告寄发了《解除合同律师函》；6、11183中国邮政速递物流短信通知及139××××0602短信清单，证明三被告已于2015年7月25日收到《解除合同律师函》；7、《关于解除﹤房屋买卖合同﹥的律师函》两份，证明《解除合同律师函》的具体内容。

被告陈某、纪某辩称，原告解除合同不符合法定理由，也不符合合同约定。原告先违约，应对被告进行赔偿。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告陈某、纪某对其辩解在举证期内提交的证据有：1、《房屋买卖合同》，证明双方的合同权利义务内容；2、《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，证明双方经协商后更改了合同的权利义务内容；3、询问笔录。证：证明反诉被告违约的事实；4、贷款催收通知书，证明反诉原告贷款已到期，随时可以办理还款解押手续；5、广西灵川某银行大面支行信贷副行长出具的证明，证明情况说明人的个人信息及职务；6、广西灵川某银行大面支行信贷副行长出具的情况说明，证明被告为履行合同义务已经预约了银行，准备在7月22日办理还款解押手续；7、通话记录，证明被告与银行负责信贷的工作人员预约了7月22日去办理还款解押手续；8、证明，证明被告为还款已经准备好资金，随时可以办理还款解押；9、银行明细清单，证明人有资金可随时帮助陈某办理还款解押；10、关于解除《房屋买卖合同》的律师函，证明原告在合同履行期限届满前已经决定不履行合同的事实；11、民事起诉状，证明原告在合同履行期限届满前已经决定了违约。

被告某公司辩称，2015年7月9日赵某和陈某、纪某签订房屋买卖合同，2015年7月16日甲方和乙方、丙方和银行四方一起去房产局进行了核实。2015年7月17日签订了《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，约定2015年7月22日上午支付购房款给卖方。2015年7月22上午，陈某和朋友到了某公司，但赵某没到，当日下午，赵某到某公司，表示准备出国，不要房子了。买卖双方曾就赔偿问题进行沟通，但是没有结果。在合同履行期间被告不存在违约的事实，合同无法履行的主要原因是在原告一方。被告某公司不是房屋买卖合同的买卖方，不存在双倍返还定金的法律义务。请求法院查明事实，驳回对被告的诉请。

被告某公司对其辩解当庭提交的证据有：1、房产证复印件、土地证复印件，证明涉诉房屋的真实性；2、契税完税证复印件，证明被告陈某和纪某是房屋的合法权属人；3、公证书复印件，证明涉案房屋的真实性，被告陈某和纪某是房屋的合法权属人。

反诉原告陈某、纪某反诉称，2015年7月9口，反诉原告与反诉被告在某公司的居间下签署了《房屋买卖合同》，合同中约定反诉被告赵某以人民币150万元（后经补充协议约定变更为149万元）价格购买反诉原告名下位于桂林市七星区XXX室的房屋。反诉被告赵某应于2015年7月22目前支付人民币85万元整到反诉原告陈某的账户，当日再去办理还款解押手续。直到2015年7月22曰，反诉原告一直催告反诉被告履行合同付款义务，但反诉被告不将购房款支付到解押账户。现在反诉被告已明确表示了不履行合同付款义务。根据反诉原、被告之间订立的《房屋买卖合同》及其补充协议的约定，反诉被告应按时将第二期购房款项打到合同约定的反诉原告的专款专用账户，若没有按时付款，系违约行为。反诉被告不仅要依法承担继续履行合同责任，同时仍需承担违约责任。因此，根据《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》第二条第2款的约定，反诉被告应支付反诉原告定金人民币30万元。为此，反诉原告提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告继续履行反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》及《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》；2、反诉被告支付给反诉原告定金人民币30万元整；3、本案诉讼费由反诉被告承担。

反诉原告的反诉证据与本诉证据一致。

反诉被告赵某辩称，反诉原告不是涉诉房屋的所有权人，没有资格提起反诉。由于反诉原告多次违约导致合同无法履行，合同已于2015年7月25日经反诉被告通知而解除，反诉原告应该承担双倍返还定金的责任。反诉原告的诉请没有事实的法律依据，应予驳回。

反诉被告的反诉证据与本诉证据一致。

经开庭质证，被告陈某、纪某对原告提交的证据1－3无异议；对证据4的真实性不认可，查询单的公章比较模糊，银行做事一向谨慎，一般有业务蓝章和红章，查询单的真实性有待证实。这笔款项和本案也无关，只能证明赵某有这笔钱；对证据5－6的真实性、合法性、关联性均无异议。但对其内容不认可，解除合同的理由和事实均不认可；对证据7的真实性、合法性均无异议。原告律师称律师函的日期写错，实际上是2015年7月24日，对此被告不予认可，被告认为原告7月20日委托律师预先解除合同是赵某的真实意思。

被告某公司对原告提交的证据1－3无异议；对证据4的质证意见与陈某和纪某的意见一致，不能证明这90万元是用于履行这份合同的，事实上原告也没有按照合同的约定向被告支付款项；对证据5－6无异议；对证据7的真实性无异议，不认同解除合同的理由，是原告违反了合同的约定。

原告对被告陈某、纪某提交的证据1－2无异议；对证据3不认可，证人必须出庭作证才行。徐辉是某公司的工作人员，该询问笔录不能作为本案的证据；对证据4的真实性不认可，因为是复印件，真实性无法考证，不是公章，大面支行没派人出庭，没有相应的贷款合同，真实性无从考证。银行贷款的到期与否与房屋买卖合同的履行无关，到目前为止没有证据证实被告为履行合同筹措了资金；对证据5的真实性不予认可，大面支行没有作为证人出庭作证，证明员工的信息应该由劳动合同、工资单来证明，而不是随便出一个证明就能证明的；对证据6的真实性不予认可，说明人没有出庭作证；对证据7的真实性不认可，是打印的单子，没有移动公司的公章。尾号为6889的手机号所有人没有出庭作证，也没有录音来证实。通话清单可以说明徐辉没有如实的陈述，她称陈某在某公司打电话向银行解释。实际上只在7月17日、22日打过电话给尾号6889的手机，7月20日没有打过一次电话，因此徐辉的证人证言也是虚假的；对证据8不认可，罗海云没有出庭作证，因此对它的真实性不予认可。同时他人的账上有钱也不能证明陈某的账上有钱，直到今天陈某也没有证据证明她有30万元进行解押；对证据9的真实性不予认可，没有银行的公章，罗海云没有提供银行卡和存折，没有22日取过20万元的记录；对证据10－11的真实性无异议。律师函的日期是因为律师的工作失误，实际上律师函内已经表明陈某没有按合同约定准备钱。原告解除合同的通知是7月24日发出的，因此律师函上的日期是2015年7月24日而不是7月20日。

被告某公司对被告陈某、纪某提交的证据1－11的真实性及证明内容均无异议。

原告对被告某公司提交的证据1的真实性不认可，某公司提供的是复印件，只是加盖了中介公司的公章；对证据2－3的真实性予以认可，但对证明的内容不认可，房屋所有权的凭证是房产证。

被告陈某、纪某对被告某公司提交的证据1－3的真实性及证明内容均无异议。

本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

经审理查明，2015年7月9日，被告陈某、纪某为甲方，原告赵某为乙方，被告某公司为丙方，签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方（陈某、纪某）自愿将座落在桂林市七星区XXX号的房产按现状出售给乙方（赵某），乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。现状如下：房产证号为桂林市房权证七星区字第××号，产权面积为198.50㎡，产权性质为商品房，无附属建筑；甲乙双方决定上述房产成交总价款为人民币150万元；购房款项（包括定金）分叁期付清。第壹期房款（定金）人民币5万元于甲乙丙三方签订合同的当日由乙方支付给丙方（某公司）代为保管，丙方于甲方在银行办理还贷手续的当日转交给甲方。第贰期房款人民币55万元于2015年7月20日之前甲方在广西灵川某银行大面支行还款解押当日由乙方支付给甲方，此款须打入甲方银行还款账户内当日扣除，甲方不得挪作他用。第叁期房款人民币90万元于领取乙方房产证的当日起80个工作日内以银行按揭的方式由乙方支付给甲方；乙方（即购买人）中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，由乙方支付丙方中介服务佣金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还给乙方，另赔付乙方与定金数额相等的违约金，由甲方支付丙方应收取的全部中介服务佣金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方赔付相当于上述房产总价款万分之五的滞纳金。2015年7月17日，原告赵某、被告陈某、纪某、某公司签订《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，协议约定：甲乙丙三方决定上述房产成交总价款由原来的150万元更改为149万元，分叁期付清。原第壹期房款付款方式不变，第贰期房款、第叁期房款付款金额及付款方式更改如下：第贰期房款人民币85万元（其中再追加的定金人民币30万元包含在内）于2015年7月22日之前甲方在广西灵川某银行大面支行还款解押当日由乙方支付给甲方，此款须打入甲方银行还款账户内当日扣除，甲方不得挪作他用。第叁期房款人民币59万元于领取乙方房产证的当日起80个工作日内以银行按揭的方式由乙方支付给甲方；因甲方在广西灵川某银行大面支行以上述房屋作为抵押物办理了抵押贷款，借款金额为人民币110万元，甲方用于还款的自有资金为人民币20万元，其余的还款资金人民币90万元由乙方提供给甲方（即乙方支付给甲方的购房首付款人民币90万元，甲方向乙出具收款收据）。2015年7月9日，原告按约定将定金5万元支付给被告某公司代为保管，2015年7月22日上午，被告陈某到被告某公司处准备去银行还款解押，但原告未到。当日下午，原告到被告某公司处，并表示不愿购买涉诉房屋。原告一直未将第二期购房款支付给被告陈某、纪某。2015年7月25日，被告收到原告委托律师发出的《关于解除﹤房屋买卖合同﹥的律师函》，在该函中，原告表示解除原、被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及2015年7月17日签订的《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》。

另查明，涉诉房屋登记在被告陈某、纪某名下，陈某占3／4份额，纪某占1／4份额。

本院认为，关于本诉，原、被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及2015年7月17日签订的《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》是双方真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。被告纪某尚未成年，其母亲陈某是其法定监护人，作为监护人的陈某除为被监护人纪某的利益外，不得处理被监护人纪某的财产。然而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即便是无权处分，仍不能导致合同无效。故本案原、被告签订的《房屋买卖合同》及《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应依法依约履行自己的义务。原告没有按合同约定于2015年7月22日前将第二期购房款85万元支付给被告陈某、纪某用于还贷解押，构成违约。合同中并未约定被告陈某、纪某用于还贷解押的20万元应提前向原告出示，故原告无权以被告未提前出示20万元为由而拒绝支付第二期购房款。合同中没有解除合同的相关约定，故原告无约定解除权。原告不支付第二期购房款，经反诉原告陈某、纪某以起诉的方式催告后仍不履行付款义务，且在本案庭审时原告明确表示不愿继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，达到了法定解除的条件，但该合同解除权应由守约方陈某、纪某享有，原告作为违约方不享有法定解除权。因为如果违约方也享有解除权，则会出现合同一方因根本违约而获得法定解除权的现象，明显与《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则以及第五条规定的公平原则相违背。因原告不享有合同解除权，故原告委托律师发出的《关于解除﹤房屋买卖合同﹥的律师函》不能产生解除合同的法律效果。按合同约定，第三期购房款590000元是以银行按揭的方式支付，原告的义务不是单纯地支付购房款，履行合同还涉及到还贷解押，办理房屋过户手续，办理按揭贷款等。被告陈某、纪某没有提供银行同意其提前还贷解押的相关证据，不能确定是否能还贷解押。涉诉房屋的过户涉及到处理未成年人的房产份额，不能确定是否能办理过户手续。办理按揭贷款也存在诸多不确定性。且这些事项需要原、被告双方密切配合，而原告已明确表示不愿继续履行合同，故本合同不适于强制履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定精神，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的，不宜要求强制履行。本案合同已达到法定解除的条件，故对原告要求解除原、被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及2015年7月17日签订的《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。按合同约定，原告中途悔约，不得向被告陈某、纪某索还定金，故对原告要求三被告连带双倍返还原告购房定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，如前文所述，本案合同已不适于强制履行，故对反诉原告要求反诉被告继续履行反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的合同明确约定，原告中途悔约，不得向被告陈某、纪某索还定金。虽然双方在《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》中约定追加定金30万元，但反诉被告实际上已经支付的定金为5万元。依照《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。故定金数额应当以实际交付数额为准，反诉原告无需返还反诉被告已经支付的定金5万元，也无权要求反诉被告支付定金30万元。因此，对反诉原告要求反诉被告支付反诉原告定金30万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告赵某与被告陈某、纪某、桂林市某房地产经纪有限公司于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及2015年7月17日签订的《﹤房屋买卖合同﹥补充协议》；

二、驳回原告赵某的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告陈某、纪某的诉讼请求。

本案本诉收取案件受理费2300元（原告已预付本院），由于适用简易程序，减半收取案件受理费1150元，由原告赵某负担；本案反诉收取案件受理费2900元（反诉原告已预付本院），由反诉原告陈某、纪某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费2300元；反诉上诉案件受理费2900元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：某行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

代理审判员　　蒋西凤

二〇一六年一月二十五日

书　记　员　　赖雨微

买卖合同  合同纠纷