安徽省淮北市中级人民法院

民事判决书

（2014）淮民一初字第00090号

原告：张某，男，19**年**月**日出生，汉族，无固定职业，住安徽省萧县。

原告：潘某，女，19**年**月**日出生，汉族，无固定职业，住安徽省萧县。

上述二位原告共同的委托代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。

上述二位原告共同的委托代理人：张明君，安徽安港律师事务所律师。

被告：淮北某某置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区，组织机构代码78106807-4。

法定代表人：冯某，该公司董事长。

委托代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师。

原告张某、潘某因与被告淮北某某置业有限公司（简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于201*年2月27日公开开庭进行了审理。原告张某及其与原告潘某共同的委托代理人马磊、被告某某公司的委托代理人钱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某、潘某诉称：2013年9月11日，张某、潘某与某某公司签订8份《商品房买卖合同》，分别购买某某公司开发建造的淮北市金色某某东苑*号楼***号、***号、***室、***室一层及附属二层商铺。上述合同签订后，张某、潘某向某某公司支付购房款共计4917480元。因某某公司又将上述房屋备案给第三人，而不能交付给张某、潘某，其二人向淮北市中级人民法院提起诉讼，要求确认合同无效，并要求某某公司承担赔偿责任。后双方于2014年2月13日达成调解协议，约定：某某公司解除就上述房屋与第三人签订的《商品房买卖合同》，在2014年3月*日前向淮北市房地产管理部门撤销相应的商品房预售合同备案，并于同年3月6日为其二人办理商品房预售合同备案，如不能按时备案，某某公司每日支付违约金2万元。该协议签订后，张某、潘某又与某某公司重新签订《商品房买卖合同》，其中违约责任按照上述调解协议履行。现某某公司未完全履行房屋备案及交付义务，仅将***室一层、***室一层房屋备案给其二人，其余房屋未予备案。据此，某某公司的违约行为严重侵犯了其二人的合法权益，请求判令：1、某某公司依法履行《商品房买卖合同》，将淮北市金色某某东苑*号楼***号（一、二层）、***号（二层）、***号（一、二层）、***号（二层）房屋交付给张某、潘某，并办理上述房屋的预售备案登记；2、某某公司支付违约金302万元（暂计，其余按每日2万元计算至某某公司将房屋全部交付给张某、潘某之日止）；3、诉讼费用由某某公司负担。

某某公司对张某、潘某起诉的基本事实无异议，但答辩称：1、张某、潘某明知涉案第二层房屋已备案在第三人名下，仍与某某公司签订调解协议，其中第一项内容约定某某公司解除与第三人所签合同，该约定是无效的；2、双方所签调解协议约定某某公司每天支付逾期备案的违约金2万元过高。

张某、潘某针对其诉讼主张，举证如下：

1、《调解协议书》，证明：双方对淮北市金色某某*号楼***号、***号、***号、***号楼一层及附属二层商铺买卖事宜进行约定，某某公司解除与第三人签订的房屋买卖合同，本案双方当事人重新签订合同，并在2014年3月6日前为张某、潘某办理预售登记备案手续，逾期每日支付违约金2万元。

2、《商品房买卖合同》8份，证明：双方按照《调解协议书》的约定，就上述商铺再次签订《商品房买卖合同》，重新确立双方的房屋买卖合同权利义务关系。

3、某某公司出具的商铺情况说明，证明：某某公司承诺张某、潘某可在涉案房屋全部网上备案后15日内支付剩余房款，某某公司应支付的违约金以《调解协议书》的约定为准，即每日支付2万元。

4、收据，证明：张某、潘某已支付购房款4917480元，履行了合同义务，某某公司亦应履行合同义务。

5、售房发票2张、收据4份及协议书2份，证明：因某某公司就第一层商铺迟迟不能撤销与第三人陈连忠、朱丽芳、梅旭东等人的预售备案登记，张某、潘某代替某某公司向陈连忠、朱丽芳、梅旭东偿还借款200万元，才得以办理了***号、***号第一层商铺的预售备案登记，造成其二人较大的经济损失。

某某公司的质证意见为：证据1《调解协议书》的内容属实，但其第一项内容涉及第三人，系无效条款，对其余证据均无异议。

本院认证意见为：张某、潘某所举的五份证据均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院均予以确认。

经审理查明：2013年9月11日，张某、潘某与某某公司签订《商品房买卖合同》，购买某某公司开发建造的淮北市金色某某东苑*号楼***室及附属二层、***室及附属二层、***室及附属二层、***室及附属二层商铺。上述合同签订后，张某、潘某向某某公司支付购房款共计4917480元。在签约前，因某某公司向第三人陈连忠等人借款等原因，已将上述商铺与第三人办理了预售备案登记，从而无法交付张某、潘某。张某、潘某获悉后，向本院提起诉讼，请求确认上述合同无效，并要求某某公司承担赔偿责任。在本院审理期间，双方于2014年2月13日达成调解协议，约定：某某公司就上述房屋解除与第三人签订的《商品房买卖合同》，在2014年3月5日前向淮北市房地产管理部门撤销相应的商品房预售登记备案，并于同年3月6日为其二人办理商品房备案手续，如不能按时备案，某某公司每日支付违约金2万元。该协议签订后，张某、潘某向本院撤回起诉，并与某某公司重新签订了《商品房买卖合同》，其中***号、***号一层商铺合同于2014年4月29日签订，***号、***号、***号、***号附属二层商铺于2014年6月4日签订，***号、***号一层商铺未明确签订时间，并约定对购房价格进行了下调，商铺总价款合计7397509元。2014年6月28日，某某公司再次向张某、潘某书面承诺：1、公司同意以上房屋（即涉案房屋）全部网上备案以后1*日内付清全部剩余房款；2、关于合同网上备案与逾期交房违约责任按出卖人与买受人签订的调解书条款执行等内容。

在本案审理期间，张某、潘某代某某公司向第三人陈连忠、朱丽芳、梅旭东偿还借款200万元后，某某公司就涉案***号、***号一层商铺解除与第三人的预售备案登记，并为张某、潘某办理了预售备案登记。至此，双方当事人所签《商品房买卖合同》中尚有***号、***号、***号、***号商铺的附属二层至今仍预售登记在第三人名下，上述商铺约定的总价款为3888675元。双方在本案中均不主张撤销合同或变更合同，并持续就《商品房买卖合同》的履行或替代方案进行协商，但未达成一致意见。

本院认为：依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某、潘某与某某公司先后签订的《调解协议书》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。按照上述合同的约定，结合某某公司出具的书面承诺，张某、潘某已依约支付了部分购房款，履行了合同义务。而某某公司在2013年9月11日与张某、潘某签约前隐瞒已将涉案商铺为第三人办理了预售备案登记的事实，后不能妥善解决与他人的借款等经济纷争，在约定的时间内无法向张某、潘某交付房屋和办理预售备案登记，显已违约，依法应承担违约责任。按照双方《调解协议书》的约定及某某公司的书面承诺，某某公司如不能在2014年3月6日为张某、潘某办理商品房预售合同备案，每日支付违约金2万元。但虑及在起诉前及本院审理期间，某某公司已陆续就***号、***号、***号、***号一层商铺解除与第三人的预售备案登记，为张某、潘某办理了预售登记，部分履行了合同义务，张某、潘某仅支付部分购房款，且约定的迟延备案每日支付违约金2万元过高等具体案情分析，本院酌定某某公司应支付的违约金按下列方式计算：以未办理预售备案登记部分的***号、***号、***号、***号二层附属商铺的总价款3888675元为基数，从2014年3月7日起计算至某某公司为张某、潘某办理完毕预售登记时止，按同期银行贷款基准利率的二倍标准向张某、潘某支付违约金，其余部分不予支持。由于双方均不主张撤销合同或变更合同，双方应继续履行合同或协商采取其他补救措施。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告淮北某某置业有限公司于本判决生效后15日内以3888675元为基数，按同期银行贷款基准利率的二倍标准，向原告张某、潘某支付违约金，从2014年3月7日起计算至该公司为张某、潘某办理完毕淮北市金色某某东苑*号楼***号、***号、***号、***号二层商铺的预售备案登记之日止；

二、驳回原告张某、潘某的其他诉讼请求。

案件受理费30960元，由被告淮北某某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。

审　判　长　　陈雷雨

代理审判员　　王冬宁

人民陪审员　　张天林

二〇一五年五月五日

书　记　员　　王巧娴

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