广东省惠州市中级人民法院

民事判决书

（2015）惠中法民一终字第52号

上诉人（原审被告）：惠州市某某海岸物业发展有限公司。

法定代表人：刘某某。

委托代理人：陈香豪，广东恒港律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陈某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生。

委托代理人：皮建彪，广东指针律师事务所律师。

上诉人惠州市某某海岸物业发展有限公司（下称某某公司）与被上诉人陈某某因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

当事人原审的意见

2014年5月16日，原审原告陈某某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告所签订的《认购协议书》；2、被告退还原告所交的定金人民币20000元；3、诉讼费用由被告承担。

主要事实和理由是：原告于2014年5月2日与被告签订《认购协议书》一份，同日原告向被告交付了购房定金人民币20000元，准备购买被告开发的惠州惠阳区淡水东华大道和白云路交汇处XX幢XX座XX号商品房。签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。现原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告为维护本人的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判如所请。

被告某某公司辩称：1、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，第四条第五条规定，认购协议书可以认定为商品房买卖合同的一部分，而交的定金是合同法上的定金规则，认购协议书是双方真实意思表示，合法有效，现在原告仅以无法达成商品房买卖合同主要条款的一致意见为由，要求退还定金解除协议是明显的违约行为，其要求退还定金的请求没有事实及法律依据，应当驳回。

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：2014年5月2日原告与被告签订《认购协议书》，认购被告开发的位于惠州市惠阳区淡水东华大道和白云路交汇处XX幢XX座XX号商品房，并支付定金20000元。现原告称因双方不能就《商品房买卖合同》相关条款达成一致，且因客观原因无法办理按揭贷款，属不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告依法应退回定金给原告，基于上述理由，原告遂向本院提出上述诉请。

原审法院判决理由和结果

原审法院认为，原告与被告签订的《认购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告与被告签订的《认购协议书》属于预约合同性质，是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的预约合同。从《认购协议书》内容来看，虽然约定了部分双方的权利义务，但双方对办证、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，尚不完全具备《商品房买卖合同》的主要内容，由于双方当事人对于商品房合同的主要条款没能协商一致，在无证据证明属于何方恶意违约的情形下，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告请求解除案涉《认购协议书》及退回定金20000元，有事实和法律依据，应予支持。

综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告陈某某与被告惠州市某某海岸物业发展有限公司签订的《认购协议书》。

二、被告惠州市某某海岸物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日退回定金20000元给原告陈某某。

本案受理费400元减半收取为200元，由被告惠州市某某海岸物业发展有限公司承担。

当事人二审的意见

上诉人某某公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

主要事实和理由：一审没有查明基本事实，判决有误。本案上诉方与被上诉方之间签订的《认购协议书》依法具有法律效力，而被上诉人单方违约，依法应当承担违约责任。一审法院没有查明该事实，从而做出了错误判决。

基于以上事实与理由，上诉方特提出以上上诉请求，恳请依法予以判决。

本案二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院查明的事实、判决理由和结果

本院除查明一审查明的事实外，还查明：陈某某身份证地址为：广东惠来县溪西镇山陇管区头村向西四直巷30号；在《认购协议书》中记载的陈某某通讯地址为：广东惠来县溪西镇山陇管区头村向西四直巷。该认购书约定的付款方式为30%首付款加按揭贷款64万元。

本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉意见，本案二审争议的是未能签订正式商品房买卖合同的原因及解除认购书的责任问题。

本案所涉的《认购协议书》付款方式为按揭贷款支付，由于陈某某户籍及工作单位均不在惠州市惠阳区，涉案的认购书签订时间的日期为2014年5月2日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）颁布时间为2010年4月17日。在本案所涉及到的《认购协议书》中，明确记载陈某某通讯地址为：广东惠来县溪西镇山陇管区头村向西四直巷。某某公司作为专业的房地产开发企业，应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件。作为出卖人，某某公司应当进一步审查陈某某是否属于限购对象。在陈某某的户籍地址、工作单位均不在惠州市惠阳区的情况下，陈某某属于相关文件规定调控范围对象，涉案的认购书中约定大部分房款通过办理按揭贷款支付，故而此后即便能够签订正式的商品房买卖合同，也将面临无法正常去的按揭贷款、房屋买卖合同无法履行的问题。

综上，上诉人某某公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，其请求本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币400元，由上诉人惠州某某海岸物业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭志文

审判员　　赖锦荣

审判员　　郑　杰

二〇一五年二月十三日

书记员　　彭科梅

房产合同纠纷