福建省厦门市海沧区人民法院

民事判决书

（2014）海民初字第2014号

原告陈某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族。

委托代理人廖山海、纪瑞婷，福建联合信实律师事务所律师。

被告丁某某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族。

第三人中国某某银行股份有限公司厦门湖里支行。

负责人王某，行长。

委托代理人叶世荡、林敏辉，福建信海律师事务所律师。

第三人沈某某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族。

原告陈某与被告丁某某、第三人中国某某银行股份有限公司厦门湖里支行（以下简称某某湖里支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加沈某某为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人廖山海、纪瑞婷，被告丁某某，第三人农行湖里支行的委托代理人林敏辉到庭参加诉讼。第三人沈某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告陈某诉称，2014年1月22日，陈某与被告丁某某的委托代理人赖某某签订编号为11XXXXX的《房产买卖协议》，约定：陈某向丁某某购买位于厦门市海沧区沧某某二里XX号XX室的房产（以下简称讼争房产），购房款总价为3300000元，其中购房定金650000元；讼争房产为抵押状态，丁某某应于收到定金后十日内向原贷款银行办理还贷手续，并办理解除抵押登记手续；在陈某支付完定金后，双方应以《房产买卖协议》为基础签订厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门土房局）印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往厦门土房局办理交易过户登记手续；丁某某应于2014年2月将房产交付给陈某使用；若陈某不能按期支付房款或丁某某不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金等。协议签订后，陈某依约支付了购房定金650000元，丁某某亦依约于2014年2月将房产交付给陈某使用。2014年3月4日，陈某与赖某某亦就讼争房产的交易进行存量房网上签约备案，签署了编号为0024XXXX的《存量房买卖合同》以及相关房产交易过户的法律文件。然而，陈某在办理讼争房产过户登记手续时，得知丁某某并未依约向第三人农行湖里支行办理还贷解押，房产仍处于抵押登记状态，且已被采取司法限制措施，暂时无法办理过户登记手续。陈某与丁某某之间的房屋买卖协议依法成立并生效，对丁某某具有法律约束力，丁某某有义务依照陈某的要求继续履行协议约定的内容。同时，为能顺利办理过户登记手续，陈某也可以支付购房余款2650000元代替丁某某偿还贷款以注销抵押登记，清除房产过户登记的障碍。请求判令：一、原、被告签订的编号为11XXXXX的《房产买卖协议》合法有效；二、被告丁某某立即向第三人农行湖里支行清偿债务，并办理解除讼争房产的抵押登记手续；三、被告丁某某在注销讼争房产的抵押登记手续后立即协助原告陈某办理讼争房产的过户登记手续；四、被告丁某某向原告陈某支付不能按期交付讼争房产的违约金（以3300000元为计算基数，按日0.05%的标准，从2014年3月4日起计算至过户登记手续办理完毕之日止）；五、第三人沈某某对被告丁某某应承担的民事责任承担连带清偿责任。

被告丁某某辩称，一、丁某某已将讼争房产以2100000元的价格出售给第三人沈某某，并于2011年2月12日签订了《房屋买卖合同》，沈某某大概于2012年4月16日将购房款支付完毕；二、讼争房产在出售给沈某某后，丁某某曾办理两次公证委托，第一次委托公证是在签订《房屋买卖合同》签订当天办理，委托人为赖某某，委托事项包括将讼争房屋进行抵押，第二次委托公证大概是在2012年10月办理，委托人为赖某某，委托事项包括将讼争房屋进行出售、抵押。此后，沈某某以厦门某某实业有限公司（以下简称某某公司）的名义向第三人农行湖里支行申请贷款，并用讼争房产进行抵押，现讼争房产已被福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）采取保全措施，厦门中院亦已判决农行湖里支行有权对讼争房产抵押权；三、关于讼争房产的买卖及款项支付事宜，丁某某并不清楚，据丁某某向赖某某了解，陈某提交的《房产买卖合同》上赖某某的签名并非其本人所签。综上，讼争房产并非丁某某出售给陈某，讼争房产的买卖事宜，赖某某及沈某某也从未告诉过丁某某，丁某某不应承担任何责任。

第三人农行湖里支行辩称，一、没有证据证明原告陈某提交的《房产买卖协议》是被告丁某某或其委托代理人所签订的，《房产买卖协议》应为无效合同；二、讼争房产已经抵押给农行湖里支行，因债务到期，农行湖里支行已经提起诉讼，并申请对讼争房产采取保全措施；三、讼争房产的抵押金额为9550000元左右，如果要消灭抵押权，某某公司或抵押人应支付的款项数额应为所有抵押金额。

第三人沈某某未作答辩。

经审理查明，被告丁某某系讼争房产的权属登记人。2011年2月12日，丁某某与第三人沈某某签订一份《房屋买卖合同》，约定丁某某将讼争房产以2100000元出售给沈某某。2011年2月17日至2012年4月16日间，沈某某支付1910000元房款，讼争房产没有办理过户登记手续。

2012年12月26日，丁某某向赖某某出具一份《委托书》，委托赖某某办理讼争房产的抵押贷款、出售等相关手续，具体代理权限包括代为选定房屋买受人并与其协商签订房地产买卖合同及房产买卖相关协议、文件，代为办理相关的公证手续，代为收取售房款项等。2013年1月4日，厦门市鹭江公证处出具（2013）厦鹭证松字第0006号公证书，对丁某某在《委托书》上签名并捺指印予以公证确认。

2013年6月8日、2014年1月9日，第三人农行湖里支行与沈某某、丁某某、案外人徐某分别签订《最高额抵押合同》及《补充协议》，其中约定丁某某自愿以其所有的讼争房产，对某某公司自2013年6月8日至2016年6月8日止，在农行湖里支行处办理约定的各类业务所实际形成的债权最高余额本金9557600元（注：补充协议后变更为8760600元）提供抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用等。赖某某作为丁某某的委托代理人在《最高额抵押合同》及《补充协议》上签名确认。讼争房产于2013年6月14日在厦门土房局办理抵押登记，抵押人为沈某某、丁某某、徐丽、债务人为某某公司，抵押权人为农行湖里支行，债务履行期间至2016年6月8日，担保金额为9557600元。

2014年1月22日，赖某某以被告丁某某代理人的身份，以丁某某的名义（出售方、甲方）与原告陈某（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议》（编号：11XXXXX），约定陈某向丁某某购买讼争房产，成交总价为3300000元，其中购房定金650000元。协议约定陈某应于签约当日向丁某某支付现金50000元，于签约后一个月内向丁某某支付600000元，余款2650000元应在陈某送件并经房管部门受理当日一次性付清。I协议第五条约定：“甲方应于收到定金后十日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续”第九条约定：“甲方应于2014年2月将房产交付给乙方使用”，第十二条约定：“2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交总价0.05%的违约金”第十七条约定：“2、甲方公证代理人赖某某（身份证号：350204XXXXXXXXX）指示乙方应将本合同项下房款定金支付给王某某（身份证号：350204195206XXXXXXX）收持”。协议签订当日，案外人王某某向陈某出具《收条》一张，确认收到陈某支付的购房款定金50000元。2014年2月14日至2014年2月20日期间，陈某分多次向案外人王某某的个人账户转入款项共计600000元。2014年3月4日，赖某某以丁某某代理人的身份，以丁某某的名义（出售人、卖方）与陈某（买受人、买方）就讼争房产的买卖再签订一份《存量房买卖合同》（编号：0024XXXX）。2014年6月，陈某以讼争房产无法办理过户登记手续等为由诉至本院，提出如上诉请。

另查明，2014年4月4日，第三人农行湖里支行向厦门中院起诉，要求某某公司偿还贷款本息、罚息、复利等，同时主张农行湖里支行有权对被告丁某某名下的讼争房产行使抵押权，并就所得价款在本金8760600元及其相应的利息、罚息、复利及律师代理费等范围内优先受偿等。厦门中院作出（2014）厦民初字第517号民事判决书，判决如果某某公司未能在判决确定的期限内履行相应的还款业务，农行湖里支行有权对丁某某所有的讼争房产行使抵押权，并以折价或者拍卖、变卖所得的价款在本金8760600元及相应利息、罚息、复利、代理费范围内优先受偿等。讼争房产在农行湖里支行起诉前已被厦门中院采取诉前保全措施予以查封、冻结。

上述事实，有原告陈某提交的《厦门市土地房屋权证》、《公证书》、《房产买卖协议》、《收条》、《银行交易明细》、《房产抵押信息》，被告丁某某提交的《房屋买卖合同》、《历史交易明细》，第三人农行湖里支行提交的（2014）厦民保字第34号《民事裁定书》、（2014）厦民初字第517号《民事判决书》及各方当事人的庭审陈述为证，足以认定。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告丁某某与第三人沈某某曾签订讼争房产的买卖合同，将讼争房产出售给沈某某，沈某某已支付相应房款，但双方并未办理讼争房产的过户登记手续，丁某某仍为讼争房产的权属登记人。丁某某通过办理公证委托授权赖某某办理讼争房产贷款、出售等相关事宜，委托权限明确包含了代为签署房产买卖的相关协议。赖某某作为丁某某的代理人，在委托权限内以丁某某的名义与原告陈某签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由丁某某承担。《房产买卖协议》并未违反法律、法规规定，为有效合同，陈某请求确认编号为11XXXXX的《房产买卖协议》合法有效，具有相应的事实和法律依据，予以支持。丁某某及第三人农行湖里支行主张《房产买卖协议》上赖某某的签名并非本人所签，但未能提交证据予以证明，对于丁某某及农行湖里支行的抗辩，不予采信。《房产买卖协议》签订前，赖某某作为丁某某的委托代理人与农行湖里支行签订《最高额抵押合同》及《补充协议》，对某某公司所欠农行湖里支行的债务提供讼争房产作为抵押担保，并依法办理了抵押登记，抵押权人为农行湖里支行。因债务人某某公司未履行偿还债务义务，农行湖里支行诉至法院，经厦门中院判决如某某公司未能履行相应的还款业务，农行湖里支行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿等，因此讼争房产的解押取决于某某公司是否履行判决确定的还款义务，农行湖里支行是否行使抵押权，且讼争房产的抵押担保金额为8760600元及其他费用，远高于陈某表示同意支付用于办理解押的剩余房款2650000元。陈某要求丁某某向农行湖里支行清偿债务，并办理解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，不予支持。讼争房产现被依法查封，陈某主张丁某某在办理解押登记手续后协助办理讼争房产的过户登记手续，客观上存在障碍无法履行，不予支持。陈某自述丁某某已于2014年2月交付讼争房产，同时陈某还提供证据证明其对讼争房产进行装修并支付相关费用，故陈某主张丁某某逾期交房与事实相悖，陈某要求丁某某支付逾期交房违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告陈某与被告丁某某于2014年1月22日签订的《房产买卖协议》（编号：11XXXXX）有效。

二、驳回原告陈某的其余诉讼请求。

本案案件受理费3369元，由被告丁某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审　判　长　　颜思远

人民陪审员　　高延毅

人民陪审员　　林翠霞

二〇一五年二月十五日

书　记　员　　李　尧

合同纠纷