西安市雁塔区人民法院

民事判决书

（2012）雁民初字第03289号

原告（反诉被告）：朱某某。

委托代理人：成武利，陕西伟天律师事务所律师。

委托代理人：李西龙，陕西伟天律师事务所律师。

被告（反诉原告）：陕西某某购物有限公司，住所地：西安市雁塔区某某路XX号XX室。

法定代表人：杨某，该公司总经理。

委托代理人：王军，陕西菲尔律师事务所律师。

原告朱某某与被告陕西某某购物有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人李西龙，被告某某公司委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某某诉称，2010年7月6日，原告朱某某与被告某某公司签订《某某购物广场租赁合同》，并同时签订了《某某购物广场经营管理合同》、《某某购物广场物业管理合同》。合同签订后，原告进场装修，且应被告要求交纳了15999.2元及保证金10000元、工作服装费1000元，但因被告迄今仍未使商场通过消防验收，商场不具备交付使用条件，导致原告未能在合同约定的时间开业，且迄今未能开业，该合同始终未得履行。2012年3月25日被告无理扣留原告的销售款6797元，并封闭出入口将包括原告在内的众商户拒之门外，同时扣留了原告存放于商铺内的货物及相关财务。现诉至法院请求依法判令被告向原告返还租金、经营管理服务费、物业管理费、装修押金及扣留的销货款共计32796.2元；判令被告赔偿原告装修损失32500元；判令被告返还工作服装费1000元；判令被告返还扣留原告存放于商铺内的货物，本案诉讼费用由两被告承担。

被告某某公司辩称及反诉称，原、被告双方所签合同，租赁期为一年，自2010年10月1日至2011年9月30日止。虽然商场延期至2011年3月28日开业，但原告于2011年1月10日已经确认接收了承租商铺，并从2011年3月28日实际开业日经营至2012年3月28日。故原告、被告签订的合同已经实际履行，且期限届满。原告已经实际承租一年届满，但包括交纳的保证金在内，原告仅向被告交纳了四个月的租金、经营管理服务费及物业管理费合计25999.2元，尚欠51998.4元各项费用。因此，不存在返还租金、经营管理服务费及物业管理费的问题。关于原告诉请的装修押金。2011年6月3日原告已经收回，故不存在退还问题。关于返还销售货款6797元，因原告尚欠被告各项费用共计51998.4元，故不应返还。关于装修费用，依据相关法律规定，原告经被告同意装修房屋，在租赁期限届满后，被告不应当向原告补偿装饰装修费用。关于工作服装费，依据原告、被告签订的经营管理合同约定，原告销售人员必须统一服装，费用由原告承担。原告在使用新工装一年后要求退费，缺乏合理依据。关于原告诉请的返还剩余货物。依据合同约定，原告欠付被告租赁费等相关费用，故被告有权留置、处理原告承租商铺内的商品、道具等。又因，原告实际于2011年3月28日开始营业至2012年3月28日承租期满，依照合同约定，原告应交纳租金、经营管理费、物业管理费，但原告尚欠45257.07元未予结清。另外，合同约定未经被告同意擅自调整、变更经营品牌，原告需承担等额于履约保证金的违约金。故原告应当承担违约金6499.8元。现提出反诉，请求法院依法判令原告支付所欠租金、经营管理费、物业管理费合计45257.07元；判令原告支付滞纳金25154.2元；判令原告腾交承租商铺场地；判令原告支付擅自调整、变更经营品牌的违约金6499.8元，本案诉讼费用由原告承担。

原告朱某某针对被告某某公司反诉辩称，某某购物广场因其自身原因自竣工至今未通过消防验收，不具备使用经营条件，其依法无权要求原告支付租金、经营管理服务费和物业管理费。此外，被告向原告等商户承诺试营业期间免收租赁费。被告要求原告支付租金等费用违反了双方合同的约定及被告对商户的承诺。按照合同及承诺约定，被告不应向原告收取租金等费用，且在原告进入商铺至2012年3月28日期间，被告从未向原告主张过租赁费等费用。2012年3月25日，被告强行关闭购物广场大门，并扣留原告的货物及货款，并不是原告占用商铺不愿离开，因此不存在原告不腾交商铺的问题。

经审理查明，2010年7月6日，原告朱某某与被告某某公司签订《某某购物广场租赁合同》，约定被告某某公司将某某购物广场二层面积为23平方米的F2-011号商铺及其设施交由原告朱某某进行商业零售经营或服务；月租金为1840元。租赁期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，并约定原告应于该合同签订当日向被告某某公司交纳履约保证金6499.8元。双方还在合同中约定，原告应于2010年7月30日前对商铺进场装修，且须于2010年9月15日前完成装修工程。但未对合同解除或终止后，装修物的归属问题进行约定。该租赁合同签订当日，原告朱某某又与被告某某公司签订《某某购物广场经营管理合同》及《某某购物广场物业管理合同》。约定原告承租经营的商铺服从被告某某公司统一管理，期限自2010年10月1日至2011年9月30日。在此期间，原告每月应向被告某某公司支付管理服务费3279.8元，每月还应按每平方米60元的价格向被告某某公司支付物业综合服务费。2010年2月5日，原告朱某某向被告某某公司交纳了保证金10000元。合同签订后，原告朱某某向被告某某公司交纳了租金、经营管理服务费及物业管理费15999.2元，并对该商铺进行了装修，但原告朱某某并未向法庭提供装修费用相关正规发票。2010年7月6日，原告朱某某依约向被告某某公司交纳了服装费1000元，并使用了被告某某公司提供的统一服装。之后，原告朱某某开始经营该商铺直至2012年3月25日因某某购物广场消防整改而停业。庭审中，原告朱某某及被告某某公司均认可，原告实际经营时间为2011年3月28日至2012年3月25日。被告某某公司承认因原告朱某某未交纳租赁费而扣押其部分物品及6797元销货款。庭审中，经本院主持，原、被告参与对扣押物品进行了清点，并经双方签字确认。另查明，某某购物广场至今尚未通过消防验收，但装修费押金2000元已退还原告朱某某。另外，现商铺已由被告某某公司收回。

以上事实，有《某某购物广场租赁合同》、《某某购物广场经营管理合同》、《某某购物广场物业管理合同》、收据及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，某某购物广场尚未经过消防验收，依据《中华人民共和国消防法》第十条之规定，该购物广场不应投入使用，因此原告朱某某与被告某某公司签订的《某某购物广场租赁合同》应属无效合同。被告某某公司明知未进行消防验收，却仍与原告签订租赁合同，将商场投入使用，应当承担导致租赁合同无效的过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告某某公司应向原告朱某某赔偿因租赁合同无效所导致的损失，但原告朱某某主张的装修费用损失，因无充足、有效的证据佐证，故本院不予支持。该租赁合同虽无效，但原告朱某某于2011年3月28日至2012年3月25日实际占用该商铺进行经营，故理应参照租赁合同向被告某某公司支付商铺占用费用22080元。被告某某公司作为物业管理方，在明知存在消防未验收情况，仍与原告朱某某签订《某某购物广场经营管理合同》及《某某购物广场物业管理合同》。该行为违反了诚实信用原则，理应向原告朱某某退还已收取的经营管理服务费及物业管理费。同时，本院对于被告某某公司反诉请求原告朱某某支付拖欠的经营管理服务费、物业管理费及滞纳金的请求不予支持。因被告某某公司在审理中认可其扣留了原告营业款用以冲抵原告所欠管理服务费用，故原告要求被告某某公司返还营业款合法有据，依法应予支持。综上，被告某某公司应当向原告朱某某返还租金、经营管理服务费、物业管理费及扣留的销货款共计32796.2元。庭审中，原告称被告某某公司曾承诺试营业期间免收租赁费，但其并未提供充分证据加以证明，故本院不予采信。关于原告主张退还服装费用1000元，因于法无据，故本院不予支持。关于被告某某公司反诉主张的违约金6499.8元及要求原告朱某某腾交商铺的请求，因无事实及法律依据，故本院不予支持。因被告某某公司扣押了原告朱某某部分货品，但原告并无证据证明实际被扣物品数量，故被告某某公司应依照原、被告签字确认的货品清单向原告朱某某返还扣押货品。兹依照《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、原告朱某某与被告陕西某某购物有限公司于2010年7月6日签订的《某某购物广场租赁合同》无效。

二、被告陕西某某购物有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱某某退还已收取的租金、经营管理服务费、物业管理费及扣留的销货款共计32796.2元。

三、原告朱某某于本判决生效之日起十日内向被告陕西某某购物有限公司支付商铺占用费22080元。

四、被告陕西某某购物有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱某某退还扣押物品（以本判决所附货品清单为准）。

四、驳回原告朱某某的其余诉讼请求。

五、驳回被告陕西某某购物有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1330元，本诉部分550元，由原告朱某某承担150元，由被告陕西某某购物有限公司承担400元。反诉部分780元，由原告朱某某承担100元，由被告陕西某某购物有限公司承担680元。因原告、被告已预交，故其应于本判决生效之日起十日内将其各自应负担数额支付原、被告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　　李明

代理审判员　　朱华

代理审判员　　王伟

二〇一三年一月三十日

书　记　员　　谷雨

合同纠纷