湖北省武汉市武昌区人民法院

民事判决书

（2014）鄂武昌民初字第05266号

原告：赵某某。

委托代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。

被告：中国建筑材料某某公司楚园饭店，住所地武汉市武昌某某二路十号。

法定代表人：罗某，总经理。

委托代理人：肖漫，湖北黄鹤律师事务所律师。

本院于2014年10月21日受理了原告赵某某与被告中国建筑材料某某公司楚园饭店（以下简称楚园饭店）房屋租赁合同纠纷一案。由代理审判员黄振适用简易程序独任审理，于2014年12月10日开庭进行了公开审理，原告赵某某的代理人聂飞与被告楚园饭店的代理人肖漫到庭参加了诉讼，现已审理结束。

原告赵某某诉称，2009年9月19日，原告与被告楚园饭店签订了《房屋租赁合同》，约定楚园饭店将位于某某建材大厦一楼方厅出租给原告经营专业美容，租期为2010年1月1日至2012年12月31日。被告楚园饭店如提前解除租赁合同或者其他行为导致租赁合同无法履行的，负责赔偿原告经济损失。原告承租后，前期经营状况良好，呈现盈利增长。但由于被告于2012年6月起，开始对包括原告租赁房屋在内的整栋建筑进行整体装修，并要求原告提前搬离。因双方约定租期未到，遭到原告拒绝。被告即通过断水、断电、封堵入口、损坏房屋结构等手段使原告无法正常经营，甚至装修数月来持续不断遭到客户投诉和要求退还消费款，生意一落千丈。被告采取的一系列恶意破坏行为给原告造成了巨大的经济损失，且已构成违约。被告对原告的经济损失应承担赔偿责任。为此原告特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告各项经济损失共计人民币401571元；2、被告承担本案的诉讼费用。

经本院释明后，原告将其诉讼请求第一项各项经济损失明确为：1、租金损失134880元（26976元＊5个月）；2、装修折旧88000元（17600元＊5个月）；3、估算营业收入损失178691元。

被告楚园饭店辩称，一、原告一直正常经营至2013年1月6日，原被告之间的房屋租赁合同已经履行完毕，原告的赔偿请求无事实和法律依据；二、原告尚欠水电费卫生费8811.5元，应当从原告主张的费用中扣除。

经审理查明，2009年9月19日，原告赵某某与被告楚园饭店签订了一份《房屋租赁合同》，被告将某某二路10号建材大厦一楼方厅出租给原告用于专业美容店经营，租赁期自2010年1月1日至2012年12月31日，租金每年28万元。上述合同第五条约定“乙方（赵某某）租赁场所发生的水费、电费、电话费、卫生费及其他各项费用自理。水电费上交方式为每月1日前由甲方（楚园饭店）根据乙方租赁场所水电实际用量收取上月水电费用，如甲方发通知单5日内，乙方仍未交纳水电费甲方有权停止供应水电”，第六条约定“乙方装修需征得甲方同意方能装修，并符合消防要求，不能擅自改变房屋结构给房屋带来安全隐患。如乙方因客观原因或违约提前终止协议，合同期满终止协议，乙方装修投入不能拆除部分无偿归甲方所有”。合同另约定，乙方未违约的情况下，出租人提前解除租赁合同或其他行为导致本租赁合同无法履行的，负责赔偿承租人适当的经济损失。

原告承租上述房屋后即开展武汉市武昌某某美容SPA会所的经营活动，2009年8月7日，原告将某某美容SPA会所的装修工程发包给了武汉市新盛某某广告艺术发展有限公司，并签订了《小型装饰装修工程施工合同》，约定工期为2009年8月8日至2009年11月8日，装修工程款为633600元。

2012年8月29日，被告楚园饭店与武汉市某某建筑安装装饰工程有限公司签订了《楚园饭店室内精装修施工合同》，武汉市某某建筑安装装饰工程有限公司出具证明两份，分别证明“我公司于2012年10月5日开始对楚园饭店主楼二楼进行装修，并于2012年10月25日完工”，“我公司与楚园饭店原约定2013年1月1日进入一楼散台区域（原为某某美容院）进行施工，但由于某某美容院经营至2013年1月6日才撤出场地，我公司只有等到1月7日才开始进场施工”。2012年9月14，被告楚园饭店因外墙装饰需占道打围向武汉市武昌区城市管理局申请城市道路临时占用许可证获准，占道许可时间为2012年9月15日至2012年10月14日。

2013年1月5日、2013年1月10日，被告楚园饭店两次向某某美容院发出通知，要求其缴纳截止2013年1月5日的水电费及卫生费共计8811.5元。

以上事实，有原告提供的租赁合同、装修合同，被告提供的道路占用许可证、装修合同、证明、通知单及原被告的庭审陈述为证，本院予以确认。

本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原被告签订的租赁合同约定的租赁期间为2010年1月1日至2012年12月31日，租赁物用途为经营专业美容。被告楚园饭店在租赁期未届满即开始对包括租赁场地在内的整座大楼进行装修，虽在租赁期届满之前没有直接进入租赁场所内实际施工，但是因外立面装饰在原告所经营的美容店门前道路打围，及在美容店楼上及同栋楼房的其他部位施工不可避免将给美容店的正常经营带来出入不便、噪音困扰、间歇性停水停电等负面影响。被告自与原告签订租赁合同之始便应当保持所租赁的房屋符合原告使用该租赁物从事美容经营的用途，被告的上述装修行为已经在一定程度上破坏了租赁物的外部环境，影响到原告正常经营需要，属于未能完全按照合同的约定全部履行自己的合同义务，应当承担相应的违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告提出的赔偿损失的请求包括三个方面：1、租金损失134880元（26976元＊5个月）；2、装修折旧88000元（17600元＊5个月）；3、估算营业收入损失178691元。首先，原告于租期届满之后的2013年1月6日腾退出租赁场所，整个租赁期间出租房屋均由被告交付给原告实际使用，根据双方签订的租赁合同，原告使用租赁房屋，给付相应的租金系原告的基本合同义务，原告要求被告退还2012年7月至2012年11月的租金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告在租赁房屋内投入的装修价值系原告在被告的许可下的自愿添附行为，在整个租赁期间内，也是由原告自行使用该装修直至租赁期届满后腾退出该房屋，且双方签订的合同明确约定合同期满终止后，原告装修投入不能拆除部分无偿归被告所有，原告要求被告赔偿其装修折旧损失亦无事实和法律依据。其次，原告要求被告赔偿其按照往年经营状况预估的经营收入损失178691元的诉请，本院认为被告的装修行为虽给原告的经营带来负面影响，但实际造成的损失程度难以量化，原告所经营的美容店的收入情况同时也受到市场各种情况的影响，原告仅凭往年的经营情况来衡量被告造成的实际损失证据不足，本院不能支持。

因原告的预期收入损失无法量化，被告也不应从未能完全的履行合同义务的行为中受益，本院根据原告的实际支出为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认为应以被告在装修期间从原告处获取的租金收益作为原告的实际损失标准。原告虽主张被告的装修时间为2012年7月至2012年11月，但未能提供有效的证据予以证明，本院根据现有证据可以认定的被告装修对原告经营造成影响的时间为2012年9月15日至2012年10月25日。即被告楚园饭店应将此期间的租金收入31033元（以年租金28万元计算1.33个月）作为原告的经济损失支付给原告。

另，被告楚园饭店认为应从原告主张的赔偿金额中扣除原告应向被告交纳的水电费及卫生费8811.5元的答辩意见，本院认为该主张符合双方所签订的房屋租赁合同的约定，原告也未提交证据证明该项费用已经交纳完毕，本院予以支持。综上，被告楚园饭店仍须向原告赔偿经济损失22221.5元。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决如下：

一、被告中国建筑材料某某公司楚园饭店于本判决生效之日起十日内向原告赵某某赔偿经济损失22221.5元。

二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。

本案案件受理费7324元，减半收取3662元，由原告承担3459元，由被告承担203元。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832*****。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。

代理审判员　　黄振

二〇一五年二月二日

书　记　员　　程晨

合同纠纷