上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2014）嘉民三（民）初字第1159号

原告丁某某。

原告史某某。

二原告共同委托代理人丁长二，上海步界律师事务所律师。

被告杨某。

被告陈某某。

原告丁某某、史某某与被告杨某、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告丁某某和二原告共同委托代理人丁长二以及被告杨某、陈某某到庭参加庭审。本案现已审理终结。

二原告诉称，2013年7月25日，二原告与二被告签订了上海市房地产买卖合同，约定由二原告购买位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），总价款人民币（以下币种同）XXXXXXX元。合同签订后，二原告先后共向被告杨某汇款XXXXXXX元，后原告丁某某又申请到公积金贷款500000元，并将该笔500000元指定转入被告陈某某账户，故二原告实际支付了购房款XXXXXXX元。另被告陈某某曾通过公证将系争房屋的过户事宜委托给被告杨某及案外人朱某处理。而在办理过户的过程中，二原告又代为缴纳了原先房屋积欠的物业费、有线电视费及电费共计3180元。综上，原告认为二被告共拖欠二原告78180元。此外，原告丁某某曾于2014年2月24日和案外人朱某签订《特别协议》，约定朱某在收到银行公积金贷款当日返还二原告多支付的75000元。后朱某未予支付。2014年7月7日，被告杨某又与原告丁某某签订《特别协议》，约定由杨某自愿代朱某履行之前协议，并自愿支付违约金1000元。协议并约定，杨某应于2014年7月22日之前一次性向原告支付79180元，若延期支付则需按全款金额百分之十的标准每日支付违约金，直至付清为止。但杨某亦未能履行该协议约定。现起诉要求：1、判令二被告返还二原告78180元；2、判令被告杨某支付二原告违约金1000元，并支付自2014年7月22日起的违约金79180元（按每逾期一日支付7918元计算）。

审理中，二原告明确第二项诉讼请求中，主张被告杨某支付1000元违约金的性质为逾期付款违约金，即因案外人朱某未能于约定时间归还二原告78180元，后在与杨某签订《特别协议》时，其自愿支付的逾期付款违约金；而要求杨某支付79180元违约金的性质亦属于逾期付款违约金，但其逾期违约是指被告杨某在与原告丁某某签订《特别协议》后，自己又未能够按协议约定时间还款的违约金。同时，二原告认为，根据2014年7月7日《特别协议》约定，被告杨某应于协议签订后两周内付清全款79180元，若延期每日将按全款的10%标准计付违约金，直至付清为止。现二原告考虑到被告杨某的实际情况，主张选择固定一个远小于该协议约定计算方式所得出的违约金数额的金额，即79180元要求被告杨某承担违约责任，而不再要求按日计算其违约金。

被告杨某辩称，当事人之间签订的上海市房地产买卖合同与自己无关，被告陈某某是委托朱某办理的房屋出售事宜；另自己签署《特别协议》只是作为朱某的担保人，并怀疑和主张朱某没有收到过75000元，故认为相应的担保也不成立，自己无需偿还《特别协议》中所涉全部钱款及违约金。故不同意原告所有诉讼请求。同时，被告杨某还主张原告所提违约金金额过高，若法院最终判决支持原告违约金请求，则要求对相关金额进行调整。

被告陈某某辩称，针对原告的第一项诉讼请求，系争房屋的买卖事宜自己已全权委托被告杨某和案外人朱某处理，虽然自己名下的银行卡确实曾收到过原告公积金贷款500000元，但对于之后500000元的去向以及是否与房地产买卖合同相比多收了75000元，自己并不清楚；至于原告提到的系争房屋之前积欠的物业费、有线电视费及电费等3180元，被告陈某某予以确认，并表示愿意支付。针对原告的第二项诉讼请求，因不涉及到自己，故认为与本人无关。

经审理查明，2013年7月25日，二原告与二被告签订上海市房地产买卖合同，约定由二原告购买系争房屋，总价款XXXXXXX元。合同并约定，房屋交易过户前所产生的物业、水、电、煤、有线通讯费等由出卖人承担。合同签订后，被告杨某先后分四次共收取原告购房款XXXXXXX元。另原告丁某某为购买系争房屋曾申请住房公积金贷款500000元，相关公积金贷款已于2014年3月18日全额汇入被告陈某某名下银行账户。系争房屋在办理过户的过程中，二原告先行缴纳了原先房屋积欠的物业费、有线电视费及电费等逾3180元。

另查，被告陈某某为出售系争房屋，曾分别通过公证形式委托被告杨某及案外人朱某作为代理人，全权办理系争房屋的代为签订买卖合同、代为办理过户手续、代为办理抵押登记、代为收取房价款等事宜。其中对杨某的委托期限为自2013年7月8日起至2014年1月8日止；对朱某的委托期限为自2013年11月27日起至2014年12月31日止。2014年2月24日，原告丁某某与案外人朱某签订《特别协议》，约定朱某在收到银行贷款放款后的当日归还丁某某75000元。2014年7月7日，原告丁某某与被告杨某签订《特别协议》，约定杨某自愿代朱某归还丁某某79180元，其中75000元为银行贷款中多贷部分，3180元为系争房屋过户前积欠的物业费、有线电视费及电费等，1000元为朱某未按约还款而由杨某自愿支付的违约金。该协议还约定，上述钱款应于两周内付清，“若延期每日支付全款的10%违约金（79180元＊10%=791.8元）”，直至付清为止。

以上事实，有上海市房地产买卖合同、住房公积金个人购房担保借款合同、被告杨某房款收据、原告缴纳物业费与有线电视费及电费发票、公证书、丁某某与朱某所签《特别协议》、丁某某与杨某所签《特别协议》及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。

本院认为，二原告与二被告所签上海市房地产买卖合同系各当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。二原告为购买系争房屋，先后共向二被告支付购房款XXXXXXX元，并先行代付了房屋过户之前积欠的物业费、有线电视费及电费等费用，其依据房地产买卖合同主张返还多支付的购房款75000元及先行代付的相关费用3180元合法有据。被告陈某某辩称系争房屋买卖事宜已全权委托他人办理，自己对于汇入其名下银行账户的钱款并无实际控制等主张，缺乏相应依据，本院难以采信；对于其表示愿意返还原告代付的3180元相关费用，本院予以认可。原告丁某某与案外人朱某所签《特别协议》，其实质系对银行贷款中超出合同约定房款部分的75000元进行确认并明确上述钱款应于银行放款当日返还原告，案外人朱某作为被告陈某某的代理人，其所签的该份协议属于代理权限之范围，相关法律后果应由委托人陈某某承担。而被告杨某又于之后与原告丁某某签订了《特别协议》，明确朱某未能按约返还丁某某钱款，并表示自愿代朱某向原告偿还银行贷款中多贷部分75000元、房屋过户之前积欠的相关费用3180元以及因朱某未能按约还款而自愿支付的违约金1000元，结合本案中杨某、朱某及陈某某之间关系，本院认为，被告杨某的相关意思表示并非是对案外人朱某自身还款的担保，而是就系争房屋在买卖过程中，二原告与被告陈某某之间所生相关债权债务问题自愿为朱某所代表的陈某某偿还债务并承担相应违约责任所作之表示，并已与原告丁某某达成了合意。对此，因立法并未禁止债权债务关系相对人之外的第三人承诺或与债权人协商偿还债务人之债务，故二原告起诉要求二被告返还78180元之主张，于法无悖，本院予以支持。在原告丁某某与被告杨某所签《特别协议》中，除了确认被告杨某自愿支付因朱某此前未能按约还款而产生的违约金1000元外，双方还约定了被告杨某的还款期限以及逾期还款的违约金计算方式，虽然相关约定中的文字表述与文中数字计算结果存在10倍的差异，但无论采用哪一种计算方式，都将导致违约金明显过高，且即使依照原告调整诉讼请求后的固定违约金金额来看也属过高无疑，而被告杨某对此亦提出相应抗辩，故本院根据案件实际情况，酌情对违约金进行调整，判定被告杨某共需向二原告支付违约金7000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告杨某、陈某某应于本判决生效之日起十日内返还原告丁某某、史某某78180元；

二、被告杨某应于本判决生效之日起十日内向原告丁某某、史某某支付违约金7000元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3467元，减半收取1733.5元，由原告丁某某、史某某负担801.07元，由被告杨某、陈某某负担932.43元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　毛步峰

二〇一五年一月九日

书　记　员　　钱雨婷

买卖合同纠纷