安徽省合肥市包河区人民法院

民事判决书

（2014）包民一初字第03112号

原告：许某某，男，19**年**月**日出生，汉族，安徽某某汽车股份有限公司职工。

委托代理人：邢梅，安徽中天恒律师事务所律师。

委托代理人：齐娜，安徽中天恒律师事务所律师。

被告：郑某某，男，19**年**月**日出生，汉族。

被告：陶某某，女，19**年**月**日出生，回族。

原告许某某诉被告郑某某、陶某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许某某及其委托代理人邢梅到庭参加诉讼。被告郑某某、陶某某经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许某某诉称：2013年11月20日，原告许某某与被告郑某某签订了《合肥市存量房屋居间合同》，约定郑某某将合肥市某某明珠13幢2704室房屋出卖给原告，房屋转让价款为112万元，在合同签订前即2013年11月5日原告支付给被告20万元作为定金。之后原告按照合同约定在2013年11月21日向被告支付房款47万元。

2013年12月10日，原、被告双方共同去银行还房贷，因被告未带银行预约还款单导致需要重新预约到下个月还房贷。2013年12月23日被告电话通知原告，让原告付到其帐户25万元，被告自己去银行还房贷。之后原告要求被告将银行的房贷结清证明交付原告，但被告一直声称在外地出差。2014年7月24日原告到银行查询发现被告一直未还银行房贷，且有新的客户看房，无奈原告将剩余房贷357605.73元结清，并进行了房产过户。

由于被告没有按照合同约定履行义务，导致原告支付给被告的房款比双方合同约定的价款多支出157605.73元。另查明，陶某某系郑某某妻子，此债务发生在夫妻关系存续期间。原告现起诉，要求二被告偿还房款本金157605.73元并支付利息2942元，合计160548元（利息自2014年7月25日起按银行同期贷款利率暂计算至2014年8月24日，以后产生的利息付至判决书确定的实际付款日止）；支付违约金112000元并承担诉讼费用。

被告郑某某未答辩。

被告陶某某未答辩。

经审理查明：2013年11月20日，原告许某某与被告郑某某及居间方安徽某某地产营销策划有限公司（以下简称某某地产公司）签订了《合肥市存量房屋居间合同》，约定郑某某将自己单独所有的合肥市某某明珠13幢2704室房屋卖给原告，价款112万元；合同签订当日原告支付给郑某某20万元作为定金，2014年1月1日前郑某某将房屋交付原告，并配合原告办理物业管理费等缴费手续；任何一方违约应支付守约方总房价款10%作为赔偿金，计112000元；郑某某在办理公证后，原告支付房款67万元（包括定金），剩余35万元用于偿还银行贷款，余10万元待贷款之后付给郑某某。

2013年11月21日，郑某某就涉案房屋的出售事宜出具了委托书，委托刘东峰全权代表其办理提前偿还银行贷款、领取他项权证并注销抵押登记、办理产权过户及房产交接手续、配合办理按揭贷款手续、其他一切与此房有关的买卖事宜等。当日此委托书经过了安徽省合肥市中安公证处公证。

2013年11月5日，原告向陶某某账户转款20万元，陶某某于当日出具收条予以确认。2013年11月21日，原告向陶某某账户转款47万元，郑某某于当日出具收条予以确认。

2013年12月23日，原告向郑某某账户转款25万元，郑某某于当日出具收条予以确认。郑某某收到25万元后一直未还涉案房屋贷款。2013年12月26日，郑某某将涉案房屋交付原告。之后原告在联系郑某某未果的情况下于2014年7月24日付到刘东峰账户357700元，同日刘某峰付给涉案房屋抵押权人中国银行股份有限公司合肥庐阳支行提前还款补偿金1275.94元、贷款本息334028.24元、逾期还贷本息22301.55元。2014年7月30日，中国银行股份有限公司合肥庐阳支行出具结清证明，证明该行向郑某某发放的个人住房（某某明珠13幢2704室）贷款407000元本息已还清。之后，原告将涉案房屋所有权人变更登记至自己名下。

另查明：郑某某与陶某某于2011年1月18日登记结婚。

以上事实，有原告提供的《合肥市存量房屋居间合同》、公证书、工商银行及中国银行转款凭证、中国银行还贷收款凭证、收条、结清证明、房地产权证及原告当庭陈述证实。

本院认为：原告与郑某某签订的《合肥市存量房屋居间合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面、诚实地履行各自的义务。

按照双方的约定，在郑某某办理公证后，原告给付其包括定金20万元在内共67万元，原告已按双方约定履行。双方约定房款112万元扣除67万元后再用35万元偿还涉案房屋贷款，意思是112万元中有35万元只能用于偿还涉案房屋的银行贷款，但对于35万元由谁交到银行还贷，双方并未约定。原告在按约定先付给郑某某67万元，双方未约定由谁交款到银行还贷的情况下又付给郑某某25万元，目的显然是让郑某某交到银行还贷。而郑某某在收到原告的25万元后，迟迟不还贷，致使抵押权人的抵押权仍然存在，双方的合同不能继续履行，合同目的不能实现。在联系郑某某未果的情况下，为促使合同目的得以实现，原告偿还了涉案房屋的贷款本息、提前还款补偿金及逾期还贷本息共357605.73元，原告为涉案房屋共支出1277605.73元，超出双方约定的价款157605.73元。原告已全部履行自己的义务，对于超出部分郑某某持有无约定或法定依据，应予返还，并应支付相应的利息损失。因此对于原告的诉讼请求，本院予以支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。依此规定，陶某某与郑某某夫妻应提供证据证明郑某某与原告明确约定涉案合同债务为郑某某的个人债务，或者提供证据证明其二人对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，并且原告知道此约定。而二被告未能提供相应证据证明上述法律规定的除外情形，应承担举证不能的后果，因此陶某某应与郑某某共同承担责任。

双方约定房款112万元中有35万元用于偿还涉案房屋贷款，而郑某某在收取该款后在合理期限内一直不偿还贷款，违反了双方的约定，应承担约定的违约责任。双方虽然约定违约方应支付守约方赔偿金112000元，但原告的损失实际上是多支付的157605.73元的利息损失，而原告已主张该损失，因此原告再主张赔偿金112000元已超出其损失，对此请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告郑某某、陶某某共同给付原告许某某157605.73元，并支付相应利息（利息计算方法：以157605.73元为基数，自2014年7月25日起计至本判决确定给付之日止，按银行同类贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；

二、驳回原告许某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5388元、公告费800元、保全费1883元，合计8071元，原告许某某负担1877元，被告郑某某、陶某某共同负担6194元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审　判　长　　史　芸

人民陪审员　　胡庆年

人民陪审员　　汪　毅

二〇一五年三月二十五日

书　记　员　　阮继贤

合同纠纷