江苏省宿迁市宿城区人民法院

民事判决书

（2014）宿城洋民初字第0490号

原告（反诉被告）庄某某。

委托代理人郁建详、李小勇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。

被告（反诉原告）孙某。

委托代理人蒋某某。

原告庄某某诉被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月6日公开开庭进行了审理，原告庄某某的委托代理人郁建详及被告孙某到庭参加诉讼。于2014年9月17日、2015年8月7日、2015年12月28日再次公开开庭进行了审理，原告庄某某的委托代理人郁建详、被告孙某及其委托代理人蒋某某到庭参加诉讼。本案经审委会讨论研究，现已审理终结。

原告庄某某诉称：2012年7月5日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于宿迁市洋河新区洋河镇酒街B*-***至***号门面房用于经营，面积约970平方米。合同第二条约定租赁期限为九年，租期从原告宾馆开业之日起算，但不得超过五个月，若因出租方原因导致不能正常开业的，则租期从承租方实际开业时起算。合同第四条第一项约定出租方应提供给承租方办理营业执照所需的相关证件材料。租赁合同第五条约定租赁合同若因单方违约造成合同不能履行的，违约方应赔偿守约方一切损失。原告承租房屋后，累计已经投入约2000000元，但因被告未提供房屋的相关验收报告材料导致原告至今无法办理营业执照从事经营活动，原告合同目的无法实现，损失惨重。原被告为此多次协商未果，现提起诉讼，请求判令：一、解除原被告于2012年7月5日签订的门面房租赁合同；二、被告赔偿原告装修损失1300000元、营业损失200000元，返还租金100000元，合计1600000元；三、案件受理费由被告负担。

被告孙某答辩并反诉称：1、被告已经依约交付房屋，并没有损害原告的利益。2、双方签订的租赁合同约定被告提供办理营业执照的材料是租赁合同的协作条款。3、消防验收是《消防法》规定宾馆开业的条件，办理营业执照所需的材料应由经营者向工商部门提供，因此办不成营业执照的过错在于原告自己。4、合同约定“提供相关办理营业执照的材料”属于约定不明，按照惯例，被告只需提供房屋的相关安置材料。5、原告在租赁的房屋内开办电玩业务，说明其主要目的并不是开设宾馆，存在欺骗行为。6、原告在得知无法办理宾馆营业执照的情况下，仍然继续装修，导致损失扩大。7、原告在开办电玩业务时被公安查处，说明其装修是为电玩赌博服务的，是违约行为。8、原告在开办电玩业务后，占据房屋两年，应该支付两年租金，但原告只在合同签订时交付了部分租金，已经违约。所以被告不同意解除合同，不愿意赔偿原告损失。现提起反诉，请求判令：一、被反诉人支付反诉人房屋租金450000元，并继续支付至返还房屋之日止的租金；二、反诉案件受理费由被反诉人承担。

反诉被告庄某某辩称：反诉人的请求无事实及法律依据，反诉人在租赁合同中根本违约导致被反诉人无法按照租赁合同约定使用房屋，故被反诉人不应支付租金。

经审理查明：原告庄某某（乙方）与被告孙某（甲方）于2012年7月5日签订门面房租赁合同一份，合同约定：一、乙方承租甲方位于宿迁市洋河新区洋河镇酒街2-101至105号门面房约970平方米；二、租赁期限九年，租期起算时间为宾馆开业之日起算，但不得超过五个月，如因甲方原因造成不能开业的，应从乙方宾馆正常开业之日起算；三、租金及付款方式：1、每年一付，乙方第一次付款应是签订合同之日付清……2、第一年租金为壹拾伍万元，第二、三年每年为人民币贰拾万元，第四、五年每年为人民币贰拾伍万元，第六、七年每年为人民币叁拾万元，第八、九年每年为叁拾伍万元。四、甲乙双方的责任与义务……2、甲方应提供给乙方办理营业执照的相关证件及材料；……五、合同期间甲乙双方如因单方原因造成合同不能履行的，违约方应赔偿守约方的一切损失……合同签订当日，原告给付被告100000元租金，后原告对承租的房屋进行装修。同时，原告以案外人曹东超的名义向江苏省宿迁工商行政管理局（下称工商局）申请“宿迁市洋河新城华都商务宾馆”（下称华都宾馆）名称核准，并以华都宾馆名义向宿迁市公安消防支队申报华都宾馆内部装修工程消防设计备案。2012年7月20日，工商局对华都宾馆名称予以核准。2012年9月12日，宿迁市公安消防支队向华都宾馆出具内部装修工程消防设计备案抽查合格意见书，同意该工程消防设计，并要求华都宾馆按照备案抽查合格的消防设计图纸资料进行施工，工程竣工后，申报竣工验收消防备案。2012年9月15日，华都宾馆内部装修完毕，在申报竣工验收消防备案时被告知华都宾馆所在的整栋楼未通过消防验收，进而导致华都宾馆无法办理营业执照。

在诉讼过程中，原告申请对装潢损失进行鉴定，经本院委托，宿迁公兴资产评估有限公司于2015年12月8日出具评估报告，鉴定意见为：委估资产的评估价值为人民币柒拾伍万陆仟陆佰玖拾元整（￥756690.00元）。

另查明：宿迁市洋河新区酒街B2栋楼在2012年5月消防备案抽查中，经抽查不合格。庄某某租赁的房屋共计四层，其中一楼和二楼部分用于经营电玩城。

还查明：庄某某提起诉讼后，本院于2014年5月5日向孙某送达诉状副本等诉讼材料。

以上事实有门面房租赁合同、评估报告、谈话笔录、收条、江苏省宿迁工商行政管理局名称预先核准通知书、宿迁市公安消防支队建设工程消防设计备案抽查合格意见书、卫生许可证、证明、发票、宿迁市市区房屋拆迁补偿安置协议、照片及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，当事人之间的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，应予保护。合同中明确约定了租赁房屋的目的为经营宾馆，但因为涉案房屋的消防不合格，而无法办理宾馆营业执照，合同目的无法实现。庄某某可以解除合同，但应通知对方，自孙某收到本院诉状副本时合同解除。造成合同目的无法实现而解除的原因在于房屋的消防不合格，孙某作为房屋的出租方，应向承租人提供消防检查合格的房屋，且双方明确约定出租人应向承租人提供办理营业执照的相关证件及材料，故其存在违约行为。庄某某作为宾馆的经营者，在开设宾馆时疏于审查所需条件，对于其损失亦应承担部分责任。本院结合双方的过错大小，认为双方过错相当，酌定由双方各承担损失的50%。本案中，庄某某主张的装修损失1300000元，根据鉴定意见，本院支持756690元，被告承担378345元（756690元×50%）。关于庄某某主张的营业损失，本院认为其主张的营业损失200000元，并不过高，较为合理，予以支持。综上，孙某应给付庄某某578345元。

关于租金问题，本院认为租赁合同合法有效，在合同解除前，庄某某应依约给付租赁费用，故庄某某主张返还租金的诉请，不予支持。关于租金的起算时间，本院根据《门面房租赁合同》第二条约定，租赁期限为九年，租期起算时间为宾馆开业之日起算。但不得超过五个月，如因甲方原因造成不能开业的，应为乙方宾馆正常开业之日起算。本案中，孙某存在过错，宾馆未能正常开业，故本院认为租期应自合同签订之日起五个月后开始计算，即自2012年12月6日开始计算租金至庄某某返还房屋之日止，根据合同约定，第一年租金为150000元，第二、三年租金均为200000元，第四、五年每年为250000元，至2015年12月6日的租金合计为550000元，因双方均存在过错，故反诉人主张的租金由被反诉人庄某某承担275000元（550000元×50%），又原告已经给付100000元，故庄某某尚欠租金175000元。

关于孙某辩称庄某某在得知无法办理宾馆营业执照的情况下，仍然继续装修，导致损失扩大，但未提供证据证明。本院认为，庄某某在装修过程中取得宿迁市公安消防大队就涉案房屋的内部装潢工程抽查验收合格，对于整栋房屋消防抽查不合格并不知情，并未导致损失的扩大。孙某的其他辩解意见无事实及法律依据，本院不予采信。

本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认庄某某、孙某于2012年7月5日签订的《门面房租赁合同》于2014年5月5日解除，庄某某于本判决生效之日起十五日内返还租赁房屋；

二、孙某于本判决生效之日起十日内给付庄某某578345元；

三、庄某某于本判决生效之日起十五日内支付孙某租金175000元（2015年12月6日以后租金按原合同约定租金的50%计算至返还房屋之日止）；

四、驳回庄某某、孙某其他诉讼请求。

本诉案件受理费19200元，由孙某负担9583元，由庄某某负担负担9617元；反诉案件受理费4025元，由庄某某负担1900元，由孙某负担2125元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。

审　判　长　　周小买

人民陪审员　　周　正

人民陪审员　　邹佩军

二〇一五年十二月三十日

书　记　员　　莫一乐

房屋租赁合同纠纷