山西省吕梁市离石区人民法院

民事判决书

（2015）离民二初字第67号

原告（反诉被告）闫勤某。

委托代理人李娟娟，山西太初律师事务所律师。

委托代理人李肖某，男，汉族，19**年*月**日生，闫勤某之子。

被告（反诉原告）薛润某，19**年**月**日。

委托代理人贺福凤，山西航宇律师事务所律师。

原、被告租赁合同纠纷一案本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告闫勤某诉称，2014年3月31日，原告与被告薛润某签订《房屋租赁合同》，原告将位于离石永宁西路某某华苑*号楼第五间门面房出租被告，租赁期三年，年租金16万元，第一年租金签订合同时支付20000元，2014年6月29日支付60000元，2014年12月前支付80000元。被告仅支付第一年租金80000元，剩余80000元经多次催要迟迟不予支付。诉请：1、解除双方租赁合同；2、被告支付租金80000元。

庭审时，原告变更诉讼请求：1、诉请被告继续履行合同；2、被告支付第一年剩余租金80000元及利息；3、被告支付第二年租金160000元；4、被告支付单方解除合同的违约金26000元。

反诉原告薛润某反诉称，与反诉被告闫勤某签订租赁合同后，反诉原告经营服装，2015年1月2日晚，反诉被告将租赁房门上锁，继而殴打反诉原告，导致反诉原告在服装经营旺季无法经营。诉请反诉被告赔偿门面装潢费用75796元；货物损失50000元；利润62000元；退还电表费用300元、物业管理费120元、押金2000元；共190216元。

庭审时，反诉原告变更诉讼请求，请求反诉被告支付损失共484978元。

原告提供了以下证据：

1、结婚证、房产证。拟证明原告主体适格。

2、租赁合同。拟证明原、被告签订了租赁合同。

3、书面通知一份、电话录音一份。拟证明希望被告薛润某继续经营。

被告薛润某质证意见是：第1、2组证据无异议，第三组证据表明原告是有预谋设定的圈套。

反诉原告提供了以下证据：

1、房屋租赁合同。拟证明反诉原告与反诉被告签订了租赁合同。

2、靳某某证明一份。拟证明房租交付时间是年前。

3、刘海某证明一份。拟证明基础装潢花费20000元。

4、慧某服饰有限公司相关证件、授权委托书、特许经营合同、山西慧某公司通知及收据。拟证明代理的品牌及损失。

5、行政处罚决定书、住院相关条据。拟证明反诉被告家人殴打反诉原告及住院医疗情况。

6、发票。拟证明打架时摔坏的手机。

反诉被告闫勤某质证意见：租赁房屋是事实，反诉原告放弃经营，损失自负，打架与本案无关。

经审理查明：离石永宁西路某某华苑东起第五间门面房（某某西路**号）产权所有人为李振某，闫勤某为李振某配偶，该房面积约60余平方米。

2014年3月31日，闫勤某与薛润某签订《房屋租赁合同》，约定，闫勤某将上述门面房出租薛润某，租赁期限为2014年3月29日至2017年6月29日，共3年。（薛润某认为多出的3个月为装潢期。合同对此无约定。）租金每年160000元，第一年租金分三次付清，合同签订时付20000元、2014年6月29日支付60000元、2014年12月前支付80000元；2015年4月29日前支付第二年租金；2016年4月29日前支付第三年租金。租赁期间的水暖电、物业费用薛润某负担。

签订合同后，薛润某分两次支付闫勤某租金共80000元，签订合同时支付保证金2000元。薛润某在租赁房内经营慧某服饰。

2015年1月2日，闫勤某来到薛润某店内催要租金未果，2015年1月3日闫勤某在薛润某经营的店铺门上加了一把锁，导致薛润某停业。2015年1月13日，闫勤某之子给薛润某丈夫打电话愿开门请求薛润某恢复营业。1月15日，闫勤某给薛润某邮寄书面通知，希望薛润某恢复营业。但薛润某一直未恢复营业。闫勤某诉讼后，经本院调解，2015年2月5日，薛润某将店内货物全部搬走，从此，门面房由闫勤某保管。

2013年10月30日，薛润某与慧某山西总代理签订特许经营合同，期限2013年10月30日至2016年10月29日共三年，约定薛润某在离石销售慧某服饰，经营地点在嘉某购物中心，薛润某应交山西总代理保证金10000元，合同期满无违约行为退还，店内道具由山西总代理统一配备，薛润某预付道具费用，山西总代理三年内分期退还。

薛润某与闫勤某签订租赁合同后，将专卖店从嘉某购物中心搬迁到租赁闫勤某的门店内。薛润某请求闫勤某赔偿的损失包括：基础装潢（未拆除）20000元；道具75796元（道具已搬走，但薛润某认为山西总代理不会退还道具款）；货物损失50000元（货物未按时提回的定金损失）；营业损失每天2000元，共62000元；安装电表300元；代交物业费120元；签订合同时的保证金2000元。共190216元。

以上为本案事实。

本院认为，原、被告于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，闫勤某出租丈夫名下的房屋，合法有效。房屋租赁期限2014年3月29日至2017年6月29日，共三年三个月，支付三年租金，签订合同后的三个月认定为宽限期，不需支付租金。

2015年1月2日，闫勤某向薛润某催要租金，本应以协商的方式进行，协商不成可以诉讼。而闫勤某催要租金未果，便在薛润某承租的营业房门上加了一把锁，导致薛润某不能正常营业，闫勤某的行为属于侵犯薛润某合法经营权的侵权行为，应当承担侵权责任。闫勤某侵权持续的时间为2015年1月3日锁门起至2015年1月15日书面通知恢复营业止，共13天。2015年1月15日，薛润某接到闫勤某请求恢复营业的通知后未营业，之后的损失属于扩大的损失，闫勤某不承担责任。

薛润某收到闫勤某口头和书面通知后未恢复营业，2015年2月5日，通过本院调解，薛润某将货物全部搬走，薛润某的以上行为表明放弃经营不愿继续履行租赁合同，本院对薛润某解除合同的意思表示予以准许。

闫勤某损失：薛润某已交纳了闫勤某80000元租金，为半年租金，至2014年12月29日的租金已交清。2015年1月3日至15日的租金因闫勤某锁门无法营业，租金不应支付。1月16日至2月4日，闫勤某允许营业而薛润某未营业，薛润某应支付租金，2月5日起薛润某搬走货物腾空租赁房不再支付租金。薛润某应付租金为10222元。闫勤某诉请的其他损失无事实依据，不予支持。

薛润某损失：2015年1月3日至1月15日闫勤某锁门共13天，纯利润酌情按每天1000元计算，共13000元。安装电表、代交物业费、签订合同时的保证金共2420元。基础装修费用，闫勤某侵权后，薛润某放弃经营，双方共同承担，闫勤某酌情承担3000元。薛润某与山西慧某总代理签订的代理合同经营地点在嘉某购物中心，后转移到闫勤某门面房内，由此推断，薛润某仍可在其他地点照常经营慧某服饰。因此，薛润某请求的道具损失、货物损失不予支持。损失共18420元。

综上，薛润某的损失与应付闫勤某的租金抵顶多出8198元，考虑到闫勤某给予了薛润某三个月合同宽限期，这一期限薛润某不需支付租金。薛润某多出的损失用多出的三个月租期弥补，闫勤某不再赔偿薛润某损失。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）闫勤某与被告（反诉原告）薛润某于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》自2015年2月5日起解除。

二、驳回原告闫勤某要求薛润某支付租金的诉讼请求。

三、驳回反诉原告薛润某要求闫勤某赔偿损失的请求。

诉讼费1800元减半收取，原告闫勤某承担。

反诉费2052元减半收取，反诉原告薛润某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。

审判员　　张林森

二〇一五年四月十五日

书记员　　刘　帅

租赁合同纠纷