吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2015）延民初字第1075号

原告：权某子，女，朝鲜族，无职业。

委托代理人：权某福，女，朝鲜族，无职业，系原告权某子姐姐。

委托代理人：高霞，吉林敖联律师事务所律师。

被告：金某花，女，朝鲜族，无职业。

被告：梁某华，男，朝鲜族，无职业。

被告金某花、梁某华委托代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。

被告：付某臣，男，汉族，无职业。

被告：孙某晶，女，汉族，无职业。

被告孙某晶的委托代理人：付某臣，男，汉族，无职业，系被告孙某晶丈夫。

原告权某子诉被告梁某华、金某花、付某臣、孙某晶之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法适用普通程序于2015年8月20日第一次公开开庭进行了审理。原告权某子的委托代理人权某福、高霞，被告梁某华、金某花的委托代理人金香兰，被告付某臣同时作为被告孙某晶的委托代理人到庭参加诉讼。本院于2015年9月21日第二次公开开庭进行了审理。原告权某子的委托代理人权某福、高霞，被告梁某华、金某花的委托代理人金香兰，被告付某臣同时作为被告孙某晶的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

权某子诉称：2013年12月22日，权某子委托其姐姐权某福购买金某花、梁某华所有的一套房屋，并由委托人孙某晶出面办理房屋买卖过户手续。涉案房屋位于延吉市园桥胡同*号，面积45.79平方米，总房款23.7万元。权某福与孙某晶签订了房屋买卖契约，权某福支付现金1万元后又向孙某晶的银行账户转账22.7万元，并到房产局办理过户手续后入住涉案房屋。2014年11月初，权某福接到延吉市房产局电话，通知称涉案房屋所有权证面积登记错误，实际是39.13平方米，要求权某子更换涉案房屋所有权证。权某子调查后发现从金某花、梁某华处所购买的涉案房屋是以39.13平方米缴纳的房款，因此金某花、梁某华在明知房产局错发面积为45.79平方米的房屋所有权证的情况下将错就错出售房屋的行为给权某子造成经济损失，权某子多支付了购房款34470.83元。现权某子诉至本院请求判令金某花、梁某华返还多交的购房款34470.83元，并由付某臣、孙某晶承担连带责任。

金某花、梁某华辩称：权某子不具备诉讼主体资格，权某子所凭据的房屋所有权证并不是权某子所居住房屋的产权证。权某子与金某花、梁某华之间不存在房屋买卖关系。权某子要求金某花、梁某华返还购房款的事实不成立，故请求驳回权某子的诉讼请求。

付某臣、孙某晶辩称：金某花、梁某华夫妻欲购买付某臣、孙某晶的自有房屋，由于违约不想支付违约金，故将金某花和梁某华名下房屋产权证号5XXX号房屋（面积45.79平米）委托给付某臣和孙某晶代为出售并办理委托公证，授权孙某晶办理产权交易过户出售等相关手续并商定涉案房屋的合同底价为18万元，多卖出的价款归付某臣、孙某晶所有。同时将涉案房交付给付某臣、孙某晶进行装修、出售并办理产权交易等相关手续。付某臣、孙某晶向房产中介机构支付5000元中介费。2013年12月23日，付某臣、孙某晶以22.5万元的价格将房屋出售给权某子，并在当天办理产权过户手续。当时房屋面积为45.79平米，并由付某臣、孙某晶交付一切相关税费合计8603.38元，其从权某福处收到的22.7万元房款中2000元为房屋中介费，当时付某臣、孙某晶已将2000元支付给中介公司，并将涉案房屋交付给权某子和权福子使用。付某臣、孙某晶收到房款22.5万元，其中18万元房款已支付给金某花、梁某华。付某臣、孙某晶作为代理人不应承担任何法律责任。同时付某臣、孙某晶同意将其收入中的加价部分差价补还给权某子。

本院开庭审理时，权某子为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：

证据1.权某子身份证复印件一份。证明权某子的诉讼主体资格；

证据2.委托书、公证书、房屋买卖契约、金某花身份证复印件各一份。证明权某子与金某花的受托人孙某晶于2013年12月22日签订房屋买卖合同，将建筑面积45.79平方米房屋出售给权某子，权某子向孙某晶支付购房款23.7万元，在办理涉案房屋过户手续时，为了避税，孙某晶与金某花办理委托手续后，孙某晶以金某花委托代理人的身份与权某子签房屋买卖协议，并办理了房屋所有权过户登记手续；

证据3.银行转账明细复印件一份。证明权某福于2013年12月23日向被告孙某晶银行账户汇款22.7万元，并证明权某子与孙某晶之间存在房屋买卖合同关系；

证据4.房屋所有权证书（延房权证字5XXX号）、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记簿复印件各一份。证明：1、权某子取得涉案房屋的所有权为物权所有，房屋面积为45.79平方米；2、因房产局将房屋面积写错，撤消了原房产证，新房产证号码为延房权证字第6XXX号，更正时间是2014年11月13日，房屋编号为10-XX-XXXX-X单元XXX，此前涉案房屋为金某花、梁某华共同所有；

证据5.商品房买卖合同复印件一份。证明2007年11月22日金某花从延吉市某甲房地产开发有限公司购买涉案房屋并签订房屋买卖合同，涉案房屋面积为39.13平方米，位置是X栋X单元XXX西号房；

证据6.更正登记通知书、更正登记结果通知书复印件各一份。证明延吉市房产管理局发现涉案房屋面积错误记载后进行了更正，由“45.79平方米”更正为“39.13平方米”，位于“园桥胡同XXX号XXXX室”更正为“园桥胡同X号X单元XXX号”，导致权某子房屋面积损失6.66平方米，差价款为34470.83元；

证据7.（2015）延民初字第*号民事判决书复印件一份。证明涉案房屋的位置及面积已在生效法律文书中所确认；

证据8.房屋买卖合同复印件一份。证明金某花、梁某华与付某臣、孙某晶签订的房屋买卖合同中约定的房屋面积为45.79平方米，房屋价款为18万元；

证据9.延吉市房屋产权管理中心关于对权某子名下的房屋登记簿信息进行更正的相关说明、房屋面积测绘报告各一份。证明涉案房屋系华美小区X号楼X单元XXX室，并非2单元XXX室，因为2单元XXX室的面积是79.09平方米。

本院开庭审理时，金某花、梁某华为证明其抗辩理由成立，向本院提供如下证据：

证据1.金某花、梁某华的身份证复印件各一份。证明其诉讼主体身份；

证据2.房屋买卖合同书、收据、交通银行零售客户交易明细清单复印件各一份。证明金某花、梁某华与付某臣、孙某晶于2013年10月12日签订房屋买卖合同书，以18万元的价格将涉案房屋出售给付某臣、孙某晶，房屋是2单元XXX室；

证据3.（2015）延民初字第*号民事判决书复印件一份。证明1、涉案房屋进行了两次交易，第一次是金某花、梁某华与付某臣、孙某晶之间的交易，第二次是付某臣、孙某晶与权某子之间的交易；2、该判决已认定权某子与金某花、梁某华之间不存在房屋买卖法律关系，因此权某子无权向金某花、梁某华主张多收的购房款。

本院开庭审理时，付某臣、孙某晶为证明其抗辩理由成立，向本院提供如下证据：

证据1.委托书复印件一份。证明金某花、梁某华委托孙某晶出售涉案房屋并授权孙某晶有代收涉案房屋房款的权利，因此权某子主张的差价款与付某臣、孙某晶无关；

证据2.房屋买卖合同、委托书、公证书复印件各一份。证明付某臣、孙某晶出售的房屋是2单元XXX室；

证据3.延吉市房产管理中心信息档案。证明金某花、梁某华在房产局领取了产权证面积为45.79平方米的房屋，2013年11月10日权某子将此房屋转给延吉市华美房地产有限公司。2015年3月份，华美公司又将此房出售给姜某某，产权证号是延房权证字第6XXX号，建筑面积为45.79平方米并办理抵押贷款；

证据4.契税发票复印件一份，收据复印件两份。证明付某臣、孙某晶交纳契税8977元，装修费用2610元；

证据5.延吉市某乙房地产经纪有限公司证明一份。证明金某花、梁某华委托付某臣、孙某晶代为办理房屋产权交易并办理委托手续，某乙房地产公司收到付某臣、孙某晶支付的5000元中介费，付某臣和孙某晶在涉案房屋装修完毕后给房产中介公司的销售底价为22.5万元并包过户费用，多加价部分归中介公司；

证据6.装修费收据、缴费收据、登记费收据各一份。证明付某臣、孙某晶合计交付了8603.33元税费。

经过庭审调查及对证据分析，本院综合认证如下：

梁某华、金某花、付某臣、孙某晶对权某子提交的证据1、3、6、7、8、9的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。

梁某华、金某花、付某臣、孙某晶对权某子提交的证据2、4、5的真实性均无异议。金某花、梁某华提出异议认为上述证据仅能证明房屋所有权证变更的相关人，不能证明权某子与金某花、梁某华之间存在房屋买卖关系，开发商将涉案房屋出售给金某花时所出具的合同中登记记载房屋位置编号与房产局产权证中编号不一致。付某臣、孙某晶提出异议认为其二人仅收到22.5万元购房款，权某子多支付部分应向房屋中介公司主张。因梁某华、金某花、付某臣、孙某晶对上述证据真实性无异议，故对上述证据的真实性予以采信，因本院（2015）延民初字第*号民事判决书已对权某子与梁某华、金某花、付某臣、孙某晶之间房屋买卖的相关事实与法律关系进行了认定且该份判决已发生法律效力，权某子通过上述证据证明的事实亦包含在（2015）延民初字第*号民事判决书的认定事实之中，故对权某子通过上述证据证明的事实不再进行赘述。

权某子和付某臣、孙某晶对金某花、梁某华提交的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。

权某子和梁某华、金某花对付某臣、孙某晶提交的证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。

对付某臣、孙某晶提交的证据4和证据6，因与本案中权某子的诉讼请求无关，故本院对上述证据不予采信。

金某花、梁某华对付某臣、孙某晶提交的证据5无异议，但权某子对证据真实性提出异议，但未能提交相反证据予以反驳，故本意对该份证据予以采信。

经庭审质证采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：

金某花和梁某华系夫妻关系，付某臣和孙某晶系夫妻关系。2013年10月12日，金某花、梁某华与付某臣签订房屋买卖合同，约定金某花、梁某华以18万元的价格将二人共有的原登记位置为延吉市园桥胡同X号XX号房屋、原房屋所有权证中登记面积为45.79平方米、原所有权证为XX号房屋出售给付某臣。签订合同当日，付某臣支付金某花、梁某华购房款17万元。为便于付某臣将该房屋对外出售后办理房屋所有权证变更手续，金某花、梁某华与孙某晶签订了委托书并在延吉市至诚公证处进行了公证，委托事项为：1、办理上述房屋的产权交易、过户、更名手续；2、协助买房人办理上述房屋的二手房按揭贷款购房手续、抵押登记等相关事宜；3、代收售房款。后付某臣、孙某晶与某乙房地产中介公司约定，此房装修完毕后给房产中介公司的销售底价为22.5万元并包过户费用，多加价部分归中介公司，付某臣、孙某晶向某乙房地产中介公司支付了5000元中介费。2013年12月20日，付某臣将购房款1万元支付给金某花。2013年12月22日，孙某晶与权某子达成口头协议，约定将争议房屋出售给权某子。2013年12月23日，权某子的姐姐权某福受其委托将房款22.7万元以汇款的方式支付给孙某晶，权某福持权某子向其出具的委托书，到延吉市房产管理局以权某子委托代理人的身份与孙某晶（作为金某花、梁某华的委托代理人）签订了房屋买卖契约，并将争议房屋所有权变更到权某子名下，变更后的房屋所有权证号为延房权证字XX号。2014年11月7日，延吉市房产管理局向权某子发出更正登记通知书，通知上述房屋的登记簿存在错误记载，要求权某子于2014年11月7日前，到延吉市房产管理局办理更正登记。2014年11月11日，延吉市房产管理局向权某子发出更正登记结果通知书，通知因权某子无正当理由逾期未申请办理更正登记，按规定将上述房屋的产权证中记载的房屋坐落“园桥胡同X号XX室，面积：45.79平方米”更正为“园桥胡同X号1单元XX室，面积：39.13平方米”。

本院认为：金某花、梁某华与付某臣之间签订的房屋买卖合同符合法律规定，该合同合法有效。付某臣已向金某花、梁某华支付购房款，金某花、梁某华虽未将涉案房屋变更至付某臣名下，但不影响双方之间房屋买卖合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，付某臣、孙某晶虽不具备争议房屋所有权，但付某臣、孙某晶基于与争议房屋登记所有人金某花、梁某华签订的合法有效的房屋买卖合同而将房屋转出售给权某子并签订房屋买卖合同，该合同亦合法有效。孙某晶虽辩称其以金某花、梁某华委托代理人身份与权某子的委托代理人权某福签订涉案房屋买卖合同，但应视为付某臣、孙某晶与权某子之间达成房屋买卖合同，且权某子已向孙某晶支付购房款，孙某晶亦完成合同约定的争议房屋转移登记义务，争议房屋买卖合同已经达成并实际履行。现因付某臣、孙某晶履行合同不符合约定，应承担相应违约责任。关于权某子主张其曾向孙某晶单笔支付1万元房款，总房款为23.7万元的请求，因权某子未能举证证明故不予认定。故原告权某子要求被告付某臣、孙某晶返还购房款面积差价33016.35元{4957.41元［22.7万元（总房款）÷45.79平方米（原面积）］×6.66平方米（减少面积）}的诉讼请求成立，应予支持。金某花、梁某华与权某子之间不存在房屋买卖关系，故金某花、梁某华不承担责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：

一、被告付某臣、孙某晶成于本判决发生法律效力之日立即向原告权某子一次性返还购房款33016.35元。

二、被告金某花、梁某华不承担责任。

三、驳回原告权某子的其他诉讼请求。

如果被告付某臣、孙某晶成如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费660元（原告权某子已预交660元），由原告权某子负担28元，被告付某臣、梁某华负担632元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　崔　麟

审　判　员　刘　威

助理审判员　金龙虎

二〇一五年十一月二十三日

书　记　员　韩　天

房屋买卖合同纠纷