吉林省吉林市昌邑区人民法院

民事判决书

（2015）昌民一初字第507号

原告：齐某瑶，住吉林市。

委托代理人：李某卓（系原告母亲），住吉林市。

委托代理人：周光伟，吉林佰助律师事务所律师。

被告：沈某，住吉林市。

委托代理人：吴某，住吉林市。

委托代理人：刘长珍，吉林吉信律师事务所律师。

原告齐某瑶诉被告沈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告齐某瑶及其委托代理人李某卓、周光伟和被告沈某的委托代理人吴某、刘长珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

齐某瑶诉称：齐某瑶和沈某于2008年口头约定：沈某租赁齐某瑶所有的位于吉林市的某房屋，每年租金6万元整。2014年沈某未向往年一样交付租金，齐某瑶找到沈某索要，沈某明确表示不会交租金同时拒绝返还房屋，双方多次协商未果，截止2015年的4月，沈某共拖欠房租80000元（2014年租金60000元及2015年的暂计4个月租金20000元），沈某已经构成根本违约，且经法院诉前调解无效，故提起诉讼，请求：1、解除房屋租赁合同；2、沈某腾出位于吉林市某房屋并恢复原状；3、沈某给付拖欠的2014年房屋租金60000元房屋其余租金按此标准支付至实际腾出之日止；4、诉讼费由沈某承担。

沈某辩称：1、原告所诉主体错误。实际租赁涉案房屋的主体是吉林市昌邑区某甲网吧（以下简称某甲网吧），某甲网吧是个人独资企业，具有独立的诉讼主体资格。2、答辩人作为投资人不同意解除租赁合同，要求齐某瑶接收租金。因网吧属于特种行业，不仅办理相关经营手续复杂，办理时间长，对选址还有特殊要求。当初在齐某瑶承诺答辩人房屋可以租赁到不再经营为止，答辩人才在2010年12月份扩大经营规模开办了经营期限为“长期”的某甲网吧，答辩人按照租赁的场地面积设置的经营规模，并投入资金进行了装修若解除房屋租赁合同，将会造成答辩人巨大损失，会导致投资人投入成本无法收回，所欠债务无法偿还。3、答辩人并没有拒付租金，是原告不收给付的租金。4、本案答辩人没有过错，答辩人不承担诉讼费。5、2006年争议的5号网点、6号网点就由某乙集团北方化工总公司租赁给被告的，2008年11月25日原告通过拍卖取得了5号网点、6号网点的所有权。在2008年原告取得所有权时，争议的5号网点、6号网点就是现状态。

经审理查明：齐某瑶与沈某于2008年口头约定，沈某租用齐某瑶所有的位于某房屋经营某甲网络广场，租金6万元／年，第二年一月份给付上一年度的房租。2015年1月，齐某瑶委托其母亲李某卓通过沈某的母亲通知沈某解除房屋租赁合同；2015年3月2日和3月8日李某卓以短信息的方式通知齐某瑶解除房屋租赁合同；2015年3月31日，齐某瑶以在涉案房屋张贴《解除合同通知书》的方式通知沈某解除房屋租赁合同。沈某未给付齐某瑶2014年至今的房租亦未腾出涉案房屋。

另查明，某甲网络广场性质为个体工商户，业主为沈某。2010的12月13日吉林市昌邑区某甲网吧成立，住所地为涉案房屋，性质为个人独资企业，法定代表人为沈某。

认定上述事实的证据有：涉案房屋所有权证及房屋档案、短信息记录、解除合同通知书及照片、银行汇款查询单和庭审中当事人的陈述。

沈某还提供了某甲网吧投入明细，齐某瑶对其有异议，该份证据不符合证据规定的规定，本院不予采信。

本院认为，关于沈某抗辩其非适格主体。沈某在庭审已经自认2008年与齐某瑶达成口头租赁合同，且租房的用途为经营某甲网络广场，当时某甲网络广场的性质为个体工商户，沈某是业主。故沈某主体适格，该项抗辩本院不予支持。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。齐某瑶与沈某之间的口头租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。齐某瑶与沈某之间的租赁合同未采用书面形式，应视为不定期租赁，双方均可随时解除租赁合同，只要在合理期限之前将解除的意思表示通知对方，即产生解除合同的效力，不以对方同意为生效要件。本案中齐某瑶分别于2015年1月和3月2日、3月8日、3月31日以多种方式将解除合同的意思表示通知对方，可视为已经给予沈某合理的期限，故双方的租赁合同已经于2015年3月31日解除。

关于租赁合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。因租赁合同已经解除，沈某已经无权再使用涉案房屋，故齐某瑶主张沈某搬出涉案房屋的请求，本院予以支持。齐某瑶主张沈某将涉案房屋恢复原状，因其未提供充分证据证明涉案房屋“原状”和“现状”的具体状态，故该项请求本院不予支持。沈某虽抗辩齐某瑶已经明确表示不再收2014年底的租金及拒收租金，却未提供充分的证据予以证明，应承担举证不利的后果，故齐某瑶主张沈某给付2014年的租金6万元及至腾出之日止按6万元／年标准计算的占有使用费，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一之规定，判决如下：

一、原告齐某瑶与被告沈某之间的租赁合同已经解除；

二、被告沈某于本判决生效后十五日内从其承租的某房屋中迁出；

三、被告沈某给付原告齐某瑶2014年度及2015年1月1日至3月31日房屋租金（按6万元／年标准计算）及2015年4月1日起至实际迁出之日止的占有使用费（按6万元／年标准计算），于本判决生效后十五日内付清。

四、驳回原告齐某瑶的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1800元，由被告沈某负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

审　判　长　田艳华

人民陪审员　李晓梅

人民陪审员　孟庆淼

二〇一五年九月一日

代理书记员　李红艳

房屋租赁合同纠纷