河南省平顶山市新华区人民法院

民事判决书

（2013）新民初字第1974号

原告（反诉被告）靳某某，男，汉族。

委托代理人穆振豪、陈莉，河南博识律师事务所律师。

被告（反诉原告）刘某某，女，汉族，

委托代理人黄诚，北京市东硕律师事务所律师。

被告某公司。

法定代表人赵某，该公司总经理。

委托代理人孙某某，男，汉族，该公司销售经理。

原告（反诉被告）靳某某与被告（反诉原告）刘某某、被告某公司（以下简称某房产）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员石少华主审并担任审判长，审判员殷莉娜、人民陪审员辛菁参加评议，分别于2013年12月5日、12月17日、2014年1月7日、1月13日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）靳某某及其委托代理人穆振豪、陈莉、被告（反诉原告）刘某某的委托代理人黄诚、被告某房产的委托代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）靳某某诉称并辩称，2013年2月23日，靳某某在某房产的中介下与刘某某签订《房地产买卖定金合同》（以下简称《定金合同》），约定靳某某将自有位于本市新城区九天庄园*号楼东*单元*层西户的房屋卖给刘某某。合同签订后，各方还口头约定，待靳某某将房内物品腾出，再向刘某某交付房屋钥匙，她即可以开始装修。但某房产未等靳某某腾空房屋，在没有征得靳某某同意的情况下，将私配的房屋钥匙交给刘某某。刘某某将房内靳某某的物品搬走并丢失，将房内装修破坏。三方经协商，刘某某和某房产同意赔偿靳某某损失5000元，继续交易。但刘某某要求靳某某出具一份《承诺书》，承诺在今后的交易过程中如再出现纠纷赔偿刘某某100000元。这样的要求明显侵犯靳某某的合法权益，靳某某无法接受。刘某某即毁约，拒绝购买该房。刘某某私自装修受到的损失应自行承担，但对靳某某的损失，其与某房产应共同赔偿。为维护自身合法权益，靳某某提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、刘某某、某房产赔偿靳某某房内装修损失30000元；2、本案诉讼费由刘某某、某房产承担。

被告（反诉原告）刘某某承认在某房产中介下，其与靳某某签订《定金合同》属实，刘某某也按合同约定支付了20000元定金。但辩称并诉称，首先，刘某某对某房产交付的钥匙是否私配并不知情。签订《定金合同》当天，某房产在买卖双方同时在场的情况下说明自己持有房屋钥匙，随后会将钥匙交给刘某某。刘某某取得钥匙提前进入房屋装修系依合同约定，其有权按自己的意愿拆除原装修进行设计，不属于侵权。其次，刘某某向某房产提交材料办理银行贷款，与平顶山市文博建筑装饰有限公司（以下简称文博公司）签订《装修合同》，投入巨额费用进行装修，系基于对买卖能够顺利进行的信任，故刘某某不可能主动拒买房屋。买卖不成系因靳某某以其房内有五粮液、笔记本电脑、数码相机等“巨额财产”丢失为由，提出种种无理要求。实际上，刘某某在房内没有见过靳某某所说物品，仅有藤椅一张，暂存于装修仓库，随时可归还。对于靳某某主张的其他不实损失，刘某某不应赔偿。最后，某房产多次通知买卖双方到银行面签贷款手续，靳某某不到场，在《定金合同》约定的签订正式合同的最后期限，靳某某仍不到场，致使刘某某无法办理贷款，被迫停止装修。靳某某的违约行为给刘某某造成了重大经济损失，为维护自身合法权益，刘某某提起反诉，请求人民法院依法判令：靳某某赔偿刘某某装修损失81479元，并承担本案诉讼费。

被告某房产辩称，第一，本案纠纷的主要原因并不在于房屋钥匙从何而来、如何交付，而是靳某某谎称房内有贵重物品丢失提出无理要求引起。依《定金合同》约定，自合同签订之日起刘某某可提前进入房屋装修，所以当刘某某以为装修需丈量房屋为由向某房产索要钥匙，某房产认为向其交付钥匙并无不妥。而刘某某积极配合我公司办理银行贷款手续，足见其购房诚意，法院不应孤立地认定其侵权或违约。对靳某某的损失，某房产和刘某某均不应承担责任。相反，因靳某某违约，他应当赔偿刘某某的损失。第二，靳某某为卖房将房屋钥匙交给了一家叫天瑜房产的中介，某房产为带客户看房都是和靳某某联系后从天瑜房产借出钥匙，很不方便。后靳某某承诺也给某房产一把钥匙，但一直未实现，某房产就自行以天瑜房产的钥匙为模板配了一把。在以后的看房、合同洽谈和签订《定金合同》中某房产也已告知靳某某配钥匙的事情，靳某某未提出异议。所以，不能说某房产私配钥匙或侵权。综上，请求人民法院依法驳回靳某某对某房产的诉讼请求。

经审理查明，2013年2月23日靳某某、刘某某、某房产签订《房地产买卖定金合同》，就由某房产为中介，靳某某向刘某某转让房屋一事进行约定。具体内容摘要如下：“第一条房产的具体情况及成交价款1、靳某某自有房屋一套坐落于平顶山市新城区常绿九天庄园*号楼东*单元*层西户，建筑面积133.83㎡，房产证号10001621，转让给刘某某，成交价格人民币700000元整。2、刘某某于合同签订时付定金人民币20000元，由某房产暂管……签订正式合同或过户日期为2013年3月23日前，本合同自正式合同签订或房产过户后失效。过期不签视为违约。第二条三方的责任与义务3、靳某某违约，除承担中介佣金外，还须双倍赔偿刘某某定金，人民币40000元整；刘某某违约，除承担中介服务费外，无权要求返还定金。……第六条补充条款靳某某保持该房室内装修情况不变，靳某某在刘某某支付完定金后，签订合同后，靳某某把该房钥匙交于刘某某用于提前装修。如靳某某违约，靳某某应赔偿刘某某一切装修费用。”《定金合同》签订之时，某房产告知靳某某其公司已配备有该房钥匙。靳某某提出，需要两天时间拉走房内物品，待其腾空房屋后再亲自将钥匙交给刘某某，她再开始装修。后靳某某又致电某房产工作人员强调上述意见。但《定金合同》签订当晚，经刘某某要求，某房产便将房屋钥匙交给刘某某。随后刘某某进入房屋，着手装修，砸毁房内原装修，双方发生纠纷。虽经多番协商，三方终究未能达成一致意见。2013年3月23日，即《定金合同》约定签订正式合同的最后一日，靳某某至某房产要求签约，而刘某某未如约到场。靳某某诉至法院。

另查明，为向银行办理按揭贷款购买该房，2013年2月24日刘某某与某房产签订了《二手房按揭贷款委托协议》，并提交文博公司出具的其《职业及收入证明》和工资表。刘某某系文博公司合同制职工，在该公司工作两年，合同期至2014年7月，在销售部门任经理职务，税后月收入为人民币8000元。

2013年9月靳某某申请对装修损失进行评估，我院依法委托于平顶山金诺财产评估事务所有限公司。该公司接受委托后进行了现场勘查，发现靳某某申请评估的吊顶、橱柜及玄关、面盆、壁纸、门套、门、多媒体盒、水龙头等原始装修材料已大多不存在，仅仅看到墙面瓷砖、吊顶等部分装修材料及痕迹，因此无法确定原装修材料、规格、价格如何等，故该评估无法完成，退回委托。依据靳某某提交的证据，原房内装修于2011年5月施工，由耿广尚经营的“品尚装饰”承包，工程价格为46376元。

上述事实，有靳某某提交的被毁装修承包人耿广尚的证言、报价单、装修被毁前后对比照片24张、谈话和电话录音3份、刘某某提交的《房地产买卖定金合同》及定金收据、《二手房按揭贷款委托协议》、某房产提交的《房屋转让合同》（备案）、其工作人员的电话通话清单，及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实。上述证据经当庭质证和本院审查，足以认定。

本院认为，公民的合法财产受法律保护。靳某某与刘某某虽然建立了房屋买卖定金合同关系，但在双方签订正式房屋买卖合同、变更房屋所有权登记前，靳某某仍对该房享有完整的、不容他人侵犯的所有权。定金合同订立之时，靳某某提出要两天时间腾空房屋，亲自向刘某某交付房屋钥匙，是对自有财产的合理处分，也是为交付房屋做好准备的正当要求，符合合同的约定和目的，某房产和刘某某应予尊重和遵守。而某房产不顾合同约定和靳某某的再三要求，未征求靳某某同意，即超越自身权限自行将房屋钥匙交给刘某某，也未陪同刘某某一同前往，使其进入房屋并砸毁房内装修，是引发纠纷的主要原因，过错较大，应对该纠纷负主要赔偿责任。刘某某明知合同约定的是由靳某某向其交付房屋钥匙，仍从某房产取得钥匙，并砸毁房内装修，也有一定过错，对该纠纷应负次要赔偿责任。综合双方行为对引发纠纷的作用大小和过错程度，对某房产和刘某某的赔偿责任比例本院确定为70%和30%。

房内被毁装修于2011年5月施工，工程承包价格为46376元。为证明被毁装修的价值，靳某某提交了被毁装修的照片、承包报价单，报价单列明了各个装修项目的名称、数量、单价、单项总价和工程总价格，并由当时工程承包方“品尚装饰”的经营者耿广尚出庭作证，上述证据内容具体详细，并能相互印证，本院予以采信，对该部分价值予以认定。靳某某又提交了多份清单、收据、订购单和设计效果图，欲证明除承包的工程外，他又自购部分材料并进行设计，发生了相关费用，但这些证据非正规发票，也没有收款单位盖章，没有其他书证或证人佐证，故本院不予采信，对相关费用不予认定。而靳某某提交的房屋再次装修花费的相关票据，因其不能证明再次装修的项目、规格、数量等与被毁装修一致，本院不予采信。因被毁装修价值无法评估，考虑到装修年限、折旧和装修市场的革新变动等因素，对其价值本院酌定为27826元（46376元×60%）。该损失按责任比例，某房产应赔偿19478元（27826元×70%），刘某某应赔偿8348元（27826元×30%）。

刘某某提出反诉，要求靳某某赔偿其装修损失81479元，并提交她与文博公司的《装修合同》、解除合同协议、工程款收据和装修费代开发票证明。但刘某某系文博公司销售经理，与之有重大利害关系，而且双方于2013年4月20日解除合同，但装修费发票直至2014年1月10日才出具，且为代开发票，刘某某也未能提交其他第三方证据，证明她确实向文博公司支付了上述款项，故刘某某的损失不足以认定。通过2013年3月23日靳某某与某房产工作人员在该公司的谈话录音反映，当日靳某某到场，而刘某某未按约到场签订正式合同，致使双方损失扩大且无法挽回。刘某某对其主张当日靳某某拒不到场的情况，却不能提交证据证实。故对刘某某的反诉请求，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条第一款、第二款、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国物权法》三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

某公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿靳某某房内装修损失人民币19478元。

刘某某自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿靳某某房内装修损失人民币8348元。

驳回靳某某的其他诉讼请求。

驳回刘某某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费675元，靳某某负担179元，某房产负担347元，刘某某负担149元。反诉费919元，由刘某某负担。某房产、刘某某负担的案件受理费暂由靳某某垫付，待执行时由二人一并支付给靳某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审　判　长　　石少华

审　判　员　　殷莉娜

人民陪审员　　辛　菁

二〇一四年三月三十一日

书　记　员　　刘淑华

财产损害赔偿纠纷