河南省平顶山市新华区人民法院

民事判决书

（2013）新民初字第1240号

原告（反诉被告）靳某，男，汉族。

委托代理人穆振豪，河南博识律师事务所律师。

委托代理人陈莉，河南博识律师事务所律师。

被告（反诉原告）刘某某，女，汉族。

委托代理人黄诚，北京市东硕律师事务所律师。

被告某房地产咨询有限公司。

法定代表人赵某，该公司总经理。

委托代理人孙某某，男，汉族，某房地产咨询有限公司销售经理。

原告（反诉被告）靳某与被告（反诉原告）刘某某、被告某房地产咨询有限公司（以下简称某房产）定金合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年9月11日、10月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）靳某及其委托代理人穆振豪、陈莉、被告（反诉原告）刘某某的委托代理人黄诚、被告某房产的委托代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）靳某诉称，2013年2月23日，靳某在某房产的中介下与刘某某签订《房地产买卖定金合同》（以下简称《定金合同》），约定靳某将自有位于本市新城区九天庄园*号楼东*单元*层西户的房屋卖给刘某某，刘某某支付人民币20000元定金，该定金有某房产暂管，2013年3月23日前签订正式买卖合同。后靳某多次催促某房产，要求刘某某签订正式的买卖合同，某房产均告知靳某，刘某某不愿意签订正式的买卖合同。刘某某违反定金合同约定，拒绝签订正式合同，靳某有权没收定金，故诉至法院，请求刘某某支付靳某定金20000元并承担诉讼费用。

被告（反诉原告）刘某某辩称及反诉称，刘某某不同意靳某的诉讼请求及所诉刘某某违约理由。刘某某按合同约定支付定金20000元并按约定接收了靳某交付的房屋钥匙，提前进行房屋装修。刘某某在装修过程的同时向某房产提交了用于办理购房银行按揭手续所需的全部资料，某房产也及时将正式的《房屋转让合同》提交平顶山市房地产管理局进行备案，并多次通知靳某和刘某某一起到银行办理合同面签手续，但靳某却向刘某某多次提出各种无理要求，直至2013年3月23日仍不到场签订正式《房屋转让合同》，导致刘某某无法办理银行按揭手续，因靳某反悔，拒不签订正式房屋转让合同，刘某某不得不停止装修。靳某的行为已构成违约并给刘某某造成巨大损失，故请求法院判令靳某向刘某某双倍返还定金40000元并承担诉讼费用。

反诉被告靳某对刘某某的反诉辩称，刘某某要求双倍返还定金纯属无理要求，某房产为了承揽客户私自配备房子钥匙且在靳某不知情的情况下将钥匙交给刘某某，刘某某未告知靳某和某房产及擅自进入房内搬走靳某的物品进行装修，靳某发现后，双方因房内物品损失赔偿产生纠纷，在此过程中，靳某严格按照合同积极配合各方办理房屋相关手续，并与合同截止日2013年3月23日到某房产办理手续，但刘某某未到场，直到2013年5月下旬刘某某明确表示不再购买此房产，构成违约。在整个过程中因刘某某多次未按合同约定履行购房手续致使买卖合同不能成立，因定金在某房产存放，故某房产应将20000元支付给靳某。

被告某房产辩称，一、正式合同未签订是靳某原因造成的，华仁公司不构成违约。1、某房产取得靳某房屋钥匙是经靳某认可的，不存在非法取得及交付钥匙的情形。2、某房产就履行定金合同已尽到充分义务并多次电话通知靳某办理面签手续，靳某以屋内存在贵重物品丢失要求赔偿而导致未能签订房屋买卖合同。3、靳某事后要求签订正式合同，但不愿意为顺利履行合同进行保证并拒绝配合办理按揭手续，表明靳某没有履约诚意，不能证明刘某某违约。二、靳某拒绝签订正式合同，应承担违约责任。靳某原因导致未签订正式合同，靳某无权要求定金。综上，靳某提出无理要求，拒绝配合办理面签手续是导致双方未能在约定期限内签订正式合同的根本原因，与某房产交付房屋钥匙行为无关，某房产不存在过错及违约行为，请求人民法院依法驳回靳某对某房产的诉讼请求。

经审理查明，2013年2月23日靳某、刘某某、某房产签订《房地产买卖定金合同》，由某房产为中介，靳某与刘某某转让房屋一事进行约定。具体内容摘要如下：“第一条房产的具体情况及成交价款1、靳某自有房屋一套坐落于平顶山市新城区常绿九天庄园*号楼东*单元*层西户，建筑面积133.83㎡，房产证号10001621，转让给刘某某，成交价格人民币700000元整。2、刘某某于合同签订时付定金人民币20000元，由某房产暂管……签订正式合同或过户日期为2013年3月23日前，本合同自正式合同签订或房产过户后失效。过期不签视为违约。第二条三方的责任与义务3、靳某违约，除承担中介佣金外，还须双倍赔偿刘某某定金，人民币40000元整；刘某某违约，除承担中介服务费外，无权要求返还定金。……第六条补充条款靳某保持该房室内装修情况不变，靳某在刘某某支付完定金后，签订合同后，靳某把该房钥匙交于刘某某用于提前装修。如靳某违约，靳某应赔偿刘某某一切装修费用。”《定金合同》签订之时，某房产告知靳某其公司已配备有该房钥匙。靳某提出，需要两天时间拉走房内物品，待其腾空房屋后再亲自将钥匙交给刘某某再开始装修。后靳某又致电某房产工作人员强调上述意见。但《定金合同》签订当晚，经刘某某要求，某房产便将房屋钥匙交给刘某某。随后刘某某进入房屋，着手装修，砸毁房内原装修，靳某以未通知自己腾房丢失贵重物品为由，要求刘某某及某房产赔偿。经某房产调解，刘某某赔偿靳某2000元，某房产赔偿靳某3000元，共向靳某赔偿5000元。三方一致同意赔偿方案，但刘某某要求靳某写下保证，要求靳某保证刘某某以后顺利装修，因定金合同约定了违约金，靳某不同意再写其他保证，双方无法达成一致意见导致房屋买卖合同没有签订。2013年3月23日，即《定金合同》约定签订正式合同的最后一日，靳某至某房产要求签约，而刘某某未如约到场，后刘某某表示不再买房。靳某诉至法院，要求刘某某支付定金20000元并承担诉讼费用。

上述事实，有靳某提交的房产证、证件暂存收据、《房地产买卖定金合同》、录音，刘某某提交的定金收据、二手房按揭贷款协议，某房产提交的定金条、室内图、二手房买卖按揭手续流程、房屋转让合同、二手房贷款材料、刘某某出具的定金条、靳某领走房产证原件的证明及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实。上述证据经当庭质证和本院审查，予以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行各自的义务。靳某与刘某某建立了房屋买卖定金合同关系，双方应以定金合同约定的履行相应义务。虽定金合同约定刘某某在交付定金后，靳某把该房钥匙交于刘某某用于提前装修。但在装修前，刘某某应基于靳某对房屋及室内物品的所有权，通知靳某并给其腾房的必要时间。由于刘某某未通知造成靳某屋内物品部分丢失、原装修损坏，刘某某存在过错。该事件经过调解协商，对靳某的损失，刘某某、某房产、靳某三方已达成赔偿协议，靳某、刘某某应继续履行定金协议的约定，促成签订正式房屋买卖合同。但刘某某在仅支付定金及房屋的原装修已拆除的情形下，刘某某应本着诚实信用的态度，负责任地促成房屋正式合同的签订。因靳某不同意按照刘某某的要求出具保证，刘某某即放弃购买房屋，违背双方所签定金合同，也违反诚实信用原则。综上，刘某某存在过错，违反了双方所签《房地产买卖定金合同》第一条第二项，构成违约。依据该定金合同的第二条第三项，对于刘某某向某房产所交20000元定金，刘某某无权要求返还，某房产应将该定金支付给靳某。故对靳某要求某房产支付刘某某交付的20000元定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

靳某、刘某某的矛盾虽然源于靳某自称贵重物品丢失，要求赔偿的起因，因装修屋内丢失藤椅确系事实，且三方已经对丢失物品赔偿达成一致，故对刘某某反诉称因靳某多次提出无理要求，导致刘某某不得不停止装修的意见，理由不成立且于法无据，本院不予支持。对刘某某反诉称，由于靳某反悔，拒不签订正式房屋转让合同的意见，与查明事实不符，本院不予支持。故对刘某某反诉请求法院判令靳某向刘某某双倍返还定金40000元并承担诉讼费用的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

某房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将刘某某所交付的定金人民币20000元支付给靳某。

驳回刘某某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，反诉费800元，由刘某某负担。案件受理费暂由靳某垫付，待执行时由刘某某一并支付给靳某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审　判　长　　高俊营

审　判　员　　殷莉娜

人民陪审员　　高振峰

二〇一四年四月十日

书　记　员　　刘淑华

合同纠纷