宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民事判决书

（2016）宁01民终1649号

上诉人（原审被告）：某泰房地产集团（银川）有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。

法定代表人：李某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨海博、陈登雄，宁夏宁银律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张某某，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托诉讼代理人：闫建龙，宁夏平瑞律师事务所律师。

上诉人某泰房地产集团（银川）有限公司因与被上诉人张某某商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

某泰房地产集团（银川）有限公司的上诉请求：1.请求人民法院撤销原判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在上诉人逾期交房的前提下，未向上诉人进行催告便行使合同解除权，违反法律规定；二、原审法院在被上诉人增加变更诉讼请求后，未给予上诉人答辩期，程序违法；三、根据上诉人与被上诉人双方约定，在因上诉人的过错导致逾期交房的情形下，合同应当继续履行。原审法院不顾双方当事人的约定而判决解除合同，显失公正；四、上诉人现在已经取得了《银川市新建住宅配套交付使用证》，本案不存在《合同法》第九十四条规定的致使合同目的无法达到的情形，合同应当继续履行。

张某某答辩称，一、根据《证据规则》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能够推定出的另一事实，涉案房屋系期房，到目前为止，被上诉人仍然在缴纳按揭贷款，被上诉人何尝没有多次催告以便早些入住；二、被上诉人没有增加变更诉讼请求，只是一审时当庭略微的调整了违约金的计算方法；三、上诉人的第三条上诉意见露骨的表明，上诉人无论如何违约，不管多么的侵害守约方的利益，合同均“应当继续履行”才是正真的显示公正，因此此条属于《合同法》第五十四条“（二）在订立合同时显失公平的”情形，同时又严重违反了《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法律强制性规定，应当无效；四、一审中，上诉人拿不出任何证据证明自己何时能够交房，故一审法院认定：“其交房时间无法确定，原告（被上诉人）签订合同的根本目的无法实现，”并作出解除合同的判决是正确的。上诉人姗姗迟到的《交付使用证》已过举证期限，系非法证据，二审法院应当不予采信。

张某某一审的诉讼请求：一、解除涉案商品房买卖合同；二、返还原告房款768065元；三、向原告支付提前还款补偿金至判决确定之日（33383.5元*18期*工商银行贷款利率）；四、被告向原告支付违约金[（768065元+工商银行贷款利息损失）*1.3]；五、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明的事实：2014年5月31日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某某中心路东侧银川某某城***号楼****室，房屋单价6121.02元/㎡，总价款768065元，原告需于2014年5月31日前付清首付款468065元，并于2014年6月30日前付公积金贷款人民币300000元；被告应当在2015年10月30日前向原告交付房屋，交付条件为取得《银川市新建住宅配套交付使用证》；因被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，原告给予被告90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，如宽展期后，被告仍未将房屋交付给原告，自本合同约定的交付期限届满后的第91日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行；被告原因导致原告有权解除本合同及本补充协议，如原告解除合同，被告应向原告返还已付房款及其利息（自收到房款之日至退款日，其中首付款按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与原告所签订的《借款合同》约定贷款利率执行）。合同签订后，原告于2014年5月31日向被告支付首付款468065元，并与中国工商银行股份有限公司西城支行签订《住房公积金借款合同》一份，约定原告向中国工商银行股份有限公司西城支行借款300000元，贷款利率以放款时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，中国工商银行股份有限公司西城支行于2014年8月20日向被告支付剩余300000元房款。被告于2015年10月19日向原告邮寄送达入住通知书，原告于2015年10月26日签收，被告另于2016年1月27日在新消息报上以公告方式通知银川某泰城一期业主自即日起开始分批办理房屋交付手续。被告至今尚未取得《银川市新建住宅配套交付使用证》，故原告诉至法院，请求判如所请。

一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，被告于2015年10月30日前向原告交付房屋，并提交《银川市新建住宅交付使用证》，但原告在被告未能提供《银川市新建住宅交付使用证》的情况下于2015年10月19日向原告邮寄入住通知书，已经构成违约。原、被告所签订的《银川市商品房买卖合同》合同正文中对于被告延期交房的违约责任未作明确约定，而在合同补充条款中约定:被告给予原告90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。现原告要求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，因被告无法提供《银川市新建住宅交付使用证》，其交付时间无法确定，原告签订合同的根本目的无法实现，故对于原告要求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，予以支持。合同解除后，被告已收取原告的房款768065元应当返还原告。对于原告要求被告支付的提前还款补偿金，该补偿金系被告提前偿还银行贷款向银行所支付，现原告并未实际提前偿还，上述损失还未发生，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告按总房款及利息损失的1.3倍支付违约金的诉讼请求，违反双方约定，按照原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告应按日向原告支付自合同约定的交付期限届满第91日起即2016年1月29日至实际返还房款之日按已交购房款768065元的万分之一计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除原告张某某和被告某泰房地产集团（银川）有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告某泰房地产集团（银川）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张某某返还购房款768065元；三、被告某泰房地产集团（银川）有限公司支付原告张某某违约金，自2016年1月29日起至实际返还房款之日每日按房款768065元的万分之一计算；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费11580元，已减半收取5790元，由被告某泰房地产集团（银川）有限公司负担。

二审期间，上诉人围绕其上诉请求，向法庭提交以下证据：银川市新建商品房配套设施交付使用证一份（质证原件，提交复印件），证明：上诉人于2016年3月22日取得涉案房屋的银川市新建商品房配套设施交付使用证，符合合同约定的交付条件，被上诉人应当及时收房，达到其签约合同的合同目的，因此合同应当继续履行。被上诉人对该组证据不认可，认为已过举证期限，属于非法证据。本院认为，该证据属于一审结束后新出现的证据，与本案有关联性，本院予以采纳。

本院认为，本案争议的焦点在于上诉人在一审判决作出后取得了《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，原合同是否应当继续履行。根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》，上诉人应当在2015年10月30日前向原告交付房屋，交付条件为取得《银川市新建住宅配套交付使用证》，但上诉人直至一审判决作出时，还没有取得《银川市新建住宅配套交付使用证》，交付时间无法确定，上诉人不能要求被上诉人无限期等待，被上诉人签订合同的根本目的无法实现，一审判决解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》，上诉人退还购房款并支付违约金并无不妥。二审中，上诉人出具的《银川市新建住宅配套交付使用证》系一审结束后新出现的证据，但因被上诉人不愿继续履行原合同，故对上诉人要求被上诉人继续履行合同的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11580元，由上诉人某泰房地产集团（银川）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵和平

审判员　　李山山

审判员　　赵来珍

二〇一六年十月二十日

书记员　　马　娟

商品房销售合同纠纷