苏州市姑苏区人民法院

民事判决书

（2015）姑苏民五初字第00017号

原告苏州市某某桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路**号。

法定代表人张某，董事长。

委托代理人钟翔，江苏九典律师事务所律师。

委托代理人鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。

被告柯某。

委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。

委托代理人徐燕，江苏众勋律师事务所律师。

原告苏州市某某桥小商品市场有限公司（以下简称某某桥公司）与被告柯某合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理，依法由审判员杨钧适用简易程序，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告某某桥公司的委托代理人钟翔和被告柯某的委托代理人徐燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某桥公司诉称：原告和被告于2014年2月14日签订商铺租赁协议一份，约定被告承租原告所有的本市虎池路**号四区***号商铺，协议约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任，原告多次向被告催讨自2012年10月8日起至2014年12月7日止期间26个月设施物业管理费，但被告至今未履行付款义务。为维护原告合法权益，请求判令被告立即支付原告商铺设施物业管理费17340元及滞纳金（第一期以5340元为基数，自2012年10月8日起计算，第二期以4000元为基数，自2013年6月8日起计算，第三期以4000元为基数，自2013年12月8日起计算，第四期以4000元为基数，自2014年6月8日起计算，四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至实际给付之日）。

被告柯某辩称：协议书既是格式合同又是被迫签订的，只有对原告有利的条款，不利的均未涉及，加重被告责任的条款应属无效。同时设施物业管理费约定按年调整存有争议理解，基数也未说明、也未告知，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即对于管理费应当按年下调不超过百分之二十。协议约定设施物业管理费过高，高于同行业，原告无权收取。原告未履行服务明细，消防设施不合格，存在消防安全隐患，变更规划，影响被告营业收入。被告不缴设施物业管理费只是在行使不安抗辩权。请求法院驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2014年2月14日，某某桥公司与柯某补签协议一份，约定柯某承租某某桥公司所有的座落在本市某某桥小商品市场二楼四区***号、实际使用面积约8.35平方米营业房。协议还约定柯某向某某桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权。柯某取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费8016元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金，协议还约定“营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%”等。

在2012年2月，某某桥公司已向柯某交付了约定营业用房，并为包括柯某在内的商户提供了相应设施物业管理服务，柯某未按协议支付承租上述营业用房自2012年10月8日起至2014年12月7日止期间26个月设施物业管理费17340元。

以上事实，有原告提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据经质证后所证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，原告作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。原告和被告双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案原、被告双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，原告根据合同主张设施物业管理费17340元的诉讼请求并无不当，可予支持。被告认为合同既是格式合同又是被迫签订的，加重被告责任的条款应属无效，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。协议约定设施物业管理费可调整的范围，但并未明确具体的调整时间、方式和幅度，若要调整，也应在双方协商一致的基础上进行，该条款并不能理解为设施物业管理费应逐年下调，在双方未协商一致对协议中收费标准进行调整的情况下，原告有权要求被告按照原收费标准交费，对被告抗辩认为应按约定年调低不超过百分之二十收费标准的观点，本院碍难采纳。至于被告还抗辩认为原告所提供的设施和服务不符合约定的观点，本院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，原告应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定原告未提供相应的商业设施和服务管理，对于原告在提供设施和管理服务过程中存在的问题，被告应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费系行使不安抗辩权的观点，本院不予采纳。当然，原告也应当切实提高服务意识和质量，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，注重消防安全管理，以促进市场的良好发展。被告作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，原告主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，原告自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至被告实际给付之日止，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

被告柯某应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告苏州市某某桥小商品市场有限公司支付自2012年10月8日起至2014年12月7日止期间设施物业管理费17340元及滞纳金（计算方式：第一期以5340元为基数，自2012年10月8日计起算，第二期以4000元为基数，自2013年6月8日起计算，第三期以4000元为基数，自2013年12月8日起计算，第四期以4000元为基数，自2014年6月8日起计算，四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至实际给付之日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，减半收取142元，由被告柯某负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告苏州市某某桥小商品市场有限公司支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。

审判员　 杨　钧

二〇一五年二月十四日

书记员　 李艳婷

合同纠纷