苏州工业园区人民法院

民事判决书

（2013）园民初字第1284号

原告苏州工业园区某某发展有限公司，住所地苏州工业园区凤里街***号。

法定代表人刘某广，总裁。

委托代理人鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。

委托代理人华某菁。

被告郭某。

委托代理人王效锋，北京盈科（上海）律师事务所律师。

委托代理人谢龙，北京盈科（上海）律师事务所律师。

原告苏州工业园区某某发展有限公司（以下简称“商旅公司”）诉被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月14日立案受理，依法适用简易程序，由审判员戴宜独任审判，于2013年6月26日、7月25日、8月7日、8月13日公开开庭进行了审理。原告商旅公司的委托代理人鲁春雨、被告郭某及其委托代理人王效锋、谢龙到庭参加诉讼，第三次开庭被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告商旅公司诉称，原、被告于2010年6月30日签订租赁合同，约定被告承租原告位于苏州工业园区湖滨新天地的编号为110号的商业用房用于餐饮经营。自2012年4月起，被告便未再按约定向原告支付租金、综合管理费及水电费，经多次催讨仍未支付。为此，原告于2013年4月8日向被告发出解除租赁合同的通知，明示租赁合同于2013年4月14日解除，并要求被告限期履行支付租金、综合管理费及水电费的义务及相关后合同义务，然而被告一直怠于履行。据此原告诉讼来院，请求判决确认原、被告于2010年6月30日签订的租赁合同于2013年4月14日解除；原告对被告交付的保证金49872元不负退还义务；被告支付拖欠的2012年4月15日至2013年4月14日租金148119.84元、综合管理费148119.84元、水电费3507.41元，合计299747.09元；被告支付违约金66393.59元（暂计至2013年4月14日，2013年4月15日至实际清偿之日的违约金按299.75元／日计算）；被告赔偿原告律师费用11664.30元。诉讼中原告放弃了要求被告支付水电费的请求。

被告郭某答辩称：一、被告不是涉案合同的承租人，承租人应为苏州工业园区XX餐饮管理有限公司（以下简称“XX公司”）。1、根据租赁合同约定，承租场所限作为乙方经营餐饮使用，而被告为自然人不具备直接从事餐饮经营的主体资格，所以当事人订立合同的真实意图是在设定原告与XX公司之间的合同关系和权利义务，被告不承担合同项下权利义务。2、根据XX公司营业执照及工商登记资料，租赁场所也是该公司承租的住所，被告是公司股东，出资形式为货币现金，而非房屋土地使用权。二、原告在收取租金、物业管理费的基础上另行收取综合管理费、物业管理费，另一方面却未提供基本的物业服务和管理服务，未履行基本的安全保障和秩序维护义务，其严重违约行为已导致合同目的无法实现。三、已收到原告的解除通知，同意原告提出的解除合同要求，2012年4月被告已预付六个月租金、管理费共7万余元，自2012年10月之后未再支付租金、管理费，故原告诉请欠费金额不实。四、违约金不予认可。五、原告怠于履行管理职责，不应支付综合管理费用；原告承诺保证商圈繁华程度，XX公司进驻后发现房屋四周多为空关，严重影响客流，应相应减少租金金额。

以下事实双方均无争议，本院予以确认：苏州工业园区星港街158号新天地商业广场所有权人为原告商旅公司。商旅公司（甲方、出租方）与被告郭某（乙方、承租方）于2010年6月30日签订商业用房租赁合同，约定：1、乙方从甲方承租位于湖滨新天地的商业用房编号为110号的承租场所，承租建筑面积预计为332.48平方米；2、承租期为5年，自交付日起算；3、甲方将承租场所于交付日即2010年7月15日前交付乙方使用，双方应按约定办理交付手续，非因甲方主观原因且甲方无法控制的因素而导致未能在预定期限内交付的，甲方应于该情形发生之后及时通知乙方，并有权相应顺延交付日，顺延超过30日的，乙方有权经书面通知甲方而解除合同，甲、乙双方应签署交付凭据并实际交接承租场所之钥匙（如有），甲、乙双方代表在该交付凭证上签字且甲方将承租场所之钥匙交付给乙方后，即视为承租场所已于当日合格交付给乙方，乙方指定全权交接代表为郭某；4、乙方应于租赁场所交付后10日内开始进场装修，否则视为违约，装修期包括在承租期内，乙方装修期最长不得超过60日；5、乙方应向甲方支付的费用包括（1）、租金：2010年7月15日至10月14日为优惠期，月租金额332.48元，2010年10月15日至2011年1月14日、2011年1月15日至2011年7月14日、2011年7月15日至2012年7月14日、2012年7月15日至2013年7月14日、2013年7月15日至2014年7月14日月租金分别为34元／平方米、35元／平方米、36元／平方米、37.5元／平方米、39元／平方米，月租金额分别为11304.32元、11638.8元、11969.28元、12468元、12966.72元；（2）、综合管理费：2010年7月15日至10月14日为优惠期，免交综合管理费，2010年10月15日至2011年7月14日、2011年7月15日至2012年7月14日、2012年7月15日至2013年7月14日、2013年7月15日至2014年7月14日月综合管理费分别为35元／平方米、36元／平方米、37.5元／平方米、39元／平方米，月综合管理费分别为11636.8元、11969.28元、12468元、12966.72元；（3）、物业管理费：自2010年6月18日至2015年6月17日期间，乙方需支付物业管理费8.02元／平方米／月，月物业管理费计26666.49元；7、租金支付方法：先付后用，每三个月为一个付款周期，具体付款时间为每个付款周期开始前的七个工作日内，合同签定日起三天内乙方须向甲方缴付69820.8元（优惠期租金总额加普通期的前3个月租金和综合管理费之和）作为首期款项，若乙方未按合同向甲方支付租金、综合管理费、物业管理费或其他费用，甲方有权向乙方按所欠费用总额的千分之一每日的标准收取逾期付款违约金，直至乙方付清为止；8、保证金，签署本合同时乙方须向甲方一次性支付保证金计49872元（相当于2个月平均租金和综合管理费之和），若乙方欠缴租金、综合管理费、物业管理费或其他费用达10天时，甲方有权在书面告知乙方的情况下从保证金中等额扣除应付款项，若乙方拖欠超过30日，甲方有权以书面方式通知乙方解除本合同，乙方保证金不予退还，并追究乙方违约责任；承租期满或本合同被提前终止时，除合同另有约定，甲方应在乙方按照本合同的规定将承租场所交还甲方后30天内退还乙方所缴纳之保证金或其余额，在本合同签订后，甲方提出终止本合同，甲方应退还乙方已支付的保证金，并向乙方支付由此给乙方造成的实际损失的赔偿金；9、承租场所的用途：承租场所仅限作为乙方经营餐饮使用，店名暂定麦畑料理（个体以工商营业执照为准），（乙方为自然为或法人组织，承租本场所用以投资设立并经营新的法人组织的，必填本条）乙方应在新的法人组织取得营业执照后三日内，在本合同签字页加盖新的法人组织的公章，以明确该新的法人组织加入到本合同承租人；15、当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损，并交还甲方，甲方同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物的，无须向乙方支付补偿或赔偿，若乙方未能在承租期满或本合同被提前终止后三十天内将承租场所恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金（相当于两倍的日租金及综合管理费和物业管理费）（本条所称日租金按照合同终止前30日的月租金计算）：20、争议解决：违约方应承担守约方因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用，双方均有违约的，按照法院届时确定的诉讼费承担比例承担对方的律师费用；21、其他约定：本合同承租场所的物业管理合同由乙方在本合同签署之日同时与甲方指定的物业管理公司另行签订，相关费用由物业管理公司直接收取。

嗣后，被告郭某签署交房单，确认2010年7月21日为上述租赁场所的交房日和租金起算日。2010年7月21日，被告支付了首期租金、综合管理费及保证金合计119693元。其后，被告分别于2011年4月19日至2012年4月18日期间陆续支付租金、综合管理费，庭审中原告方确认2012年4月20日前租金、综合管理费已付清。

2013年4月24日，原告商旅公司与江苏九典律师事务所签订聘请律师合同，约定该律师事务所接受商旅公司聘请指派鲁春雨等律师担任商旅公司诉郭某房屋租赁合同纠纷一审代理人，律师代理费11664元。2013年6月13日，原告支付了上述11664元律师代理费，江苏九典律师事务所开具了相应的发票。

以上事实，由原告商旅公司提交的租赁合同、聘请律师合同、付款凭证、发票等证据以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。

关于双方当事人争议的问题一、合同主体问题。原告主张被告郭某是租赁合同签约主体，也是承租人，应承担合同项下权利义务；被告认为合同虽由个人签订，但租赁房屋目的是为经营餐饮，后成立XX公司实际经营，故XX公司是合同主体。

就争议问题，被告提交了以下证据：

1、XX公司工商登记资料一组，包括公司设立登记受理通知书、股东出资人情况表、公司章程、租赁合同等。旨在证明XX公司于2011年7月29日经工商登记核准设立，经营地点为苏州工业园区星港街158号新天地商业广场110号即涉案租赁场所，提交给工商部门的租赁合同首部及落款乙方已添加“顾亚珍（苏州工业园区XX餐饮管理有限公司）”等字样，该合同添加系XX公司办理工商登记人员所为。

2、2011年4月、5月水电气销售发票及物业管理费发票各一张，旨在证明相关交费发票中客户名均为“麦畑”，而非被告郭某。

3、苏州工业园区建屋物业发展有限公司湖滨新天地物业管理处2011年6月26日向被告发送的催交物业费函件一份，旨在证明物业公司催款租户名称为“麦畑”。

原告质证认为工商存档租赁合同的变化是原告单方更改造成，其余证据与本案无关。

本院认为，双方协商签订的租赁合同，关于合同主体即出租方、承租人约定明确，分别为本案原、被告。合同主体的变更或加入，涉及合同整体权利义务关系的转移，应三方一致认可方能成立。双方约定如需经营法人组织的，应在取得营业执照后一定期限内在合同上加盖公章，以明确新的法人组织加入到合同承租人，故无论当事人之间或第三方以何名目相互称谓、催款，以及租赁场所由谁实际使用，除非双方协商一致并办理相应的合同承租人变更、加入手续，法人组织不能成为当然的合同主体。被告提交的留存于工商档案的租赁合同主体添加，未有证据证实系原、被告合意形成，被告亦未提交其他证据证实各方已就租赁主体变更、加入协商一致，其抗辩认为XX公司应成为合同承租人的观点，本院不予支持，被告郭某应承担本案租赁合同项下相应义务。

二、被告是否存在逾期交纳租金、综合管理费的事实及欠费金额。原告主张被告欠付自2012年4月21日起计算的租金148119.84元、综合管理费148119.84元，合计296239.68元；被告认为费用已交至2012年10月，另原告逾期至2010年7月21日交房，交房后原来的租户工商登记未注销，导致被告无法办理工商登记，故原告方未提供相应管理服务，无权收取综合管理费，原告承诺保证商圈繁华程度，后违约，应减少租金。

就争议问题，被告提交了以下证据：

1、银行帐户往来明细三页，分别记载被告于2012年4月17日、3月27日向原告支付71000元、8599元。

原告质证认为上述付款已包括在原告认可的已付款中，均为支付2012年4月之前租金、综合管理费及水电费用。

2、苏州***餐饮有限公司（以下简称“***公司”）营业执照及2010年6月26日被告与该公司签订的商铺装修、装饰、用具转让协议一份。旨在证明被告承租前，原租户为***公司，被告与之签订转让协议，接收其装修、装饰、设备等。

原告质证认为与本案无关。

本院认为，当事人就其主张的合同履行情况，有责任提供证据予以证实。被告提交的款项支付记载，无法认定为系原告认可的已付款之外另行支付，亦无其他证据就其提出的租金、综合管理费已付至2011年10月加以印证，本院依据原告认可的款项支付时间及金额认定被告欠付2012年4月之后租金、综合管理费的事实成立。关于迟延交房，原、被告签单认可房屋于2010年7月21日交付，被告亦于当日交纳了相应保证金及首期费用，双方亦无其他异议，应认可合同租期及费用支付期间相应顺延自2010年7月21日起算。结合以上付款事实，自2012年4月21日起计算至2013年4月14日合同解除之日止被告欠付租金、综合管理费的事实成立。关于综合管理费履行抗辩要求，本院认为，首先，被告提交的其与***公司间转让协议明确约定商铺营业执照由乙方（郭某）自行办理，甲方（***公司）予以配合，同时，被告提交的XX公司工商资料显示设立登记受理时间为2011年7月25日、核准登记时间为2011年7月29日，并无证据证实协助办理营业执照系原告应负义务，或因原告违约行为导致迟延。其次，双方约定的综合管理费对应租期按面积分段计算，性质等同于租金并与合同约定的出租方义务相对应，合同明确约定出租方义务限于基建维修提前通知、保持消防、安全系统完好、对甲方原因造成的损坏进行维修等，被告未举证证实原告怠于履行上述义务，相应综合管理费抗辩支付要求本院不予支持。关于租金减少请求，因被告未就原告承诺及违反情况举证予以证实，本院不予采信。

综上，本院认为，原、被告协商签订的租赁合同依法成立有效，被告郭某为合同承租人，应承担相应合同义务。原告交付房屋后被告迟延支付租金、综合管理费，构成违约，原告按约行使合同解除权利于法有据，应予支持。相应合同解除事实成立，合同解除时间可以原告通知要求即2013年4月14日计算。因被告违反支付约定，原告诉请要求立即付清欠付的租金、综合管理费，并要求赔偿相应违约金符合法律规定，本院予以支持。关于保证金没收要求，因双方约定的保证金兼具欠款及后续费用押金和违约金的双重性质，故被告已付保证金应首先抵充其欠付费用，以49872元保证金抵充欠付租金、综合管理费后，被告实际欠款起始日为2012年6月24日。同时，保证金与原告诉请主张的逾期付款违约金合并计算，不应过分高于有证据证实的因被告违约行为导致的原告损失，就被告违约导致损失情况原告未举证予以证实，本院酌情认定违约金参照同期同类银行贷款利率的130%，并根据原告要求自每段租赁期限起始之日起计算。关于律师费赔偿请求，双方合同约定明确，原告已提交相应费用发生和结算凭证，依据被告违约事实，应由被告予以赔付。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、依法确认原告苏州工业园区某某发展有限公司与被告郭某于2010年6月30日签订的商业用房租赁合同于2013年4月14日解除。

二、被告郭某判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区某某发展有限公司租金、综合管理费240981.5元，并赔偿原告相应违约金（违约金计算方式：以欠款本金21544.7元，自2012年4月21日起计算至2012年7月20日；以欠款本金96352.7元，自2012年7月21日起计算至2012年10月20日；以欠款本金171160.7元，自2012年10月21日起计算至2013年1月20日；以欠款本金240981.5元，自2013年1月21日起计算至判决确定的履行期限最后一日止；均按同期同类银行贷款利率的130%分段合并计算）。

三、被告郭某赔偿原告苏州工业园区某某发展有限公司律师费损失11664元，于判决生效之日起十日内付清。

四、驳回原告苏州工业园区某某发展有限公司的其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4587元，由被告郭某负担3700元，元，原告苏州工业园区某某发展有限公司负担887元，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告负担部分于履行上述判决时一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。

审判员　 戴　宜

二〇一三年八月十三日

书记员　 李精华

合同纠纷