山东省蓬莱市人民法院

民事判决书

（2012）蓬潮民初字第73号

原告烟台开发区**金属有限公司，住所地烟台市经济技术开发区**路**号内****号。

法定代表人李*健，任经理。

委托代理人马洪亮，山东明朗律师事务所律师。

委托代理人徐学广，山东明朗律师事务所律师。

被告张*，女，19**年**月**日出生，汉族，农民。

委托代理人姜*，女。

被告蓬莱市***木业有限公司，住所地蓬莱市**镇**路西**号。

法定代表人张*，任经理。

原告烟台开发区**金属有限公司（以下简称**金属公司）与被告张*、蓬莱市***木业有限公司（以下简称***木业公司）租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告**金属公司委托代理人、被告张*及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**金属公司诉称，2008年3月13日，烟台兴达电子有限公司将位于刘家沟镇兴路西10号房屋一处，租赁给了被告张*，约定租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日，每年租金107525.6元，租金一年分两次交纳，每年的7月1日交纳53762.8元，次年的2月1日前交纳53762.8元2008年7月5日，我公司与烟台兴达电子有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于上述位置的房产及附属的全部土地，合同约定烟台兴达电子有限公司因于合同签订前，已将出售的房屋部分出租给被告张*，自2009年1月1日起的房租由我公司收取，我公司于2008年10月31日取得了上述房产的房产证，二被告一直使用上述房屋，虽我公司多次通知被告要求被告支付租金，但被告拒不支付至今。故诉至法院，请求判令二被告共应向原告支付租金268814元，并应承担违约金5万元。

被告张*辩称，我是***木业公司的法人代表，我以公司的名义与兴达公司签订了房屋租赁合同，因此应由***木业公司承担责任，请求驳回原告对我的诉讼请求。

被告***木业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张已超过诉讼时效。原房屋出售给原告，没有通知我公司，也没有通知我公司向原告交租金。我公司与原告未直接发生权利义务关系，原告无权利向我公司主张权利。滕春杰违反合同约定，电梯未安检和未实际投入使用，致我公司经营成本增加，无法继续经营，滕春杰应承担10万元违约金，且2009年6月我公司已经搬走、实际将租赁厂房退还了。

经审理查明，2008年3月13日，案外人烟台兴达电子有限公司（出租方甲方、以下简称兴达公司）与被告张*（承租方乙方）签订厂房租赁合同一份，合同约定内容如下，一、租赁标的：甲方现有位于刘家沟镇振兴路西10号房屋一处，甲方将其中部分厂房租赁给乙方使用，其中一楼建筑面积为445.48平方米，二楼建筑面积为1526.84平方米，土地登记使用证号为（蓬国用2006字第103号），房屋所有权证号为蓬房权证公字第号），乙方租赁甲方上述全部房产。二、租期及租金交纳：双方协商同意，租赁期限3年，自2008年7月1日至2011年6月30日止，每年租金107525.60元，租金一年分两次交纳，每年的7月1日前交纳53762.80元，次年的2月1日前交纳53762.80元。三、甲方应满足乙方下列条件：1、签订合同以后，甲方执土地证和房产证复印件，协助乙方到相关部门办理营业执照。2、甲方应将厂房门前的杂物在本合同签订后10日内全部清理完毕，不能影响乙方正常生产；……4、甲方应保证在2008年4月30日前安装电梯，供乙方生产使用，不管甲方购买何种品牌电梯，必须保证电梯正常运行，租赁期内，含电梯保修期一年，电梯由乙方负责维护和年检；……如果甲方不能满足上述第三项规定的任何一条款，应向乙方承担违约金5万元；不能满足其中两项以上的，应向乙方支付双倍违约金。四、乙方应遵守以下约定：1、严格按照合同约定支付租金；2、严格遵守安全生产规程，如因违约用水用电导致事故由乙方自行承担后果，如果导致甲方厂房损毁，按实际损失额赔偿甲方损失；3、租赁期内的电费租赁税金由乙方承担，如乙方违反上述约定，应向甲方承担违约金5万元。无任何一方违约，除向对方支付违约金外，另一方有权解除合同或者继续履行。兴达公司法定代表人滕春杰与被告张*均在上述合同上签字。合同签订后，兴达公司协助被告张*到蓬莱市工商行政管理局办理了蓬莱市洪茂源木业有限公司的相关登记手续。被告***木业公司注册的公司地址为蓬莱市刘家沟镇振兴路西10号，成立和核准日期为2008年4月3日，法定代表人为张波，股东为张*和谢存义。自被告***木业公司成立之日，就在租赁的上述厂房内进行生产经营。二被告只于2008年7月1日前支付了租金53762.80元，之后再未支付租金。

2008年7月5日，兴达公司（甲方）与原告**金属公司（乙方）签订房屋买卖合同，兴达公司将其刘家沟镇振兴路10号的房屋及附属的全部土地出售给原告，房屋和土地总价格为人民币300万元，双方签订的买卖合同第七条约定，甲方于本合同签订前已将所出售的房屋的一部分出租给第三方，本合同签订后，由甲方负责与第三方协商将租赁合同中的出租方变更为乙方，2008年12月31日前的租赁费由甲方收取，自2009年1月1日起的房屋租金由乙方收取。2008年10月31日，原告**金属公司取得了所购买房产的房屋所有权证，证号为蓬房权证刘字第号，但原告并未与被告张*或***木业公司另行或重新签订租赁合同；原告与二被告在房屋实际腾退时也没有交接手续。2012年3月15日原告诉来本院，要求二被告给付租赁和承担违约金。

关于原告起诉要求二被告给付租金是否超过诉讼时效。庭审中原告提交了2009年12月8日的通知书一份，该通知书是告知涉案房产已由原告购买、要求被告向原告交纳租金的通知，原告主张2009年12月15日通过EMS特快专递将上述通知邮寄给***木业公司的谢经理。二被告辩称未收到通知书，且称滕春杰因违约，用违约金抵顶了被告应交的房租，滕春杰或原告也未向被告追要过房租。

关于被告***木业公司辩称于2009年6月已经实际退租的问题，被告称2008年11月原告的工作人员董琴告诉被告房屋是原告的，被告就告诉原告要求按合同按照电梯和变压器，如果不按合同履行，被告就要求解除合同、支付违约金；原告未按合同履行，该被告于2009年6月就实际腾退厂房给原告，并将解除合同的事情告知了董琴，且原告将该厂房于2009年6月左右实际又租赁给了内蒙古一机集团宏远电器有限公司蓬莱分公司。原告对该被告的主张不认可，被告未能提交证据证明其主张。经本院到工商登记部门调查落实，内蒙古一机集团宏远电器有限公司蓬莱分公司的注册营业场所是蓬莱市刘家沟镇振兴路8号，其厂房系租赁烟台天源金属制品有限公司所有的厂房。

本院认为，被告张*与兴达公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同约定的租赁期限为2008年7月1日至2011年6月30日，每年租金107525.60元，每年的7月1日和前次年的2月1日前各交纳53762.80元，就应按合同约定履行；虽然租赁合同系被告张*与兴达公司签订，但该合同项下的房屋实际由***木业公司租赁使用，且张*系***木业公司的法定代表人，故交纳房租的义务也应由***木业公司履行。被告***木业公司未按合同约定的期限支付租金，应承担违约责任。兴达公司将厂房出租后，又将涉案房产转让给原告，且兴达公司与原告约定2009年1月1日之后的房租由原告收取，故原告享有要求被告交纳房租的权利。虽然合同约定每年的7月1日前和2月1日前交纳租金，但合同约定的租赁期限为三年，即到2011年6月30日，在双方租赁合同未履行完毕时均无法确定租金是否应按约定数额交纳和双方是否应承担违约金，故原告于2012年3月15日起诉没有超过诉讼时效。被告***木业公司辩称其在2009年6月实际腾退租赁的厂房，没有证据证明，本院不予采信该辩论观点；被告***木业公司辩称滕春杰同意其用房租抵顶滕春杰（兴达公司）应承担的违约金，没有证据证明，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告蓬莱市***木业有限公司给付原告烟台开发区**金属有限公司2009年1月1日至2011年6月30日的租金268814元、违约金50000元，共计318814元，限于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告烟台开发区**金属有限公司要求被告张*给付租金、承担违约金的诉讼请求。

如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6082元，由被告***木业公司负担。此款已由原告预交垫付，该被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审　判　长　刘　晓

人民陪审员　田广萍

人民陪审员　唐　玲

二〇一六年八月二十二日

书　记　员　李　琳

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