重庆市荣昌县人民法院

民事判决书

（2014）荣法民初字第02269号

原告：吴某某，女，19**年*月*日生，汉族。

委托代理人：金朝伟，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。

被告：何某，女，19**年*月*日生，汉族。

委托代理人：陈澄，重庆华华律师事务所律师，特别授权。

原告吴某某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由审判员叶波适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法于2014年8月22日转为普通程序，并依法由审判员胡兴凤担任审判长，与审判员刘千军、人民陪审员唐邦华组成合议庭于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人金朝伟，被告何某及其委托代理人陈澄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某某诉称：原、被告于2014年4月21日签订《房地产买卖居间合约》，约定被告将位于荣昌县仁义镇房屋出售给原告，该房屋的建筑面积为128.58平方米，房屋总成交价为241600元，付款方式为一次性付款，原告于签订合同当日支付被告购房定金50000元，其余款项于2014年5月4日办理房屋产权过户手续。原告根据合约向被告履行了约定的义务，但被告拒绝在约定的时间内办理房屋产权过户手续。被告的行为属于违约行为，应当依法承担相应的违约责任。原告根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，请求判令：一、被告根据双方签订的《房地产买卖居间合约》的约定协助原告履行房屋产权过户手续；二、被告支付违约金100000元；三、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告于2014年4月21日签订的《房地产买卖居间合约》，由被告退还原告购房款216000元。

被告辩称：原、被告签订房屋买卖居间协议是基于被告与案外人金豪投资理财公司间的高利借贷关系，被告没有按时还款，被告受胁迫才签订的协议，并不是原告的真实意思表示；该房屋属于夫妻共同财产，被告的丈夫并未签字同意卖房；原告要求的违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求向本院举示了以下证据：

1、《房地产买卖居间合约》，证明双方存在房屋买卖合同关系，房屋产权人为被告，签订合同系双方当事人的真实意思表示，协议中约定如果一方违约，应当承担违约责任，被告对该协议的真实性无异议，协议最后一条约定合同签订时该房屋为夫妻共同所有，但无共有人签字确认，合同中也没有中介公司签字。

2、.收条2张，拟证明原告已经支付被告购房款241600元，该收条由被告签字。被告认为其根本没有收到收条载明的款项，是由于被告向金豪投资理财公司间公司借了高利贷，打了16万元的欠条给公司，但只是收到了13万多的现金，定金5万元是被告向原告收取的利息，在被告还没有收到钱时就已经把收条出具给了原告。因被告未按时还公司的借款，所以才出现的收条。

3、.房产证、土地使用权证复印件，拟证明被告出售的房屋属于被告个人所有。被告对其真实性无异议，但属于共有财产，需共有人签字才能生效。

被告为支持其抗辩理由，向本院举示了以下证据：

1、结婚证，证明被告在1993年时已经结婚，协议约定的房屋属于夫妻共同财产。原告对此有异议。

经审理查明：被告何某与颜某于1993年1月10日登记结婚，被告何某于2000年取得位于荣昌县仁义镇产权证号为房权证211字第0＊＊＊号的房屋。被告何某与原告吴某某于2014年4月21日签订《房地产买卖居间合约》，原告购买被告位于荣昌县仁义镇，产权证号为房权证211字第0＊＊＊号的房屋，房屋总成交价为241600元。合约第五条约定付款方式为：买方于2014年4月21日前支付被告50000元作为购房定金，双方定于房屋产权过户手续当天（2014年5月4日之前），买方付清余款191600元。合约第九条违约责任约定为：如因卖方原因（包括但不限于另行出售该物业、权属不清晰、未能取得共有权人同意、价格变动等）导致本合约不能履行的，则视为卖方违约，卖方则向买方支付违约金人民币100000元。合约第十六条备注条款第一条约定：卖方何某在出售该房时已经取得产权共有人的同意，并承诺该房地产权无赠予、无继承、无纠纷等。如因上述情况产生的任何责任与纠纷均由何某独自承担。被告何某于2014年4月21日向原告出具定金收条，收条载明：今收到吴某某（身份证号：＊＊＊＊＊＊）交来的购买荣昌县仁义镇环城路房屋定金人民币五万元整（小写50000元），房屋产权证号：房权证211字第015811号。被告于2014年5月4日向原告出具收条，收条载明：今收到吴某某（身份证号：＊＊＊＊＊＊）交来的购买荣昌县仁义镇房屋定金人民币壹拾陆万陆迁圆整（小写：166000元），房屋产权证号：房权证211字第0＊＊＊号。

另，该房屋产权证上显示该房屋于2014年1月20日已设定了他项权利，该房屋已经办了抵押登记。

诉讼过程中，原告放弃了要求被告给付违约金100000元的诉讼请求。

以上事实，有房地产买卖居间合约、房权证211字第0＊＊＊号房屋产权证、土地使用权证、定金收条、收条及原、被告的陈述等予以证实，本院予以确认。

本案争议焦点：一.双方签订的《房地产买卖居间合约》是否有效；二.原告是否履行了房款的交付义务。

对第一项争议焦点本院评析如下：被告认可合约中的卖方系其真实签名，其只是抗辩因系其与金豪投资理财公司间公司的高利借贷关系转化而来，受到胁迫而签署。但被告并未举证证明其与前述公司存在借贷关系，即使其与公司存在借贷关系，被告也未举证证明本案原告与该公司之间的联系和其签署协议系受到了胁迫的事实，故被告的抗辩理由不成立，双方签订的《房地产买卖居间合约》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。

对第二项争议焦点本院评析如下：被告认可其于2014年5月4日向原告出具的166000元的收条的签名的真实性，其抗辩并未实际获得该款项。被告作为完全民事行为能力人，对出售房屋以及收取款项这类重大事宜的签字应当有足够的谨慎和注意义务，收条中明确的载明了“今收到”，已经表明原告将该款交付给了被告，被告并未举示其他证据证明原告未交付该款，故对被告的抗辩理由本院不予采信。被告不认可其于2014年4月21日向原告出具50000元的定金收条，经本院明释，其并未在本院规定的期间内提出笔迹鉴定申请，故对“何某”的签名本院推定为被告本人所签。同理，该收条上载明为“今收到”，已经表明原告将50000元定金交付给了被告，被告并未举示其他证据证明原告未交付，且交付的时间也与合约约定相吻合，故对被告的抗辩理由本院不予采信。

婚姻关系存期间取得的财产为夫妻共同财产，该房屋系被告何某在与颜某在婚姻关系存续期间取得，系何某与颜克敏的共同财产。原、被告在未取得共有人同意下买卖房屋，导致房屋不能过户，物权变动的目的不能实现。原告请求解除该协议，被告也同意解除，符合法律规定，协议的解除以解除的意思表示到达向对方时生效，本院在第二次开庭前已经将原告的变更诉讼请求通知书，将原告要求解除合同的意思表示送达给被告，故双方签订的《房地产买卖居间合约》已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况原告可以要求被告返还已经支付的购房款，故原告要求被告返还购房款216000元，符合法律规定，本院予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六第二款、第九十七条、第一百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

被告何某于本判决生效后60日内退还原告吴某某购房款216000元。

如果被告何某未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

本案案件受理费预收2300元，实际收取2300元，由被告何某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　胡兴凤

审　判　员　　刘千军

人民陪审员　　唐邦华

二〇一四年十一月十四日

书　记　员　　李永美

买卖合同纠纷