重庆市荣昌县人民法院

民事判决书

（2014）荣法民初字第05242号

原告：张某某，男，19**年*月*日生，汉族。

委托代理人：金朝伟，重庆川伟律师事务所律师，特别授权。

被告：刘某，男，19**年*月*日生，汉族。

被告：刘某甲，男，19**年*月*日生，汉族。

原告张某某诉被告刘某、刘某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月23日立案受理后，依法由审判员郭麟担任审判长，与人民陪审员胡汉英、代光明共同组成合议庭，适用普通程序于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人金朝伟，被告刘某甲到庭参加诉讼，被告刘某经公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称：2014年8月12日，原、被告签订《房地产买卖居间合约》（下称：《买卖合约》）（编号为0000426号），明确约定“卖方将位于荣昌县昌州街道国泰路（金科世界城）17号附7-10-1号房屋出卖给买方，房屋的建筑面积为93.3平方米，交易金额为200000元（人民币）”。合同签订当天，原告根据合同约定支付被告50000元作为购房定金。原、被告定于2014年9月12日前完成产权过户手续当天，原告向被告付清余款150000元。合同签订后，被告刘某、刘某甲不同意出售该房屋，不按合同约定履行义务。原告遂起诉来院，要求判令：一、解除原、被告双方2014年8月12日签订的《房地产买卖居间合约》；二、被告双倍返还房定金100000元，并向原告支付律师费；三、本案案件受理费由被告承担。

被告刘某甲辩称：我不清楚房屋买卖的事情，是事后才知道。我和刘某是父子关系，诉争房屋是我们共同共有，但父亲刘某的份额只占1%，我占99%。该房屋的价格是30多万元，现已装修好了，不会以20万元的价格卖出去。有人找我，问刘某是不是我父亲，然后告诉我父亲把房屋卖给他人了，我才知道这件事，当时合同已经签了。《买卖合约》无效，双倍返还定金不成立，而且这个钱是我父亲收的，应该由他负责返还。

经审理查明：2014年8月12日，被告刘某（卖方）以其与刘某甲的名义与原告（买方）张某某签订《买卖合约》，约定将位于荣昌县昌州街道国泰路（金科世界城）*号附*号房屋一套以200000元的价格出售给原告，房屋的建筑面积为93.3平方米。对于付款方式，双方约定：原告于2014年8月12日支付50000元作为购房定金，余款150000元在产权过户时付清。另合约备注载明，刘某在出售该房屋时已取得共有人刘某甲同意，并承诺房屋产无赠予、继承等纠纷，如因上述情况产生的纠纷由刘某承担责任。刘某作为卖方在合同上签字，并代刘某甲签字。合同签订当天，张某某向刘某支付定金50000元，刘某向原告出具收条。

2014年10月23日，刘某甲在张某某就卖房事宜与其进行对话时，明确表示不清楚刘某卖房一事，也未同意刘某卖房。

另查明，荣昌县昌州街道国泰路（金科世界城）*号附*号房屋系刘某、刘某甲向重庆市金科昌锦置业有限公司（下称：金科公司）购买取得，根据刘某、刘某甲与金科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，诉争房屋总价款为364949元。2014年3月37日，该房屋取得产权证，载明权利人为刘某、刘某甲，二权利人对房屋占有份额为刘某甲99%、刘某1%。因本案纠纷，原告张某某与重庆川伟律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定律师服务费为2000元，2015年4月3日，重庆川伟律师事务所向原告出具发票，载明收取张某某法律服务费2000元。

原告在庭审中另陈述，签订合同时，通过购房合同和公积金贷款合同知道诉争房屋权利人为刘某、刘某甲，刘某口头承诺出售该房屋经过刘某甲同意，并在合同中予以注明。被告另陈述，我以前与父亲刘某住在一起，不可能把购房合同和贷款合同藏起来，刘某背着我把合同拿出去签订的《买卖合约》。

庭审中，刘某甲明确表示对于刘某出售诉争房屋的行为不予追认。经法庭释明，原告对于诉讼请求明确如下：若《买卖合约》确认有效，坚持原诉讼请求；若《买卖合约》确认无效，则不主张第一、第二项诉讼请求，并变更该二项主张为：一、刘某返还购房款50000元，并从2014年8月12日起按中国人民银行同期贷款利率计息至付清时止；二、本案律师费2000元由刘某承担。

上述事实，有原、被告的陈述及《房地产买卖居间合约》、定金收条、《重庆市商品房买卖合同》、房产证（复印件）、录音材料、《法律事务委托合同》、发票予以证实。

本院认为：原、被告基于《买卖合约》的签订产生本案纠纷。对于《买卖合约》的效力，诉争房屋系被告刘某、刘某甲以按份共有方式所有的不动产，刘某甲所占份额为99%、刘某所占份额为1%。2014年8月12日，刘某以其自己及刘某甲名义与原告签订《买卖合约》，虽合约中注明刘某在出售房屋前已经取得刘某甲同意，但根据原告陈述，签订合约时刘某系口头告知已取得刘某甲授权处理诉争房屋，并未提交相应材料。且签订合约后，经原告询问，刘某甲表示并不知晓刘某代其出售房屋一事，合约中关于刘某甲授权刘某出售房屋的约定并不属实，该约定不足以构成刘某对刘某甲具备表见代理的要件。在案件审理过程中，经本院询问，刘某甲明确表示对刘某出售房屋的行为不予追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，《买卖合约》对刘某甲不发生法律效力，由于刘某甲对诉争房屋享有99%的份额，其不同意出售房屋，《买卖合约》应属无效。

对于原告要求被告刘某返还购房款50000元及支付资金占用损失的诉讼请求。由于被告刘某与原告张某某签订的《买卖合约》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产应予返还。原告基于《买卖合约》向刘某支付购房款50000元，刘某应予返还。对于原告要求刘某支付资金占用损失的诉讼请求，刘某在未取得房屋所有权人刘某甲同意的情况下擅自处分房屋，对于合约的无效存在过错，原告要求被告刘某自收款之日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付资金占用损失并无不当，本院予以支持。

对于原告要求被告支付律师费2000元的诉讼请求。由于《买卖合约》无法继续履行，原告起诉来院，并因此支付律师服务费2000元。原告基于该合约主张权利并支付的律师服务费属于订立合同过程中的损失，要求被告赔偿符合《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项的规定。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。刘某在未取得房屋共同所有权人刘某甲同意的情况下擅自处分房屋，对于合约的无效存在过错。但是，原告陈述，其在签订合约时已通过《重庆市商品房买卖合同》知晓诉争房屋权利人为刘某、刘某甲二人，其对于诉争房屋价款是否合理、刘某是否具有处分房屋的权利等，也应具有注意义务。刘某在未出具相应授权材料的情况下，将原购买价格364949元的房屋以200000元的价格出售给原告，上述情形有悖常理，原告对此并未尽到合理的注意义务，对于《买卖合约》的无效亦存在过错。结合原、被告签订合同过程中的相关义务，本院对原告该项诉讼请求酌情支持为：被告刘某支付原告律师服务费的70%，即1400元。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告刘某在本判决生效后十日内返还原告张某某购房款50000元，并从2014年8月12日起以实际欠付金额为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算资金占用损失至付清款项时止；

二、被告刘某在本判决生效后十日内赔偿原告张某某律师服务费1400元；

三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如被告刘某未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1100元，由被告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　郭　麟

人民陪审员　　胡汉英

人民陪审员　　代光明

二〇一五年五月四日

书　记　员　　段玉林

买卖合同纠纷