广东省广州市中级人民法院

民事裁定书

（2014）穗中法民五终字第4081号

上诉人（原审原告）中国雪*实业有限公司，住所地广州市白云区。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人赖煜康、徐欣，均为广东法制盛邦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）广州市国营白*农工商联合公司，住所地广州市白云区。

法定代表人杨某某。

委托代理人卢伟英，广东红棉律师事务所律师。

上诉人中国雪*实业有限公司（以下简称雪*公司）因与被上诉人广州市国营白*农工商联合公司（以下简称白*农工商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：1994年3月10日，白*农工商公司住房制度改革领导小组办公室向雪*公司发函，要求雪*公司将参加集资购买6套房屋（面积417.8平方米）应付款项376020元于同年3月15日前交至白*农工商公司计某。其中关于雪*公司的购房内容为：1、李某，12号楼东50.164平方米，单价900元／平方米，预交金额57600元；2、杨某，12号楼西60.364平方米，单价900元／平方米，预交金额57600元；3、吴某某，梅某老干楼南101.88平方米，单价900元／平方米，预交金额79200元；4、冯某光，商场楼东402号，71.4平方米，单价900元／平方米，预交金额64260元；5、无姓名，商场楼西403号，71.4平方米，单价900元／平方米，预交金额64260元；6、无姓名，商场楼西404号，59平方米，单价900元／平方米，预交金额53100元。同年5月25日，白*农工商公司向雪*公司开出金额为376020元的集资建房款收据。

另查明，位于白云区**北路**号*幢之二302、303、304房、8号14幢501房，产权均登记于白*农工商公司名下。

雪*公司于2014年6月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令雪*公司于1994年向白*农工商公司购买涉案房屋是合法有效的；2、白*农工商公司为雪*公司办理涉案房屋的房产证并承担办证费用；3、本案诉讼费由白*农工商公司负担。

上述事实，有房改办函件、附表、使用转账支票单、房款收据、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。

判后，雪*公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案一审判决查明事实不清，认定的事实与判决之间自相矛盾。1、一审判决审理查明雪*公司购房六套及付款事实。从一审查明事实可以认定以下事实：（1）涉案房屋登记在白*农工商公司名下，其具有出售的主体资格；（2）1994年白*农工商公司成立专门“住房制度改革办公室”，并发专函给雪*公司要约其购买6套房屋，符合当时房屋出售政策及有相关部门处理此事；（3）6套房屋的面积为417.8平方米，价格为376020元有明确的数量、价款、面积等；（4）雪*公司按专函约定已完成付款义务，买卖法律关系成立。本案中虽然双方没有签订购房合同，但房改办函件、雪*公司支付转账支票、白*农工商公司出具的房款收据足以形成完整证据链，证明雪*公司向白*农工商公司购买房屋6套的事实。2．一审认定购房事实，与驳回雪*公司请求自相矛盾。一审在事实认定中表示无法证实购房附表中的房屋是个人还是单位购房与前面的的事实查明部分矛盾。显然是与查明事实中认定的上诉人购房6套自相矛盾。关于附表记载，雪*公司再次重申501房、402房虽然显示李某、冯某光名字，但其实是为方便管理房屋、处理日常事务而填写的联系人，并非购买人。该两名员工早不在雪*公司工作，也没有使用过涉案房屋。若是个人购买，应由个人付款，不可能由单位付款。同时，请二审法院查清，附表记载的403房、404房是没有个人姓名。对于这两套房屋购买人完全没有争议。二、本案一审举证责任分配错误。1．一审判决把白*农工商公司抗辩应承担的举证责任错误分配给雪*公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，司法解释根据法律规范的构成要件，而不是简单用“谁主张，谁举证”来分配举证责任。原告提出的请求权基础法律规范所规定的构成要件，就是原告的举证责任，而被告援引的抗辩权基础法律规范构成要件，由被告承担举证责任。针对本案，雪*公司已完成了举证责任，证明双方买卖合同关系，而白*农工商公司提出两个抗辩，该抗辩应承担举证责任，而一审法院却把白*农工商公司提出的所有抗辩举证责任全部错误分配给雪*公司，显然不符合举证规则，如下。白*农工商公司抗辩一：认为雪*公司不是适格主体。其认为适格的主体应是个人，是附表中501房显示的李某、402房显示的冯某光，既然白*农工商公司认为购房主体是李某和冯某光，作为出售方应提供相关证据证明该两人与白*农工商公司存在合同关系、付款事实以及使用涉案房屋证据。而另外附表中的403房、404房是没有个人姓名的，白*农工商公司也应举证证明购买的主体不是雪*公司，而是另有其人。一审把有关举证分配给雪*公司，违反了最基本举证规则“肯定者承担举证责任，否定者不承担举证责任”。白*农工商公司抗辩二：因雪*公司无具体房号、面积、也无交楼手续，不能排除是案外人租赁或借用关系。（1）关于房号地址。雪*公司认为，合同关系发生在1994年，当年白*农工商公司所出售的房屋是用自编的地址和门牌进行登记，20年过去了，涉案房屋所在地址因规划调整完善地址，发生过多次变更，雪*公司曾多次要求派出所、居委等部门开具地址证明均遭拒绝，相关部门称必须拿到房产证原件才能出具现地址证明，雪*公司根本无法得到地址证明。何况，白*农工商公司原自编地址变为了现地址，该变更并非雪*公司可控制和可以证明的，所有地址变更均是作为开发者和建设者的白*农工商公司所掌控，无论是从公平举证还是从证据距离、诚信原则来分配举证责任，均是白*农工商公司应承担举证范围。若白*农工商公司提出地址有误的抗辩，应提供证据证明所出售给雪*公司的房屋是另外的地址。否则，雪*公司20年前支付了数额不少的37万多元购买的什么房屋？（2）关于面积。附表中的402房、403房面积均为71．4平方米，现查册表302房、303房实际面积均为70.535平方米，附表404房面积为59平方米，现查册表404房实际面积为59.975平方米，附表501房面积为64平方米，现查册表501房即使面积为64．7478平方米。四套房屋面积误差均不到1平方米，非常吻合。其中302、303、304房所在楼现一楼为市场、二楼原有间层、二楼上去后为平台，故当年视为402、403、404房。（3）关于交楼。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，在司法实践中对于通知业主来办理交房手续和是否办理交楼手续是开发商（建房者）的默示义务，开发商（建房者）应当承担举证责任。故，本案中交楼是作为建房者的白*农工商公司应履行义务，是否有履行应由其举证，不应由雪*公司举证，若白*农工商公司提出交付的是其他房屋而并非涉案房屋也应提供相关证据证明。（4）关于使用。白*农工商公司认为即使雪*公司提供了多年各房的电费、垃圾处理费等缴交凭证，证明实际使用占有情况，也不能排除是租赁或借用关系的抗辩。雪*公司认为：白*农工商公司现仍是房屋登记所有人。若其认为涉案房屋没有出售、没有交付给雪*公司，应提供租赁、借用合同等相关证据证明与他人存在租赁或借用关系否则对于所有使用记录凭证在没有其他证据推翻的情况下就应被采信。至于水电费单据房号与主张办证房号不一致问题。供电局的答复为房号地址是当年报装时登记地址，如要变更为房产证地址需要出示房产证原件才能变更。雪*公司认为上述情况法院可以核实，分清举证责任，但不能以事实不清为由拒绝裁决驳回诉讼请求。2、白*农工商公司答辩其实已自认双方购房合同关系。三、一审适用法律错误。一审判决采信了雪*公司提供的房改函、支票、房款收据等证据，认定双方存在购房关系后，又以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，认为无法证实房屋是个人还是单位购买及主张房号与附表中房号不一致驳回雪*公司诉讼请求，存在自相矛盾和适用法律错误。雪*公司认为应纠正一审错误，依据事实和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定判决白*农工商公司履行义务，为雪*公司办理房产证。综上，雪*公司上诉请求：依法撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第697号民事判决，依法改判1、判令雪*公司于1994年向白*农工商公司购买广州市白云区**北路**号*幢之二302房、303房、304房及白云区**北路*号**幢501房合法有效；2、判令白*农工商公司为雪*公司办理广州市白云区**北路**号*幢之二302房、303房、304房及白云区**北路*号**幢501房共四套房产的房产证，并承担办证的一切费用。

经查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。

二审另查明，1994年3月10日白*农工商联合公司房改办向雪*公司发函，该函内容为“现将你公司参加白云公司集资购房陆套、面积417.8平方米，应付总金额数376020元发给你们，请贵公司于三月十五日前将购房款交白云公司计某（详见附表）。”

本院认为，1994年3月10日白*农工商联合公司房改办向雪*公司发函称将集资购房款376020元发给雪*公司，并要求雪*公司将该款项交至白*农工商公司计某。白*农工商公司发函当时，雪*公司为白*农工商公司的下属单位，该函件所体现的内容及本案其它现有证据均不能证实雪*公司与白*农工商公司之间就案涉房屋形成了平等民商事主体间的房屋买卖关系，双方当事人基于上述函件而发生的法律关系不具备平等民事主体之间所形成的民商事法律关系的特征，并非人民法院审理民事纠纷的范围。

综上，雪*公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条第三款，裁定如下：

一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第697号民事判决；

二、驳回中国雪*实业有限公司的起诉。

本案一审案件受理费2500元及二审案件受理费2500元，均退回中国雪*实业有限公司。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　张燕宁

代理审判员　陈慧芳

代理审判员　黄春成

二〇一五年六月三日

书　记　员　杨仁义

房屋买卖合同