福建省漳州市芗城区人民法院

民事判决书

（2014）芗民初字第1705号

原告漳州市某某住房管理中心。

法定代表人叶某某，主任。

委托代理人林江华，福建衡评律师事务所律师。

委托代理人郑庆祥，福建衡评律师事务所律师。

被告蔡某某，女，汉族，19**年*月*日出生。

原告漳州市某某住房管理中心诉被告蔡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佐玉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑庆祥、被告蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告向原告承租芗城区XXXX2号店面，合同期2年，月租金1760元，于2013年12月31日届满。在合同期满后原告依规定将房屋以投标方式向社会公开招租，被告未取得继续承租权，但被告拒不退还店面且不缴纳所欠租金，被告行为已构成侵权，故诉至法院，请求判令：一、被告支付租金13210元（从2014年2月份起按每月2560元支付租金至归还房屋止）；二、解除租赁关系并退还芗城区XXXXX2号店面；三、判令被告支付逾期退还店面的违约金，每逾期一天应支付违约金1000元（从2014年1月1日起每日支付原告1000元至归还房屋止）。

被告辩称，原、被告双方租赁合同约定2014年1月1日到期，合同到期后，被告对该店面享有优先承租权。被告参加了原告于2014年1月21日举行的招投标活动，最高标价是2560元，被告已经按了优先权的按钮，同意按最高标价2560元享有优先承租权。原告应按照招投标价2560元续租给被告。并且原告口头同意给一个月的期限搬离。被告不存在违约行为，而且合同约定的每天1000元的违约金过高，没有法律依据是无效的，如果法院认定被告违约，只同意按照中标价每月2560元计算占用费以及违约金。

上述事实，有原告提供的房屋租赁合同以及原、被告双方庭审陈述等在案为据。

经审理查明：2012年4月25日，原、被告双方签订编号为漳房租赁合同（2012）第7XXXXXX0号房屋租赁合同，合同约定：被告向原告承租址于漳州市芗城区XXXXX2号店面。租赁期限2年，自2012年1月1日至2013年12月31日止。租金为每月1760元，每半年缴纳一次租金。合同第六条第4项约定，被告应在租赁期届满时把房屋交还给原告。原告重新招租，同等条件下，被告作为承租户享有优先承租权。合同第九条还约定：被告若逾期退还房屋，除应按占用天数计算原有租金外，每逾期一天还应向原告支付违约金人民币1000元。

另查明，被告已按照合同的约定支付合同约定租赁期间的租金。2014年1月22日，原告将该店面委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行公开招投标，被告参加招投标，但未能中标，由孔祥福以月租金2560元中标。该店面现仍由被告蔡某某占有使用。

综上所述，本院认为，原、被告双方于2012年4月25日签订的关于芗城区XXXXX2号店面的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。合同期限届满后，被告参加招投标未能中标，原、被告双方未能就该店面的租赁签订新的合同，原告主张被告腾退仍占用的店面，合法有据，本院应予以支持。被告抗辩称被告享有优先承租权，应按中标价2560元续租的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。原告主张从2014年2月开始租金应按该招标中标价每月2560元计算至被告归还房屋止，本院认为，该店面租赁投投标活动于2014年1月22日举行，被告未能中标取得该店面的承租权，原告应提前通知被告，并给予合理期限腾退，该期限一个月为宜，则2014年2月1日至2014年2月28日，该期间的租金应为1760元。被告对后续占用费按每月2560元计算没有异议，则自2014年3月1日起占用费按每月2560元计算，本院予以支持。原告主张被告应支付逾期交房违约金，违约金按每逾期一天支付1000元计算。被告抗辩称该违约金约定过高且后续租金同意调整为每月2560元就已包含了违约金在内。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本合同第九条约定被告若逾期退还房屋，除应按占用天数计算原有租金外，每逾期一天还应向原告支付违约金1000元。原告既主张后续占用费不按原租金每月1760元计算，而按中标价每月2560元计算，则已包含了实际租金损失，故被告该抗辩理由成立，本院予以采纳，原告该项主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告蔡某某应在本判决生效后30日内腾出位于漳州市芗城区XXXXX2号店面，并将该房屋交付给原告执掌。

二、被告蔡某某应于本判决生效后30日内支付2014年1月1日起至将该房屋交付给原告实际执掌之日止的租金。其中2014年1月1日至2014年2月28日止租金按每月1760元计算，从2014年3月1日起至将该房屋交付给原告执掌之日止的租金按每月2560元计算。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费230元，适用简易程序减半收取115元。由被告蔡某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。

审判员　　李佐玉

二〇一四年五月二十日

书记员　　周颖鸿

房屋租赁合同纠纷