广东省广州市白云区人民法院

民事判决书

（2015）穗云法民四初字第1544号

原告：陈某某，身份证住址广州市番禺区。

委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。

被告：巫某某，身份证住址广州市越秀区。

委托代理人：彭歆，广东法纳川穹律师事务所律师。

原告陈某某诉被告巫某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人杨宇鹏，被告巫某某的委托代理人彭歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称：被告与原告曾就位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号**、**房（自编首层**、**号铺）的房产买卖事宜签订了《商铺买卖合同》两份。原告签约后，依约履行了商铺的登记过户等合同义务，商铺现已过户至被告名下。被告在签约后，就77号铺支付了￥86474元，未付余款￥70000元，就94号铺支付了￥266734元，未付余款￥260000元；合计未付余款￥330000元。双方经协商一致，签订了《补充协议》一份，确定了被告的分期付款方案。补充协议中约定，被告逾期支付的，原告有权取消折扣优惠并有权要求被告在逾期之日按原合同约定的购房款金额，一次性付清购房余款。但被告支付了6万元后，在2014年7月起即出现逾期，至今未付清余款。综上所述，涉案合同及补充协议合法、有效，原告已依约办理了过户登记手续，被告应依约付清余款；由于被告逾期付款，其还需为此按照应付房价款1.5‰/日的标准，向原告支付逾期付款的违约金，直至房价款清偿之日。为此，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告立即一次性付清购房余款人民币270000元及违约金（按合同约定的应付房价款1.5‰/日的标准计算，自2014年8月1日起至本息清偿之日止）；二、被告承担本案全部诉讼费用。

被告巫某某辩称：我方对于原告的诉讼请求没有太多意见，但我方在购买涉案两个商铺时，基于的前提是原告及案外人（保证人）广州市某商贸发展有限公司对被告关于商铺所在的整个楼宇、整个市场经营的承诺而购买的商铺，但实际上在被告购买两个商铺之后，商铺所在的楼宇市场并没有像原告及保证人承诺的开展，现在该楼宇商铺的经营情况非常差，导致被告投资遭受严重的损失，这也是被告为何迟迟没有付款的原因，因此被告认为原告及保证人应当对他们的承诺承担法律责任。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年12月16日，陈某某（出卖人）与巫某某（买受人）及广州市某商贸发展有限公司（出卖人的委托代理人及保证人）就买卖广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号首层*号铺和广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号首层*号铺的事宜分别签订了两份《商铺买卖合同》。其中编号为00029的《商铺买卖合同》约定：首层77号铺的建筑面积共4.6997平方米，房价款总金额为156474元，付款方式为按揭付款，2010年12月16日前支付全部房价款的50%计86474元，余下房价款70000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行帐号。编号为00028的《商铺买卖合同》约定：首层94号铺的建筑面积共12.849平方米，房价款总金额为526734元，付款方式为按揭付款，2010年12月16日前支付全部房价款的52%计266734元，余下房价款260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行帐号。上述两份《商铺买卖合同》的其他条款均一致，其中付款方式及期限备注部分约定：……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。4.买受人签订本合同时选择了按揭的付款方式，出卖人收到银行向买受人发放的贷款前，买受人主动要求变更付款方式为一次性或出现了本合同第四条备注上述第3条中银行不论何种原因不批准贷款以致于买受人被动选择一次性付款的，在此情况下买受人不可以再享受签订本合同之前出卖人为吸引一次性客户给予所有一次性付款客户的优惠折扣，只能按本合同约定的总价及单价执行付款。第五条买受人逾期付款的违约责任……逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。等等。

上述合同签订后，巫某某向陈某某支付两个商铺的首期款。2013年9月18日，陈某某将涉案两个商铺交付巫某某使用。

2014年6月13日，陈某某与巫某某签订了《补充协议》，约定：买受人购买了位于广州市白云区同雅苑同雅街*号*、*号铺，原购买价：77号铺156474元，未付余款70000元；94号铺526734元，未付款260000元；合计未付款余额330000元。根据合同约定，余款330000元以办理银行按揭方式支付。现经双方协商一致，将余款转为分期付款，具体约定如下：1.出卖人同意买受人按余款的91%支付，给予9%的折扣优惠，两间铺位合计减免30000元，折后应付款总额为300000元。2.买受人享受上述折扣后，此前已经支付的费用一概不退，出卖人按原购房价出具发票，买受人付清购房款后，凭全部收据向出卖人换取购房发票及房产证原件。3.分期付款约定如下：（1）买受人在签订本补充协议当天，一次性支付出卖人10000元；（2）买受人在2014年6月30日前，一次性支付出卖人50000元；（3）买受人缴清上述两笔合计60000元款项后，可凭*号铺的全部收据，向出卖人换取*号铺的购房发票及房产证原件；（4）自2014年7月起，买受人按20000元/月的最低标准，在每月30日前向出卖人交付分期款，直至余款240000元全部付清为止；（5）买受人缴清240000元余款后，可凭94号铺的全部收据，向出卖人换取94号铺的购房发票及房产证原件。（6）买受人按期付清余款后，原合同视为全部履行完毕，所有费用均已结清，双方互不追究法律责任。（7）买受人逾期支付的，出卖人有权取消折扣优惠，并有权要求买受人在逾期之日按原合同约定的购房款金额，一次性付清购房余款。同时，买受人还需按原合同约定的违约金计算标准，自逾期之日起支付违约金。

上述补充协议签订后，巫某某按照协议约定向陈某某支付了第一期和第二期合计60000元购房款，此后即未再按照补充协议约定支付购房余款。

陈某某提交查册日期为2015年11月27日的《广州市不动产登记查册表》显示：广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号首层*号铺已登记至巫某某名下，登记地址为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号*房。广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号首层*号铺已登记至巫某某名下，登记地址为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号*房。

以上事实，有商铺买卖合同、确认书、补充协议、广州市不动产登记查册表及当事人陈述等证据证实。

本院认为：陈某某与巫某某于2010年12月16日签订的两份《商铺买卖合同》及双方于2014年6月13日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。涉案两个商铺已由房管部门登记在巫某某名下，基于公平合理和等价有偿原则，陈某某有权要求巫某某付清剩余房价款。双方在《补充协议》中约定将《商铺买卖合同》中的按揭付款转为分期付款，巫某某在支付60000元房款后即未按照补充协议的约定支付剩余购房款，按照双方约定，陈某某有权取消折扣优惠，并有权要求巫某某在逾期之日按原合同约定的购房款金额，一次性付清购房余款，并按照原合同约定的违约金计算标准，自逾期之日起支付违约金。现陈某某要求巫某某一次性付清购房余款270000元及支付违约金，于法有据，本院予以支持。但对于违约金的标准，双方约定每日1.5‰的标准过高，根据公平原则，本院酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮50%）计付。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下：

一、在本判决生效之日起五日内，巫某某向陈某某支付购房款270000元及违约金（违约金以270000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮50%，自2014年8月1日起计算至实际清偿之日止，违约金以本金为限）；

二、驳回陈某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5500元（已由原告陈某某预交），由被告巫某某负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

审　判　长　　王丽美

人民陪审员　　刘少珍

人民陪审员　　刘桂英

二〇一六年三月十日

书　记　员　　郑萍军

买卖合同纠纷