山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

（2014）青民一终字第2217号

上诉人（原审被告）青岛某房地产发展有限公司。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人李修超，山东德衡律师事务所律师。

委托代理人宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）胡某甲。

委托代理人黄杰，山东华鲁律师事务所律师。

委托代理人董某某。

原审原告董某某。

原审原告胡某。

上诉人青岛某房地产发展有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人胡某甲，原审原告董某某、胡某商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第183号民事判决，于2014年8月8日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员陈明明、代理审判员杨丽参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月6日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人某公司的委托代理人李修超、被上诉人董某某的委托代理人黄杰、原审原告董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

胡某甲、董某某、胡某在一审中诉称，该三人共同购买某公司开发的商品房，并于2008年6月18日以胡某甲的名义与某公司签订《商品房认购协议》，认购某公司开发的青岛市崂山区沙子口北姜路1号颐和星苑×号楼×单元×户。胡某甲、董某某、胡某依约付清全款，某公司于2010年11月4日交付房屋，但是至今未协助办理房地产权过户手续。请求法院判决：1、某公司协助胡某甲、董某某、胡某办理房地产权过户手续；2、某公司在《青岛市房地产登记申请书》上盖章并向胡某甲、董某某、胡某出具；3、某公司向胡某甲、董某某、胡某出具售房发票；4、诉讼费由某公司承担。

某公司在一审中辩称：1、董某某、胡某与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告，应当依法裁定驳回其起诉。涉案房屋由胡某甲与某公司签订认购协议并支付房款，二者之间的商品房买卖合同关系已经（2011）崂民一初字第294号民事判决确认。2、涉案房屋不能办理产权证的原因系政府及胡某甲自身原因导致，某公司不应承担责任。涉案房屋所在的A3-03地块的规划验收迟于房屋竣工验收，并于2013年7月4日取得权属证明，达到办证条件。因胡某甲与某公司就《青岛市商品房预售合同》相关条款未能协商一致，导致双方未能签订正式商品房预售合同和办理网上备案等手续。胡某甲至今未将购房款收据向某公司换取购房发票，故不能办理产权过户手续的责任在胡某甲。

原审法院查明，2008年6月18日，胡某甲与某公司签订《商品房认购协议》，胡某甲支付了全额房款。2011年1月21日，胡某甲、董某某以返还房款和逾期交房等事宜未达成共识，某公司拒绝与胡某甲签订商品房买卖合同为由，向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，请求判决：1、某公司与胡某甲立即签订《商品房买卖合同》并履行相关附属义务；2、二某公司向胡某甲、董某某返还多收取的购房款53.9万元并按银行同期贷款利率赔偿利息损失；3、某公司向胡某甲支付逾期交房违约金230535元。该法院经审理于2012年1月9日作出（2011）崂民一初字第294号判决书，认定：“因胡某甲与某公司已就×户签订商品房认购协议，胡某甲履行了付款义务，某公司履行了房屋交付义务，双方已形成实际的商品房买卖关系，本院无需强制双方签订《青岛市商品房预售合同》。双方未对房屋交付时间有所约定，故主张逾期交房违约金没有依据。至于主张某公司履行相关附属义务，因诉求不明确，本案不予处理，原告可另案主张。”据此，该法院判决驳回了胡某甲、董某某的诉讼请求。此后，胡某甲、董某某与某公司仍未签订《青岛市商品房出售合同》。

原审认为，房屋买卖合同当事人之间存在的是债权债务关系，买受人有权依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，将房屋所有权转移给买受人。2008年6月18日，胡某甲与某公司签订《商品房认购协议》，并支付全额房款，某公司交付房屋。上述事实经青岛市崂山区人民法院（2011）崂民一初字第294号民事判决书确认，胡某甲与某公司之间形成事实的商品房买卖关系，即合同的双方当事人为胡某甲和某公司。依据合同相对性原理，董某某、胡某并非购房合同的相对人，某公司仅负有协助胡某甲办理涉案房屋产权转移登记手续的义务。因此，对胡某甲要求某公司协助办理涉案房产过户登记手续的请求应予支持。董某某、胡某要求某公司协助办理房产过户手续，没有事实依据，对此不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、某公司于判决生效之日起10日内协助胡某甲将青岛市崂山区沙子口北姜路×号×号楼×单元×室的房产产权过户至胡某甲名下；二、驳回董某某、胡某的诉讼请求。案件受理费100元，由某公司承担。宣判后，某公司不服，上诉至本院。

上诉人某公司上诉称，胡某甲未办理房产证系因其拒不与某公司签订商品房买卖合同、签署房屋交接书、退还购房款收据等原因造成，其诉讼请求不应得到支持。胡某甲还提出以胡某甲、董某某、胡某三人的名义签订商品房买卖合同，为其三人办理房屋产权转移登记手续等不合理要求，导致双方至今无法办理有关手续。综上，请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人胡某甲的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人胡某甲负担。

被上诉人胡某甲辩称，某公司在办理涉案房屋产权过户登记手续过程中，要求胡某甲放弃所有与涉案房屋有关的请求权，否则拒绝履行协助义务，其要求与本案诉讼请求无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

原审原告董某某、胡某均未提交答辩意见。

二审查明的事实与原审查明一致。

本案经调解，各方当事人未能达成协议。

本院认为，青岛市崂山区人民法院（2011）崂民一初字第294号民事判决书已经生效，该判决认定胡某甲与某公司之间形成商品房买卖合同关系，双方应依法履行各自义务。胡某甲与某公司于2008年6月18日签订《商品房认购协议》，胡某甲支付了全部购房款，某公司应向胡某甲交付房屋，并协助胡某甲办理房地产权过户登记手续。现查明，涉案房屋的买卖合同关系已经生效判决确认，房屋已经实际交付使用，购房款也已全部交清。在此情况下，某公司以胡某甲未签订商品房买卖合同、签署房屋交接书、退还购房款收据为由，主张其无法协助胡某甲办理房屋产权过户登记手续，缺乏法事实和律依据，本院不予支持。综上，上诉人某公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人青岛某房地产发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　谢雄心

代理审判员　　陈明明

代理审判员　　杨　丽

二〇一四年十一月十八日

书　记　员　　孔　怡

书　记　员　　于国英

商品房预售合同纠纷