山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

（2015）青民一终字第2444号

上诉人（原审原告）胡某甲。

委托代理人黄杰，山东华鲁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）青岛某房地产发展有限公司。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人李修超，山东德衡律师事务所律师。

委托代理人赵闯，山东德衡律师事务所律师。

上诉人胡某甲因与被上诉人青岛某房地产发展有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第60号民事判决，于2015年8月19日向本院提起上诉。本院于2015年10月10日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审、代理审判员孙琦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年10月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人胡某甲的委托代理人黄杰，被上诉人某公司的委托代理人李修超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

胡某甲在一审中起诉称，2008年6月18日，胡某甲与某公司签订《商品房认购协议》，认购某公司开发的青岛市崂山区沙子口北姜路1号颐和星苑×号楼×单元×户，某公司收取全款后，于2010年11月4日向胡某甲交付了该房屋。双方已经形成商品房买卖关系。由于某公司而非胡某甲的原因，直至2014年11月26日，某公司才配合胡某甲办理房地产权属登记。某公司未依法配合胡某甲办理房地产权登记，应承担违约责任。诉请判令：某公司支付胡某甲自2012年11月24日至2014年11月25日利息409871.61元，本案诉讼费由某公司承担。

某公司在一审中答辩称，涉案房屋直至2014年11月26日才办理房产证，系因胡某甲自身原因造成，由此产生的全部后果均应由胡某甲自行承担。1、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》第九十五条规定：“申请国有土地范围内新建房地产权转移登记的，应当提交下列材料：（三）房地产买卖合同或者拆迁安置补偿协议（原件）；申请登记房地产属于预售房地产的，还应当提交房地产交接书。”由前述规定可以得知：涉案房屋所有权登记的办理主体为胡某甲，其应当主动提出申请并提交相关资料申请办理；某公司作为房地产开发企业，仅负有协助义务；办理房地产权转移登记，需要提交房地产买卖合同和房地产交接书。2、2008年6月18日，胡某甲自己与某公司签订《商品房认购协议》时，已经对双方即将签署的《青岛市商品房预售合同》充分了解。《商品房认购协议》签订后，胡某甲一方面无正当理由拒绝与某公司签订正式的《青岛市商品房预售合同》，另一方面又要求以胡某甲、董某某、胡某三人共同与某公司签订《青岛市商品房预售合同》，并要求将房屋办理为三人共同所有。胡某甲违反《商品房认购协议》约定，拒不与某公司签订《青岛市商品房预售合同》并办理网签备案手续，导致无法取得房地产买卖合同，也无法通过房地产交易中心网上系统生成《房屋交接书》，造成某公司无法通过正常申请程序协助胡某甲办理房产证，由此导致的全部后果，均应由胡某甲自行承担。综上，胡某甲的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。

一审法院经审理查明：

2008年6月18日，胡某甲与某公司签订《商品房认购协议》，认购崂山区沙子口北姜路1号×号楼×单元×户房屋，后胡某甲支付了全额房款，某公司向胡某甲交付了房屋。2011年1月21日，胡某甲、董某某以返还房款、逾期交房等事宜未达成共识，某公司拒绝与胡某甲签订商品房买卖合同为由诉至一审法院，请求判令：1、某公司与胡某甲立即签订《商品房买卖合同》并履行相关附属义务；2、某公司向董某某、胡某甲返还多收取的购房款539000元并按银行同期贷款利率赔偿利息损失；3、某公司向胡某甲支付逾期交房违约金230535元。一审法院于2012年1月9日作出（2011）崂民一初字第294号判决，认定：“因胡某甲与某公司已就401户签订商品房认购协议，胡某甲履行了付款义务，某公司履行了房屋交付义务，双方已形成实际的商品房买卖关系，一审法院无需强制双方签订《青岛市商品房预售合同》，双方未对房屋交付时间有所约定，故主张逾期交房违约金，没有依据。至于主张某公司履行相关附属义务，因诉求不明确，本案不予处理，胡某甲可另案主张”。据此驳回了胡某甲、董某某的诉讼请求。此后，胡某甲、某公司亦未签订购房合同。

2014年2月24日，胡某甲、董某某、胡某向一审法院起诉某公司，请求判令：1、某公司协助胡某甲、董某某、胡某办理房地产权过户手续；2、某公司在《青岛市房地产登记申请书》上盖章并向胡某甲、董某某、胡某出具；3、某公司向胡某甲、董某某、胡某出具售房发票。一审法院于2014年7月8日作出（2014）崂民一初字第183号民事判决书，判令：某公司于判决生效之日起10日内协助胡某甲将青岛市崂山区沙子口北姜路×号×号楼×单元×室的房产产权过户至胡某甲名下，驳回董某某、胡某的诉讼请求。某公司不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2014年11月18日作出（2014）青民一终字第2217号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。判决后，胡某甲申请法院强制执行，办理了案涉房屋的产权证。另，在（2014）青民一终字第2217号案件审理中，法院于2014年11月6日开庭调查，法庭询问双方没有签订正式合同的原因，胡某甲委托代理人称因为某公司提交的合同文本加重我方的义务，免除他们的责任，附加条款的字数超过了正文的字数，所以我方不能接受。法庭询问胡某甲是否曾要求某公司把购房的主体变更为三个人，胡某甲委托代理人回答我们一直这么要求的。

一审法院认为，合同关系具有相对性，合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不及于第三人，非合同当事人欲加入合同关系的，属于合同的变更，需要合同的当事人就合同主体的变更达成一致方可。本案中，胡某甲与某公司签订商品房认购协议，认购案涉房屋，商品房认购协议的双方当事人是胡某甲与某公司，该协议仅在该双方之间发生法律效力。正因如此，胡某甲、董某某、胡某于2014年2月24日向一审法院起诉某公司，请求判令某公司协助胡某甲、董某某、胡某办理房地产权过户手续等，一审法院判决某公司协助胡某甲将案涉房屋过户至其名下，驳回了董某某、胡某的诉讼请求。而胡某甲在签订认购协议后一直要求某公司将购房主体变更为胡某甲、董某某、胡某三人，胡某甲与某公司并未就此合同主体变更问题达成一致，某公司拒绝与胡某甲、董某某、胡某三人签订购房合同并将房屋过户至三人名下，并不违反法律规定及某公司与胡某甲签订的认购协议的约定，故胡某甲要求某公司承担逾期办理房产证的违约责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。在此基础上，胡某甲称因某公司提交的合同文本加重买方义务，免除卖方责任等致使其不能接受，故拒不签订房屋买卖合同的辩解理由，已没有实际意义，因为即使胡某甲认为合同内容能够接受，但其要求某公司与三人签订合同、为三人办理过户，某公司也有权予以拒绝。综上，胡某甲要求某公司承担逾期办理房产证的违约责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回胡某甲的诉讼请求。案件受理费7448元，由胡某甲负担。

宣判后，上诉人胡某甲不服一审判决上诉至本院。

上诉人胡某甲上诉请求撤销一审判决，依法改判某公司支付逾期配合办理房地产权证手续的违约责任409871.61元，一、二审诉讼费用由某公司负担。其上诉理由主要为：一审判决认为本案“商品房认购协议双方当事人是原告胡某甲与被告某公司”且商品房认购协议发生法律效力的前提下，罔顾某公司依法应配合胡某甲办理房地产权证的法定义务，认定某公司拒绝配合将房屋过户至胡某甲名下不违反法律规定及双方认购协议的约定，违背事实和法律规定。

被上诉人某公司对胡某甲的上诉辩称，涉案房地产权证没有在胡某甲第一次起诉之前办理，是因为胡某甲超出约定，要求将房地产权证办理到三个人名下。某公司从合同相对性和避免逃税角度，拒绝配合办理，于法有据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本案经调解，未能达成协议。

本院认为，本案诉争焦点为：某公司拒绝胡某甲将涉案房屋房地产权证办理到胡某甲与案外人名下共有的要求是否合法。

本院认为，某公司拒绝胡某甲将涉案房屋房地产权证办理到胡某甲与案外人名下共有的要求，理由正当，符合法律规定。具体分析如下：预约，指当事人约定将来订立一定合同的合同；基于该预约而订立的合同称为本约。胡某甲与某公司签订《商品房认购协议》，就双方随后签订正式合同购买涉案房屋等事项作出了约定，应当认为双方之间签订的《商品房认购协议》系双方就签订正式合同买卖涉案房屋缔结的预约。双方签订《商品房认购协议》后，并未签订正式的《青岛市商品房预售合同》，但胡某甲已经支付购房款，某公司亦已将涉案房屋实际交付胡某甲，应当认定胡某甲与某公司之间房屋买卖合同关系已经成立，某公司有协助胡某甲办理涉案房屋房地产权证书的义务，但胡某甲要求某公司将涉案房屋房地产权证书共同办理在其与案外人名下，超出某公司应当负担的合同义务，某公司有权拒绝，因此导致的涉案房屋未及时办理到胡某甲名下的法律责任应当由胡某甲负担。

综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡某甲的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7448元，由上诉人胡某甲负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈明明

代理审判员　　孙　琦

代理审判员　　甘玉军

二〇一五年十一月十九日

书　记　员　　韩明玉

书　记　员　　郭丹丹

商品房预售合同纠纷