呼和浩特市玉泉区人民法院

民事判决书

（2015）玉民一初字第00259号

原告杨某，女，19**年**月**日出生，满族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。

委托代理人王红梅，北京市盈科（呼市）律师事务所律师。

被告张某，女，19**年**月**日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。

委托代理人白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。

原告杨某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，原告杨某向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员托娅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人王红梅，被告张某的委托代理人白喜文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某诉称，2011年6月9日原告与被告签订售房协议，被告将位于五里营的回迁安置房一套转让给原告，万景枫泽湾**栋**单元**楼东户，建筑面积99.44平米，总价427592元。合同签订后原告依约支付了40万元购房款（剩余两万元双方口头约定房屋交付后支付）。2013年交付房屋时，被告却告知原告，合同约定的房屋已另行处置，要求交付另一处房屋给原告，原告不同意，后一直与被告协商解除未果。

依据法律及相关规定，回迁房系集体土地上建造的房屋，不得向本集体以外的人转让，故原告与被告签订的售房合同，违反法律的强行性规定，属于无效合同。原告多次与被告协商未果，特提起诉讼，请求1、依法解除原告与被告签订的售房合同；2、请求判令被告退还原告购房款40万元；3、请求判决被告赔偿原告购房款利息损失共计81458元（2011年9月30日至2015年4月15日依据银行同期贷款利率5.75%计算）；4、依法判决被告赔偿原告起诉之日至实际给付之日的利息（依据银行同期贷款利率计算）。

原告杨某为主张其诉请理由，向法庭出示了以下证据：证据一售房合同，拆迁补偿安置协议书；证明原告购买被告回迁房一套。证据二收条，证明原告一共向被告支付了40万元的房款。被告张某的质证意见为对证据一真实性、合法性、关联性不持异议回迁房是鹏盛公司开发的万景枫泽湾**栋**单元**楼东户，价款是42万多，原告没有按合同约定交付房款，被告有权解除合同，并主张让原告承担房价10%的违约金，对证据二：真实性、合法性、关联性不持异议，但是只能证明原告方付款违约。

被告张某辩称，原告方的请求无论是售房和合同，没有法律依据和事实依据，原、被告于2011年6月9日签订了由被告回迁之后安置的回迁房万景枫泽湾**栋**但楼**楼东户一套，安置协议约定的是鹏盛公司给安置的房屋，而不是闻都的房子，签订售房合同之后出现了法律上的形式变更情形，张某作为拆迁户，他的回迁房恰恰坐落在鹏盛公司与内蒙古文都置业公司所开发的闻都世界城项目，属于规划红线有争议的，后经拆迁部门协调，将张某的回迁房，转由内蒙古闻都置业有限公司安置，并且闻都公司也给张某出具了回迁安置说明，安置的是**号楼**单元**1，回迁面积是222501，面积93.27平方米，实际面积是96平方米多，出现这个情况，被告向原告说明了情况，原告多次去现在内蒙古闻都公司安置的房屋看，给被告提出少交两万元，被告不同意，不能实现合同目的不能实现的责任不是被告，本案即使存在解除的原因也不能按确认无效，要求被告承担违约。原被告签订了售房协议后，原告没有合同按约定履行，原告存在严重违约形象，根据售房合同约定，被告可以解除合同，并且扣除总房价10%的违约金。知道房源变换的时间2013年7月12日。原告多次去闻都公司开发的22号楼去看，原告知晓房源变化情况。现在被告回迁房土地是国有的，并取得建设工程施工许可证，具备了向原告交付的条件。虽然没有预售许可证，但是不是被告的原因，那是开发商的问题，合同中也没有说预售许可证的问题。本案不存在被告违约，被告可以主张原告违约，应该驳回原告的诉求。

被告张某为主张其辩称理由，向法庭出示了以下证据：拆迁房屋补偿安置协议书、售房合同、土地使用权证、通知、回迁安置补充说明、建设用地规划许可证、函。原告杨某的质证意见为真实性予以认可、关联性不予认可。

经审理查明，2010年12月15日，被告张某同拆迁公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定给被拆迁人张某回迁二套楼房，位置是位于万景枫泽湾**栋**单元**层东户和**层西户。2011年6月9日，被告张某与原告杨某签订《售房合同》，内容为：经甲乙双方协商，甲方自愿将五里营面积为99.44平方米，A栋2单元6楼东户回迁房一套出售给乙方，售价为每平米4300元，分两次付清全部售房款。签字之日首付20万元，2011年9月底前将剩余款项一次付清。如乙方在2011年9月底前不能将剩余款项及时付与甲方，甲方有权取消此次交易并且扣除售房款全额的10%作为补偿甲方。还约定回迁证下来后在期线外的补偿款归杨某所有。

协议签订后，原告杨某于2011年5月29日向被告张某支付购房款2万元，2011年9月30日向被告张某支付购房款20万元，2012年6月9日向被告张某支付购房款18万元，共计40万元。2013年7月12日，内蒙古闻都置业有限责任公司向被告张某出具《回迁安置协议补充说明》，内容：五里营拆迁户张存生（张某）的协议已达成，补偿款已有闻都置业公司发放，《拆迁房屋补偿安置协议书》上原有回迁房是由鹏盛回迁，因住户是闻都地片拆迁户，现经研究决定回迁到闻都城市广场回迁楼，房源面积以最终房产局图测面积为准，待交房时办理相关手续。回迁房源如下，*号楼*单元5**号133.37平方米，*号楼*单元1***1号93.27平方米，*号楼*单元2***号93.27平方米。被告张某选择**号楼**单元25**号93.27平方米回迁房。现双方签订的售房合同中约定的房屋不存在。

本院认为，原告杨某与被告张某2011年6月9日签订《售房合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方在履行合同义务时因回迁单位变更的原因致使《售房合同》中确认的原位置房屋发生变更，售房合同中约定的房屋未建成，按原合同事实上以无法履行，原告杨某主张要求解除该《售房合同》的诉讼请求符合本案客观实际，本院予以支持。被告张某应返还原告杨某支付的实际购房款。原告杨某请求赔偿购房款利息损失的诉讼主张，本院认为被告张某未能按合同向原告杨某交付房屋的原因是回迁单位发生变更所致，被告张某并不存在过错，且原告在履行合同时未严格按约定交付购房款，故对原告杨某请求赔偿损失的诉请主张不予支持。被告张某辩称本案不存在被告违约，被告可以主张原告违约，应该驳回原告的诉求的辩解意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七、第一百二十条的规定，判决如下：

一、解除原告杨某与被告张某双方在2011年6月9日签订《售房合同》。

二、被告张某在判决生效后返回原告杨某购房款400000元。

三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

案件受理费8522元，原告杨某承担1442元，被告张某承担7080元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。

代理审判员　托　娅

二〇一五年九月二日

书　记　员　苏永清

合同纠纷