湖北省恩施市人民法院

民事判决书

（2015）鄂恩施民初字第00764号

原告：曹某某（反诉被告），无业。

委托代理人（特别授权）：曹某甲，居民。

委托代理人（一般代理）：胡永红，湖北清江源律师事务所律师。

被告：吴某某（反诉原告），个体工商户。

委托代理人（特别授权）：童军，湖北施南律师事务所律师。

原告曹某某（反诉被告）诉被告吴某某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，被告吴某某对本案所依据的合同另行向本案原告曹某某提起诉讼，要求确认本案原告曹某某单方解除合同的行为无效，因该诉讼结果将作为本案处理的依据，原告曹某某申请中止本案审理，本院于2015年5月6日裁定本案中止诉讼。2015年8月10日，原告因上述另案诉讼结果已生效而申请恢复审理，本院依法由审判员漆金鄂适用简易程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告曹某某（反诉被告）及其委托代理人曹某甲、胡永红到庭参加诉讼，被告吴某某（反诉原告）及其委托代理人童军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告曹某某诉称，原告与被告于2013年12月14日签订《房屋租赁合同》，原告将自己的一层三间门面及门面后的空院子，全部出租给被告用于对外洗车，但被告无任何理由拒绝交纳2015年元月16日后的电费、水费、天然气费、房租费等正常费用。原告多次以口头、书面等多种方式催收，但至今被告仍拖欠不付，因被告严重违约，属于迟延履行主要债务，致使本租赁合同现已无法继续履行，原告遂依法委托湖北清江源律师事务所发出与被告解除合同的通知，并限定被告十日之内腾空房屋，恢复房屋原状并交还给原告。但被告仍然不交纳费用，拒绝搬离和腾空房屋，现诉至法院，请求依法判令被告排除妨碍，腾空出租门面。审理中，因被告吴某某起诉“解除合同通知无效”一案已审理终结，现变更诉讼请求为由被告吴某某依法履行合同，缴纳并结清水、电、气等全部费用。

被告吴某某辩称，原告变更诉讼请求后与原案不属于同一案件，其起诉应当予以驳回。原告原诉讼请求是排除妨害，属于物权纠纷，其依据的事实和理由是原告向被告送达了解除租赁合同通知，原告认为双方合同已当然解除，请求法院判令被告腾退租赁物，这一请求建立在双方租赁合同已经解除的基础之上，属于变更之诉。而被告另行起诉要求认定原告单方解除合同通知无效并得到法院生效判决认可后，原告又变更诉讼请求为继续按双方合同履行，这是因租赁合同而产生的债权纠纷，属于给付之诉。该请求所依据的事实与理由与原诉讼请求所依据的事实与理由已发生根本变化，且原告申请变更诉讼请求已经超过法定期限，故法院不应接受原告变更的诉讼请求，原告应以新的案由重新起诉，本案如继续审理，也应当驳回原告的起诉。

被告吴某某反诉称，2013年12月14日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定将被反诉人私房的门面三间及三间门面后的院子租赁给反诉人租赁经营使用。合同第四条约定反诉人用电按1.5元每度、用水按5元每吨的标准向被反诉人支付。签订合同时，被反诉人告知反诉人周边门面房出租均按此标准收取。因反诉人当时从江苏务工回恩施时间不长，对水电费单价不清楚，也无法对其所说的情况进行了解，迫于生计签订了这份合同。后反诉人了解到附近门面商业用水用电价格明显较低，反诉人向水电部门、物价部门了解咨询后，物价部门告知被反诉人的收费标准不符合规定，明显超过相关部门规定的收费标准。反诉人遂与被反诉人协商，要求按标准计收水电费。被反诉人以此为由要求解除双方租赁合同并拒收2015年度房屋租金。后双方为此发生纠纷，并经多方调解无果。2015年3月20日，被反诉人之妻将反诉人经营所用电闸拉下，导致被反诉人被迫停止经营。故请求法院依法判决变更双方《房屋租赁合同》中关于水电费计算单价的约定；判令被反诉人退还反诉人自2013年12月14日至2015年1月16日多收取的水电费10158.82元；判令被反诉人按每天1000元的标准赔偿反诉人自2015年3月20日至被反诉人恢复反诉人正常供电期间的损失共5000元。

反诉被告曹某某辩称，在合同有效，应当继续履行的前提下，反诉人应当按照合同的约定缴纳水电气费。反诉人所提交的省州物价局有关水电价格的相关文件的均为通知、批复、举报，所有文件均是指导性文件，都不是国家法律行政法规，不属于强制性效力规范。双方协商同意按约定的价格收取费用，是真实意思表示，且未超过上下浮动标准，故双方签订的合同未违反任何法律规定，被告应当全部履行。

经审理查明，2013年12月14日，被告吴某某（××）与原告曹某某（××）签订《房屋租赁合同》，合同载明：一、甲方自2013年12月14日至2020年2月25日将恩施市xx大道xx号的自有空门面房3间及3间门面房后面的空院子全部租给乙方做生意。二、该房屋在租赁期间的总租金为（人民币，下同）叁拾肆万元整（￥340000.00元），乙方按以下时间及金额分期支付给甲方（甲方在收到乙方租金时应出具对应款项收条给乙方，详见甲方本合同背面的确认签字）：①2013年12月14日至2014年2月25日的房租前任租房人已经付清，乙方无需另行支付。②2014年2月15日乙方支付2014年2月26日至2015年2月25日的房租伍万元整（￥50000.00元）给甲方；③2015年2月15日乙方支付2015年2月26日至2016年2月25日的房租伍万元整（￥50000.00元）给甲方；④2016年2月15日乙方支付2016年2月26日至2017年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方；⑤2017年2月15日乙方支付2017年2月26日至2018年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方；⑥2018年2月15日乙方支付2018年2月26日至2019年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方；⑦2019年2月15日乙方支付2019年2月26日至2020年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方。三、本合同签订时乙方另交按时缴纳有关费用的押金伍仟元整（5000.00元）给甲方，在合同到期后甲方退给乙方。四、本合同签订时的电表底数为：9512度，水表底数为：908度，以后甲方按每度电1.5元、按每度水5元向乙方收取费用，除非国家调高收费标准，否则甲方不得提高收费标准。甲方收取有关费用时应给乙方收条。五、在乙方按时支付房租的前提下，甲方不得以任何理由终止本合同，否则甲方应承担乙方全部装修费用和每天经营损失1000元至合同到期日。在合同有效期内如遇拆迁，乙方租赁区域的装修补偿和经营损失补偿归乙方所有。六、合同到期或在合同有效期内乙方提出退租，乙方放弃所有装修的所有权，该所有权归甲方所有，乙方另行补偿壹万元整（￥10000.00元）给甲方作为房屋空置补偿（但乙方生意转让、转租和分租的除外）。七、其他约定：①在本合同有效期内，乙方有权对外转让生意、转租和分租该房屋，甲方不得以任何理由干涉。②在不变动房屋主体结构的前提下，乙方有权根据经营需要对房屋进行装修和装饰。③合同到期后，在同等条件下乙方有权优先继续承租该本合同列明的位置。④在合同有效期内，承租人或转租人或受让人在办理有关经营手续时需要提供相关证明的，甲方应提供相关帮助。八、本合同未尽事宜或本合同执行过程中出现争议的，先由甲乙双方友好协商解决。协商不成向恩施市人民法院起诉。九、本合同一式两份，甲乙方各执一份。

合同签订后，被告吴某某按约定交纳了押金5000元，现所租房屋的房租已交纳至2015年2月25日，水电费已交纳至2015年1月17日。2015年2月4日，原、被告双方因水电费计收单价发生争执；同年2月14日，原告在被告所租门面张贴缴纳电费通知，限被告在2015年2月20日前交清所欠电费。因被告未按期交纳所欠电费，2015年2月27日，原告委托湖北清江源律师事务所向被告吴某某发出《解除合同通知书》。2015年3月25日，原告向本院提起诉讼，请求依法判令被告排除妨碍，腾空出租门面。同年5月11日，本案被告吴某某另行提起诉讼，请求法院判决认定本案原告单方解除合同的行为无效。本院经审理作出（2015）鄂恩施民初字第01331号民事判决，判决本案原告曹某某于2015年2月27日向本案被告吴某某发出的《解除合同通知书》无效。原告遂变更诉讼请求，要求继续履行合同，缴纳并结清水、电、气等全部费用。

庭审中，被告要求原告按照电费0.98元每度，水费3.8元每吨的标准收取费用，天然气费虽未在合同中约定，但对原告按照2.5元每立方米收取并无异议。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案本诉及反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同全面履行自己的义务。故本诉原告要求继续履行合同，缴纳并结清水、电、气等全部费用符合合同约定及法律规定，本院予以支持，考虑本地房屋租赁市场现状并兼顾公平原则，本院酌情调整，电费以1.20元每度收取，水费继续按合同标准收取，气费按双方已实际执行的标准2.5元每立方米的标准计算。此前按合同已收取的部分电费原告不予退还。因此，反诉原告请求退还多收取的水电费的问题，本院不予支持，仅就电费标准进行调整。反诉原告所提交的相关政策性定价文件，并非法律法规，不具有强制性效力，低于当事人双方自由缔结合同的强制性约束力，《中华人民共和国电力法》的相关规定系管理性法律，不具有效力性强制力，本院仅作适当调整电价依据。因此，对于反诉原告的此项诉讼请求，本院适当支持，其他请求不予支持。关于反诉原告请求赔偿损失的问题，本院认为其损失是由于自己不履行合同义务所致，且没有存在实际损失的事实依据，本院不予支持。本诉被告对本诉原告变更诉讼请求的抗辩意见于法无据，且不利于节约诉讼资源，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、本诉原告曹某某（反诉被告）与本诉被告吴某某（反诉原告）继续履行双方于2013年12月14日签订《房屋租赁合同》，其中电费自2015年1月17日起以1.20元每度的标准计算。气费按双方已执行标准2.50元每立方米的标准计算。

二、水、电等合同约定的未交清费用及气费于本判决生效之日起十日内结清。

三、驳回本诉原告曹某某的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告吴某某的其他诉讼请求。

本诉案件受理费100元，减半交纳50元，由原告曹某某负担。反诉案件受理费175元，减半交纳87.50元，由反诉原告吴某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　漆金鄂

二〇一五年十一月二十六日

书记员　　常唯一

房屋租赁合同纠纷