广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院

民事判决书

（2012）玉区法民初字第1479号

原告：郭某，男，19**年**月**日出生，汉族，住玉林市教育中路××家××号。公民身份号码：×××3613。

委托代理人：邓春光，广西广为律师事务所律师。

被告：玉林市某房地产开发有限公司。住所地玉林市教育中路××家××区××号。

法定代表人：梁某，董事长。

委托代理人：周国辉、吴昭传，广西桂南律师事务所律师。

原告郭某与被告玉林市某房地产开发有限公司（以下简称A公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月9日立案受理，依法组成由审判员李一平担任审判长、人民陪审员蒋华君、梁庆参加的合议庭，于2012年5月11日公开开庭进行了审理，书记员陈燕担任法庭记录。原告郭某的委托代理人邓春光，被告A公司的委托代理人周国辉、吴昭传到庭参加诉讼。2013年1月4日因案情需要本案中止审理，同年6月27日恢复审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称，其于2007年4月20日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的xx家园A3幢xx号商品房，房屋总价款为224709元，合同中约定由被告负责办理权属登记，如因被告责任造成原告未取得房地产权属证书的承担违约责任，违约金为房价款的3%。合同签订后，其全部交清了购房款。但被告一再违约，2008年5月5日将商品房交房给其使用，至今仍未办理产权证。请求判令：1、被告应支付违约金6741.27元给原告；2、被告在一定期限内办理本案商品房的产权登记手续，并取得房地产权属证书给原告；3、本案诉讼费由被告负担。

原告为证明其主张在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、身份证，欲证明原告的身份；2、商品房买卖合同，欲证明双方存在买卖房屋的合同关系；3、收据，欲证明原告已付完房款；4、按揭贷款合同，欲证明原告通过按揭方式付完房款；5、收据，欲证明原告已交纳办理产权证的手续费用；6、交房通知，欲证明房屋已交付；7、玉林市住房和城乡规划建设委员会的答复意见，欲证明是被告的责任办不了房产证。

被告A公司答辩称，1、被告没有违反合同第15条办理房产证的约定，原告主张的违约责任不成立；2、按合同被告的义务是协助办理房产证，而原告的第二点诉讼请求超出合同。综上所述请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为抗辩原告主张在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照，欲证明被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，欲证明（1）被告已办理房屋买卖和备案登记手续；（2）原、被告双方在合同中已明确约定如在合同履行过程中发生争议则提交给玉林仲裁委员会仲裁；3、玉林市城市规划技术中心提供城市规划综合技术服务收件收据，欲证明被告已到有关部门申请办理玉林市xx家园验收手续。

经开庭质证，被告对原告提供的第1-6份证据的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，上述证据只能证明原、被告发生了商品房买卖关系，不能证明被告方违约。证据第7份的来源及真实性无异议，对其证明的问题有异议：（1）答复意见从性质来说是对一般群众来信来方的一般答复，不是行政文件；（2）按照答复内容来说，没有说验收不能通过，严格来说该证据不能作为本案的依据，不能作为本案的定案依据，从内容中上看住建委也是正在处理当中，处于不确定况态。原告对被告提供的第1-3证据的真实性及证明的内容无异议，被告只是提交手续，但没有通过验收，被告的申请不能通过，就证明是被告的责任。

本院对原、被告双方提供的证据的真实性及其证明的问题无异议的，本院对该证据的真实性及合法性予以确认，并作为定案的根据。原、被告对对方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该部分证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的根据。

综合对原、被告的证据认证及当事人在庭审中的陈述分析，本院确认如下法律事实：2007年4月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买座落于玉林市玉州区教育中路xx号xx家园A3幢xx号的房屋一套；房屋总价款为224709元；被告在2008年5月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人（被告）应当在小区通过综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。3、因买受人的原因，买受人不按时办证，未付清办理产权证相应费用及相应房款的，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。合同签订后，原告交清了全部购房款及办理产权证的相关费用。2008年5月5日，被告将商品房交付给原告使用。2009年11月9日、2011年11月9日，被告分两次将建设工程竣工验收材料提交给相关部门。按规定，住建部门办理手续完备并合格的房地产申请符合规划证明的时间一般为15-30个工作日。但由于被告违反规划图纸施工，至今相关部门没有通过综合验收，办证部门尚未办理产权证。2011年9月23日，玉林市住房和城乡规划建设委员会根据原告小区业委会的申请，作出答复要求相关主管部门采取措施，并进行处理，以维护业主的相关权益。

本案争议的焦点是：被告A公司在履行合同中是否违约？应否支付违约金给原告？

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，符合法律的规定，该合同依法成立，合法有效，受法律保护。关于被告是否违约、应否承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”虽然合同约定办理房屋所有权登记期限是在小区通过综合验收180日内，出卖人将资料报登记机关备案，但被告自2009年即提出小区综合验收的申请，由于被告违反规划导致小区未能通过综合验收，无法为买受人办理权属登记，超过了上述司法解释规定的时间，已构成违约，依法应承担违约责任，即按合同约定的房价款3%计算支付违约金6741.27元给原告。原告之诉有理有据，本院予以支持。关于原告请求被告在一定期限内办理本案商品房的产权登记手续，并取得房地产权属证书给原告的问题。本案中，被告在2008年5月5日已将房屋交付给原告使用至今，并两次将办证所需的资料报给有关部门备案，但由于被告违反规划图纸施工，相关主管部门根据住建委的答复意见正在处理中，目前尚未有结果（论），该小区的楼盘至今没有通过综合验收，责任在被告，依法被告应承担相应的民事责任。但由于该楼盘没有通过综合验收，房产登记机关即不能办理房产登记，而办理房产登记（或对被告进行处罚）是行政机关专属的职能，法院无权干预，待行政机关处理后，原告可另行主张权利，对于原告的该请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：

一、被告玉林市某房地产开发有限公司应支付6741.27元给原告郭某；

二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。

本案受理费50元，由被告玉林市某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状及副本一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20—4xxx7，开户行：中国农业银行玉林城东支行；），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　李一平

人民陪审员　　蒋华君

人民陪审员　　梁　庆

二〇一三年八月五日

书　记　员　　陈　燕

房屋买卖合同纠纷