山东省济宁市任城区人民法院

民事判决书

（2014）任民初字第5527号

原告：王某某。

委托代理人：胡安宇、周广鲁（特别授权），山东民桥律师事务所律师。

被告：济宁某房地产开发有限公司。

法定代表人：刘某某。

委托代理人：白广河、闫甜甜（特别授权）山东公明政和律师事务所律师。

原告王某某与被告济宁某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人胡安宇、周广鲁、被告济宁某房地产开发有限公司的委托代理人闫甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称，原、被告双方于2013年7月23日签订《商品房认购协议》，原告认购被告开发建设的济宁市任城区xx巷xx号“XXX”商业6号商铺（从东往西数第六间）。原、被告双方在协议中约定交房日为2013年8月6号。原告于2013年7月26日通过刷卡转账方式先后分三次（一次429800元，一次823800元，一次46400元）向被告支付购房款1300000元。原告自2013年7月26日后多次催促被告履行协议，交接房屋，被告拒不履行。2014年11月15日原告再次催促被告要求交房时，被告告诉原告房屋在2013年3月15日已经出租给刘某使用，租赁期自2013年3月15日起至2023年3月15日止。导致合同目的无法实现。因此，要求依法解除原、被告双方签订的《商品房认购协议》，返还已付购房款1300000元及相应利息并赔偿损失（协议约定数额计算）。

被告山东济宁某房地产开发有限公司辩称，原告主张无事实依据。原、被告双方签订协议时，原告支付130万元，约定余款于交房时付清，但剩余房款原告未支付，这是被告未交房的原因。该房屋出租的事实，在原、被告双方签订合同时已经存在，并且原告知情且认可。对外出租不影响该房屋的交付。买卖过程中，被告不存在违约行为，原告要求解除协议没有任何法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明：2013年7月23日原告王某某与被告山东济宁某房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》。协议第一条约定：原告（乙方）自愿认购被告（甲方）开发建设的“XXX”商业6号（从东往西数第六间）。协议第三条约定：该商品房认购单价为1.6万元／平方米，总房款为壹佰陆拾万元整。（￥：1600000.00），双方签订本协议6日内，原告向被告预付认购金壹佰叁拾万元整（￥：1300000.00）。剩余房款叁拾万元（￥：300000.00），于签订正式商品房买卖合同时付清。协议第五条约定：被告通知签订正式合同时，原告认购金抵作购房款，剩余房款原告一次性付清。协议第六条约定：在本认购协议履行期间，如遇特殊情况原告申请退房，须经被告同意，无任何理由和特殊情况时原告退房，被告收取总房款的4﹪占房费。因被告方违约原告要求退房时，被告应承担总房款4﹪的违约金。协议第八条约定：交房日为2013年8月6号。签订认购书后，原告于2013年7月26日通过刷卡转账分三次（429800元，823800元，46400元）向被告支付购房款1300000元。被告于同日给原告开具了“收到王某某房款120万元”及收到“王某某房款10万元”共两份收据。协议约定的交房日期届满，原告要求被告交付所购房屋，因该房屋被告已经对外出租，未能交付给原告。双方因此发生纠纷，原告诉来本院，要求依法解除原、被告双方签订的《商品房认购协议》，返还已付购房款1300000元及相应利息（利息按银行同期贷款利息4倍计算，自2013年7月23日起算至实际履行完毕之日止）。

对以上事实，原告当庭提交的证据有：1、2013年7月23日双方签订的“商品房认购协议”一份，证明原告认购被告的房屋及双方享有的权利、义务；2、“付款凭证”3份及被告出具的收款收据2份，证明原告向被告支付购房款130万元的事实；3、“房屋租赁合同”1份，证明被告于2013年3月15日将该房屋出租，租期10年；4、“照片”3张，证明涉案房屋被出租及使用的事实；5、“工商登记信息”1份，证明济宁市市中区老人头汽车服务中心租赁并使用涉案房屋从事汽车美容服务的事实。对原告提供的证据1，被告认为是原告私自修改了协议第三条中关于余款30万元的支付方式的内容，应当为交房之日付清余款，因原告未交付余款，所以房屋未交付给原告；对证据2无异议；对证据3、4、5所证明的涉案房屋出租的事实无异议，但被告认为该房屋的出租原告是知情并认可的，且亦不影响房屋的交付。本院认为，原告提供的“商品房认购协议”系被告方制作，其中对涉案范围的具体位置、面积以及买卖双方的权利义务均作了明确的规定。被告对该协议中其加盖的公章的真实性亦无异议，因此，对原告提供的该“商品房认购协议”，本院予以认定。被告对原告提供的2、3、4、5、份证据的真实性无异议，本院亦予以认定。

被告提供了1份“商品房认购协议”，证明原告未按照该协议中约定的时间支付30万元余款，致使房屋没有交付。该协议签订的时间与原告提供的协议一致，但协议中第一条未明确涉案房屋坐落的具体位置，第二条未明确房屋的具体面积；第三条中载明“于交房之日余款付清”。原告认为被告提供的该协议，是原、被告最先签订，但因被告一直未向原告交房房屋，原告于2014年11月15日到被告处督促交房时，被告方以该协议不完备为由，将原告持有的该协议收回，又重新打印了一份协议即原告现在持有的协议，加盖被告的公章后，交给了原告。被告现在提供的协议已经作废。本院认为，被告提供的协议虽与原告提供的协议载明签订日期一致，但被告提供的协议中第一条未明确涉案房屋坐落的具体位置，第二条未明确房屋的具体面积；第三条中载明“于交房之日余款付清”。从格式上不符合交易习惯。原告对该证据的陈述及抗辩与实际相符，因此对被告提供的“商品房认购协议”，本院不予采纳。

庭审中，被告陈述多次通知了原告来交齐余款、签订《商品房买卖合同》，但未能提供相应的证据。对被告的该主张，本院不予采信。被告辩称涉案房屋早已出租的事实原告明知并认可，对此，被告亦未提交证据支持，且原、被告双方提供的“商品房认购协议”中均未涉及房屋出租的内容。因此，对被告的该主张，本院不予采纳。

综上，本院认为，原告王某某与被告济宁某房地产开发有限公司签订的“商品房认购协议”，系双方的真实意思表示，双方应当按照合同的约定，及时全面地履行各自的义务。被告在与原告签订“商品房认购协议”时，隐瞒认购房屋已经出租给第三人使用的事实，具有缔约过失责任，且未能在合同约定的时间交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，已经构成违约。因此，原告要求解除双方签订的“商品房认购协议”、返还房款及相应利息赔偿损失的请求，理由正当，依法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下：

一、解除原告王某某与被告济宁某房地产开发有限公司于2013年7月23日签订的“商品房认购协议”。

二、被告济宁某房地产开发有限公司于被判决生效之日起十日内返还原告王某某已交纳的房款130万元及相应利息（以130万元为基数，从2013年7月26日至本判决确定的给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。

三、被告济宁某房地产开发有限公司于被判决生效之日起十日内支付给原告王某某违约金64000元（1600000元×4﹪）。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17076元，诉讼保全费5000元，合计22076元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉至山东省济宁市中级人民法院。

审　判　长　　左保宁

人民陪审员　　王　静

人民陪审员　　李　娟

二〇一五年三月六日

书　记　员　　许　乔

商品房销售合同纠纷