汕头市金平区人民法院

民事判决书

（2015）汕金法民二初字第21号

原告：林某甲，女，汉族，19**年**月**日出生，住所地汕头市。

委托代理人：郑豪，广东中大中律师事务所律师。

被告：林某乙，女，汉族，19**年**月**日出生，住所地汕头市。

委托代理人：林某丙（被告林某乙的丈夫），男，汉族，19**年**月**日出生，住所地汕头市。

第三人：马某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住所地汕头市。

原告林某甲诉被告林某乙、第三人马某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行审理。原告林某甲的委托代理人郑豪，被告林某乙及其委托代理人林某丙到庭参加诉讼。第三人马某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年2月22日，原告与被告签订《租赁合约》，合约注明被告将属于自己业权的位于汕头市中山路XX号之XX室铺面租给原告经营使用，租期三年，自2012年2月1日起至2015年1月30日止，每月租金5500元，半年收取一次，合同签订时，原告一次性支付给被告12个月租金66000元，其中33000元作为合约租期最后6个月预付租金，同时收取原告铺面转让费50000元。半年后，该铺业主即第三人来到店内，指责原告侵占其铺面，经了解，才得知被告并非业主，而是从第三人手中租赁到该铺面，未经原业主同意就冒充业主将该铺面转租，更为恶劣的是被告与第三人签订的租期也仅到2014年9月30日为止，却将与原告的租赁合同签到2015年1月30日，并多收取4个月租金。2014年9月30日，原业主（即第三人）要收回铺面，但被告却不愿退回之前多收的4个月租金。按之前合约约定，税收费用先由原告代缴，后向被告收取，但三年来，原告向房产管理部门缴交的房产税5998.80元，被告却分文未还，反过来却向第三人收取。据此，原告诉请判令：1、被告退还原告铺面转让费50000元及租金22000元（自2014年10月1日至2015年1月30日止）；2、被告返还原告所交的房产税5998.80元；3、本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称：原告主张被告退还”铺面转让费”50000元及自2014年10月1日起至2015年1月30日止的租金共计22000元的诉讼请求缺乏事实依据，依法应予以驳回。事实是：被告原于汕头市中山路XX号之XX号铺面经营服装店，原告与被告系朋友关系，原告经常在店内协助被告料理生意。2012年初，由于被告另有发展，无暇料理上述服装店，原告便提出由其向被告租用上述铺面作为经营使用。被告考虑到双方系多年朋友关系，于是同意将上述铺面租与原告，双方就此签订《租赁合同》。合同约定租期为三年，自2012年2月1日至2015年1月30日止，租金为每月5500元，并就支付方式、双方权利义务等条款作出约定。被告考虑到自己无暇继续经营生意，与原告又是朋友关系，才同意将铺面租与原告经营，双方并没有约定所谓的”铺面转让费”，原告提出被告须退还铺面转让费50000元的主张缺乏事实依据，依法应予以驳回。再者，原告称因上述铺面于2014年9月30日被原业主（即第三人）收回，要求被告退还自2014年10月1日至2015年1月30日的租金22000元的说法更是荒谬。事实是，原告依《租赁合同》的约定，租用上述铺面至租期届满，其所称的于2014年9月30日被第三人收回店面的说法缺乏事实依据，没有相关证据证明，该说法不能得到支持。原告与被告均依法履行《租赁合同》的义务，双方不存在任何经济纠纷，原告的主张缺乏证据，依法应予以驳回。原告请求被告返还代缴的房产税5998.80元主张不但缺乏事实依据，更是违反合同约定，恳请法院予以驳回。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告提出主张必须有相应的证据加以印证，但原告不能提供相关证据证明其交付所谓的房产税5998.80元，该主张依法不能得到支持。再者，即使确支付上述税费，也无权向被告收取。根据《租赁合同》第七条”…乙方经营方面的一切税收费用由乙方负责支付”的约定及合同最后补充说明的”税收费用等先由甲方（即被告）代缴，后向乙方（即原告）收取”的条款可知，相关的税收费用系由原告负责支付或先由被告代缴后向原告收取，这与原告诉状所称的根据合同约定，税收费用先由原告代缴而后向被告收取的说法是截然相反的，这显然与事实严重不符，该说法不能采纳。说明即使原告确缴付相关税费也是符合合同约定的，这是原告应履行的合同义务，故其主张被告返还上述税费既缺乏事实依据也违反合同约定，依法应予以驳回。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。

第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。

经审理查明，本案涉讼房产位于汕头市中山路XX号之XX室，该房产权属登记人为第三人。2012年2月22日，原告与被告签订《租赁合约》一份，约定，被告将称属于自己业权的位于汕头市中山路XX号之XX室铺面租给原告经营使用，租赁期限三年，自2012年2月1日起至2015年1月30日止，每月租金5500元，合同签订时，原告一次性支付给被告12个月租金66000元正，其中33000元作为合约租期最后6个月预付租金，另33000元作为起租6个月的租金，注明税收费用等先由被告代缴，后向原告收取等内容。合约签订后，原告与被告依约履行各自的权利义务，直至第三人向原告主张收回涉讼房产时，原告才得知租赁房产的权属登记人为第三人而非被告，被告曾于2011年10月1日与第三人签订《租赁合约》一份，约定，被告向第三人租赁讼争房产，租赁期限为2011年10月1日起至2014年9月30日止，期限为三年，租金每年50000元，被告不得将讼争房产进行转租、分租或借给他人使用等内容。2014年9月30日，在第三人准备收回其出租给被告涉讼房产的情况下，原告只能与第三人另行签订新的租赁合同，继续承租讼争房产，原告现为涉讼房产的实际使用人。被告明知其与第三人签订的《租赁合约》租赁期限届满为2014年9月30日，却将其与原告签订的涉讼《租赁合约》租赁期限届满确定为2015年1月30日，并多收原告4个月租金22000元却不愿退回。原告声称在上述涉案合约签订之时，被告收取原告铺面转让费50000元，并请求判令被告返还其代交的房产税5998.80元，却未能提交相关证据予以证明。第三人对被告的转租行为没有主张任何民事权利。原告经多次向被告催讨涉案款项未果，遂于2015年3月31日提起诉讼，提出前述诉讼请求。

第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。

以上事实有当事人提交的《房地产权证》、《租赁合约》、《租金收据》等及《庭审笔录》在卷为证，足以认定。

本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告与被告于2012年2月22日签订《租赁合约》是双方当事人在平等自愿基础上协商达成的协议，为其真实意思表示，该合约的租赁期限于2015年1月30日届满，而被告与第三人于2011年10月1日签订的《租赁合约》租赁期限于2014年9月30日届满，即被告转租期限超过其承租剩余租赁期限，据此，原告与被告签订的《租赁合约》内容部分违反公民行使民事权利应遵循”诚实信用”的原则，超过部分的约定应依法予以撤销。被告因合同部分无效而取得的财产依法应予以返还，据此，原告主张被告返还其多收回4个月租金22000元依法应予支持。房产办理权属登记是权属人合法取得物权的前提，涉案租赁合同在履行过程中，第三人没有向原告与被告主张任何民事权利，在知道被告存在转租行为的情形下，也没有提出任何异议，可视为其对被告转租行为的默认，如果被告因租赁标的物存在瑕疵，给原告造成损失，应由其承担相应的法律后果。涉案《租赁合约》内容未涉及铺面转让费收取的事项，有关代付税费权利的主张依约应由被告行使，原告未能提交相关证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故原告主张被告返还转让费及代付税款的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法不影响案件的审理。

综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：

一、被告林某乙应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林某甲4个月租金22000元。

二、驳回原告林某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取为875元，由原告林某甲负担625元，被告林某乙负担250元。案件受理费原告林某甲已向本院预交，被告林某乙负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳行付还原告林某甲。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审判员　　许智武

二〇一五年五月二十七日

书记员　　林海雄

租赁合同纠纷