广西壮族自治区河池市金城江区人民法院

民事判决书

（2013）金民初字第440号

原告：覃某某。

委托代理人：卢钟信，广西河城律师事务所律师。

委托代理人：莫耀文，广西河城律师事务所律师。

被告：广西某房地产开发有限公司（原河池市某房地产开发有限公司）。

法定代表人：林某，该公司总经理。

委托代理人：杨宏基，广西弘生联合律师事务所律师。

委托代理人：谭正辉，广西弘生联合律师事务所实习律师。

原告覃某某与被告广西某房地产开发有限公司（原河池市某房地产开发有限公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月14日受理后，依法由审判员韦怀明适用简易程序，对本案进行了审理。因与本案事实相关的同一小区业主韦某甲、韦某乙与被告之间的商品预售合同纠纷一案（（2013）金民初字第401号）正在二审审理之中，本院需以该案的审理结果为依据，为避免诉累而中止了本案的审理。2014年3月12日，河池市中级人民法院对本院（2013）金民初字第401号商品预售合同纠纷一案作出了（2013）河市民二终字第148号终审民事判决。本案恢复审理，由审判员韦怀明适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。书记员岑荣吉担任法庭记录。原告委托代理人卢钟信、莫耀文，被告委托代理人杨宏基、谭正辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年3月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的**公寓商品房一套，总房价263291元。合同签订后，原告依约于2011年3月20日支付首付房款79291元，后又通过银行按揭付款184000元。但被告未能在约定期限内提供有效齐全的资料并到产权登记机关办理备案，致使原告至今未取得房地产权属证书。被告依约应履行办理房屋产权证书相关义务，并支付逾期违约金，违约金从2011年7月1日计算至2012年7月1日。计算公式为：263291元×0.1%0×365天=9610.12元，酌情由被告赔偿一半即4805.06元。另外，被告在房价之外另行收取原告水电入户费1500元，违反法律法规规定的商品房销售明码标价实行“一套一标”原则和“一价清”制度，依法应予退还。综上，被告未按合同约定履行其义务，已构成违约，依法应当继续履行合同，返还水电入户费，并赔偿原告的经济损失。故，请求法院判令：1、被告依约为原告办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证的违约金4805.06元；2、被告返还原告水电入户费1500元；3、本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述的事实提供的证据材料有：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，特别说明合同的第十五约定，证明原、被告之间的房屋交接时间为2011年1月1日。被告未能在约定期限内提供资料并到产权登记机关办理备案，致使原告至今未取得房地产权属证书，依约应履行办理房屋产权证书相关义务，并支付逾期办理违约金；3、收费收据，证明原告交付了首付款79291元；4、《个人一手住房贷款合同》，证明原告通过银行按揭依约向被告支付了余下房款；5、收费收据，证明被告擅自于2011年3月20日向原告收取办理房产证费用及水电入户费12000元，水电费没有法律依据，应当退还。被告收取办理房产证费用，合同约定由被告代办房产证，原告已经交费委托被告办理房产证；6、共有三份证据，①河**勘查收件河池市住建局竣工现场勘查回执，证明2011年1月11日被告将其开发楼盘向河池市住建局申请项目建设综合验收；②河池市住建局规划条件验收核实意见告知书，证明2011年6月17日河池市住建局答复被告要求其作出如下整改报告，一个是建筑的地面，还有客厅的阳台封闭、被告建设的土地与红线图的土地面积不一致，停车场占用了农民的土地；③2012年2月1日河池市住建局建设工程竣工规划验收合格单，证明原告从2011年1月11日申请办证，河池市住建局要求被告整改后，被告于2012年2月1日才办得综合验收手续；7、河池市房产局办理房屋所有权登记指南，证明被告需要提交十四种材料办理登记，按照合同十五条约定，被告应该向房产局提交这十五种材料才能办证，被告未在365天内按时提交。

被告辩称，1、根据国务院248号令《城市房地产开发经营管理条例》第33条和建设部131号令《城市商品房预售管理办法》第12条规定，办理房屋所有权登记手续的义务人是商品房的购买人，即本案原告，并非是出卖人，即本案被告。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》也没有约定被告应当为原告办理房屋所有权登记手续。至于被告收取原告的办证费用，只是法律规定被告应当协助原告办理产权证的一种义务体现，并不能说明被告收取了原告的办证费用，被告就应对此承担延迟办证责任。被告没有为原告办证的义务，河池市中级人民法院审理终结的原告韦某甲、韦某乙与被告之间的商品预售合同纠纷一案即（2013）金民初字第401号的商品预售合同纠纷一案，已经认定被告与原告之间未形成委托办理房产证的合同关系。故，请求人民法院驳回原告的此项诉讼请求。

2、关于原告要求被告退还预收的水电入户费1500元的请求，该项费用的预收涉及到**公寓多位业主，经双方交涉之后，出卖人及时召开会议讨论后决定退还该费用，将其与办证费用、房屋的面积差价一起结算，多还少补。本案中，该费用不存在争议，原告与被告已结算预收的房产办证费及水电入户费，被告已退回其水电费1500元。因此，请求人民法院驳回原告的该项诉讼请求。

被告为其辩解提供的证据材料有：第一组证据：1、营业执照复印件；2、法人组织机构代码证复印件；3、法定代表人身份证复印件；上述证据证明被告的主体身份。第二组证据（申请法院调查的证据）：4、河池市房产档案馆出具的证据，证明原告委托韦某代为办理房屋产权证的时间为2012年6月4日；5、河池市房产档案馆提供的“房屋登记收件单”，证明韦某于2012年6月15日向河池市房产管理局上交原告房屋权属登记材料；6、河池市房产档案馆提供原告房屋产权证登记资料，证明原告取得的房屋产权登记时间为2012年8月22日；7、原告的河房权证字第0007XXXX号房产证，证明被告已办好房产证，不存在逾期办理房产证的事实。第三组证据：8、**公寓已办理水电入户退费手续人员名单一览表，附有收据，证明被告已为**公寓部分业主办理了预收水电入户费1500元的退费手续，本案原告已收到水电开户费1500元；9、办理房产证费用发票结算签收表（补款），证明被告已经履行为**公寓部分业主办理了水电费退费与办理房产证费用的结算手续。第四组证据：10、《建设用地规划许可证》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼于2010年1月11日已经获得用地规划许可证；11、《土地证》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼于2008年7月6日已经获得国有土地证；12、《建筑工程规划临时许可证》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼于2009年7月22日已经获得建筑工程规划临时许可证；13、《建筑工程施工许可证》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼于2009年8月13日已经获得建筑工程施工许可证；上述10-13证据证明被告是依法开发的**公寓住宅楼；14、《河池市房屋建筑白蚁预防合同书》复印件，证明被告于2009年12月30日与河池市房产管理局白蚁防治所签订《白蚁预防合同书》；15、《商品房预售许可证》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼于2010年1月04日已经获得《商品房预售许可证》；16、《建设工程质量竣工验收意见书》复印件，证明**公寓于2010年12月28日竣工验收；17、《建设工程竣工验收消防备案抽查合格的证明》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼于2011年1月07日消防备案检查合格；18、《**公寓交房通知书认领表》，证明被告于2010年12月27日向原告发出过交房书面通知书；19、《验房登记表》，证明被告约定于2011年1月1日交房；20、《河池市住建局竣工验收（即综合验收）收件回执》复印件，证明被告于2011年1月11日向河池市住建局申请办理**公寓住宅楼的建设工程规划许可证（综合验收），该时间是交房后的第11天；21、《建设工程竣工规划验收合格单》，证明被告于2011年1月11日申请办理至2012年2月1日河池市住建局核发**公寓住宅楼综合验收合格证，被告从履行交件办理该项目综合验收之日起到办得该项目综合验收之日止，历经了385天；22、《建设工程规划许可证》复印件，证明被告建设的**公寓住宅楼工程符合城乡规划要求；23、《房屋权属初始登记公告》复印件，证明2012年3月2日在河池日报进行公告，被告建设的**公寓住宅楼开始在河池市房产管理局进行房屋权属初始登记；24、《房屋登记收件单》复印件，证明2012年3月15日被告向河池市房产管理局上交**公寓房屋产权初始登记权属登记材料；25、《**公寓房屋初始登记证》复印件，证明**公寓于2012年4月12日已经取得房屋产权初始登记证；26、**公寓房产证办证过程图，分两个部分内容，是证明延期办理房产证资料备案，被告不应承担责任；27、河池市中级人民法院审理终结的（2013）河市民二终字第148号民事判决书，证明该院审理终结本院（2013）金民初字第401号商品预售合同纠纷一案，认定被告与原告之间未形成委托办理房产证的合同关系，被告没有为原告办理房产证的义务。

经过开庭质证，原告对被告提供的1-3、5-25证据的真实性无异议，被告对原告提供的1-7证据的真实性无异议。

被告对原告提供证据6的关联性有异议，认为该证据证明河池市住建局履行验收的相关步骤，不是处理决定。建设工程规划条件核实（规划验收）意见告知书只是办证人员个人告知的行为，不具有法律约束力，并且被告针对该告知书进行交涉沟通后，该局已经向被告出具了综合验收合格证，在该合格证中并无被告违规行为的内容表述，说明被告建设的工程没有问题。

原告对被告提供证据4的关联性及内容有异议，认为，因双方的合同附件4约定被告代办理房产证，故被告所说的委托书的委托内容系被告工作人员自己写，没有具体的委托时间，该证据只能证明被告在2012年4月18日才向房产局提交办证材料，不能证明原告委托时间。对被告提供的证据5-8、10-12、14、16、20-21、23、25的关联性有异议，原告认为，因被告代理人不了解办证手续，被告自2011年1月1日交房后365天之内应向房产局交十五种材料（包括综合验收合格证），才完善办证手续，但被告直至2012年4月15日办得**公寓住宅楼的大房产证，原告到2012年8月22日才办得个人房产证，证明被告已经逾期办证，违反了双方合同第十五条的约定，已构成违约。证据21证明被告违反建设工程规划规定，被河池市建设规划部门发文通知处理，是造成其代办证逾期的原因。证据26证明被告没有按规定施工才造成其办理初始登记超过时间。并认为证据9、15与本案无关联。对证据27，原告认为本案不适用判例定案。

本院结合双方的举证和质证，认证如下：对于双方无异议的证据，本院予以认定。对于对方提出异议的证据，能客观反映本案事实的，可作为本案定案的参考依据。

综合双方当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：河池市某房地产开发有限公司系河池市**公寓的房开商，后经工商登记更名为广西某房地产开发有限公司。2011年3月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的**公寓商品房一套，总房价263291元。合同签订后，原告依约于2011年3月20日支付首付房款79291元，2011年4月27日，原告与中国某股份有限责任公司河池分行签订《个人一手住房贷款合同》，并以原告购买被告开发的河池市**路**号**公寓房作抵押，被告作为其保证人，通过银行按揭付款184000元。

合同第八条约定“被告在商品房验收合格后于2010年12月30日前交房。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登进机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……，3、买受人不得退房，出卖人从规定期限届满之日起，到办理产权证书之日止，向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。”合同附件四为合同补充协议，约定：“1、办理房产证费用；2、办理水电入户费用；3、办理按揭费用；以上费用由买受人承担，收费标准以当地有关部门规定为准。”

2011年3月20日，原告向被告预交办理房产证费用及水电入户费12000元，该费用按实际金额多还少补。

2010年12月28日，被告开发的“**公寓商住楼”经工程竣工验收合格。2011年1月1日，被告将验收合格的**公寓房屋按期向**公寓的各业主交付，并于2011年1月11日向河池市住建局申请办理“建设工程规划许可证（综合验收）”。2011年6月17日，河池市住建局二层机构河池市城市规划管理办公室派员对**公寓进行现场核实（验收），并出具了《建设工程规划条件核实（规划验收）意见告知书》，认为被告涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十、四十三条的规定，要求被告“限期改正”，但未在告知书中规定被告改正的具体期限。同月27日，河池市XXX二层机构河池市城市规划管理办公室向被告送达了上述告知书。2012年2月1日河池市住建局向被告颁发了（2012）城规管竣验字第03号“建设工程竣工规划验收合格单”。

2012年3月2日，河池市房产局将被告开发的位于河池市**路**号房屋壹栋（**公寓）在《河池日报》刊登房屋权属初始登记公告，同月15日该局向被告出具收到被告房屋初始登记权属登记材料的“房屋登记收件单”。2012年4月12日，河池市房产局向被告颁发了房屋所有权证（证号：河房权证字第0005XXXX号），原告亦认可此为被告获得**公寓商住楼大房产证时间。2012年6月15日，被告将**公寓118户业主的商品房权属登记材料提交给河池市房产局，为**公寓118户业主代办房产证。2012年8月22日，河池市房产局向原告颁发了房屋所有权证（证号：河房权证字第0007XXXX号），被告经办人韦某代领了该房产证。从河池市房产档案馆查档反映出，原告委托被告代为办理其房产证的委托书签署时间为2012年6月4日。该房产证原件现抵押在中国某股份有限责任公司河池分行。在本案诉讼中，被告与原告结算房产办证费及水电费，并退回原告水电费1500元。

本院认为，原、被告双方于2011年3月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同的内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并未明确约定由被告负责转移房屋所有权，且根据《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》关于办理房屋产权登记的相关规定，开发商即被告仅负有协助业主办理房产登记的义务，而本案原、被告签订的合同附件四仅约定被告代为办理房产证的费用承担方式，并未约定由被告代为办理房产证。被告代收办证费用、代为递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，不应认定双方已形成办理房产证的委托合同关系，故原告请求被告履行办证义务的理由不成立，对其请求被告支付办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，在本案诉讼中，被告已退回原告的水电入户费1500元，原告的该项诉讼请求已经实现，故本院不再处理。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决如下：

驳回原告覃某某请求被告广西某房地产开发有限公司支付逾期办理房屋产权证违约金4805.06元的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交25元），由原告全部负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费50元。受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：2XXXX8，开户行：*行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。

审判员　　韦怀明

二〇一四年六月三日

书记员　　岑荣吉

商品房销售合同纠纷