湖北省宜昌市伍家岗区人民法院

民事判决书

（2015）鄂夷陵民初字00702号

原告翟某某，男，汉族，19**年*月*日出生。

原告刘某某，女，汉族，19**年*月*日出生。

原告翟某，男，汉族，19**年*月*日出生。

上述三原告共同委托代理人刘立新，湖北楚贤律师事务所律师。

被告习某某，男，汉族，19**年*月*日出生。

被告蒋某某，女，汉族，19**年*月*日出生。

被告习永某，男，汉族，19**年*月*日出生。

上述三被告共同委托代理人余立宁，湖北三雄律师事务所律师。

上述三原告与三被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员王志适用简易程序于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告翟某某、刘某某及其委托代理人刘立新、三被告的委托代理人余立宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三原告诉称，2014年4月2日，原、被告双方经协商后达成了房屋买卖协议书、农村土地转让协议书和房屋买卖补充协议。约定三被告将位于小溪塔狮子山柑桔场43号的房屋及附属物、房屋周边园田和土地及种上的柑桔树、桂花树、白果树、李子树、樱桃树、黑桃树、烧柴树等及房屋左边公路下11棵桔树、右边道场旁13棵桔树、天坑淌覃盛茂田坎上24棵桔树都出卖给原告。原告按和同约定支付了全部款项后，对该房屋进行了装饰装修改建。之后在合同履行过程中，被告对合同中约定的部分果树不予交付，原被告双方发生纠纷。原告到律师事务所咨询过程中得知，被告所卖房屋和土地是国家不允许买卖的农村土地。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求确认原被告双方签订的房屋买卖协议书、农村土地转让协议书及房屋买卖补充协议无效，并判令三被告返还原告购房购地款200000元和赔偿原告损失32475元。

三被告辩称：一、双方所签订的房屋买卖协议书不违反法律禁止性规定，是双方协商一致，在完全自愿基础上签订的，应当依法认定为有效，原告的诉讼请求应予驳回。最高人民法院关于适用合同法的解释明确规定，认定合同的效力，应当依据法律和行政法规为依据，不能依据部门规章。至今无任何法律或行政法规禁止城镇居民在农村买房。物权法规定的是禁止城镇居民在农村购买宅基地。但本案三原告购买的是房屋而不是宅基地。而且原告购买后是直接居住使用的而不是用来拆除用于其它建设使用的。因此，三原告所主张的房屋买卖合同无效无事实和法律依据，该诉讼请求应予驳回。二、三原告购买房屋后对房屋进行了装修的事实，原告未告诉过被告。其装修损失，无论合同是否解除，都应由其本人承担。三、关于转让农村承包土地的合同，我方愿意解除。但是原告应该承担违约责任。

经审理查明，2014年4月2日，原、被告双方经协商后达成了《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》。上述三份协议约定三被告作价20万元将位于小溪塔狮子山柑桔场43号的房屋及附属物、房屋周边园田和土地及种植的柑桔树、桂花树、白果树、李子树、樱桃树、黑桃树、烧柴树等及其他地方的桔树都出卖给原告所有和生产经营。协议还约定被告方应告知当地村委会认可原告方购买房屋和土地及其他事项。上述协议签订后，原告方向被告方支付了20万元的购房价款，被告方也按协议的约定向原告方交付了房屋、土地及其相关附着物。之后，原告方对上述所购房屋进行了简易改造装修并入住。2015年3月15日，因原告方要求被告增加桔园面积而经小溪塔狮子山柑桔场组织双方调解后，被告方同意无偿提供柑桔树10棵（约0.2亩）给原告方用于修路，双方为此达成和解并将上述内容作为补充条款写入2014年双方签订的《农村土地转让协议书》，原、被告双方及狮子山柑桔场的相关干部作为见证人均在该协议书上签字确认。2015年4月，原告方再次要求被告方增加桔园面积，被告方拒绝。为此双方产生纠纷，三原告遂于2015年4月22日向本院提起前述之诉。庭审中，三被告曾以三原告违约依双方签订的合同应承担违约责任为由提起过反诉，要求三原告支付违约金5万元。本案在审理过程中，三被告向本院申请撤回了反诉，本院对此予以准许。

上述事实，有三原告提交的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》、《房屋买卖补充协议》、收款收条等书面材料；三被告提交的狮子山柑桔场的证明、照片、《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》等书面材料以及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告双方于2014年4月2日签订的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》，虽然系双方当事人的真实意思表示，但相关协议的内容违反了法律的强制性规定，即合同内容不合法，应属无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设等”以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的国家政策性规定，农村的宅基地属于农村集体经济组织所有，能依法享有农村宅基地使用权的必须是农村集体经济组织的成员，宅基地使用权的转让也只限于农村集体经济组织成员内部之间。而本案三原告系城市居民，显然不具备农村宅基地使用权。故上述原、被告双方签订的有关农村住房和土地及相关附着物的买卖协议因内容违法而无效。三被告辩称的三原告购买的是房屋而不是宅基地、而且原告购买后是直接居住使用的而不是用来拆除用于其它建设使用的理由不能成立，本院对此不予采纳。三原告现要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》无效及要求三被告立即返还购房购地款20万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；同理，三原告也应将所购房屋、土地及相关附着物交还给三被告。由于原、被告双方所签订的上述三份协议因内容违反国家法律强制性和国家政策禁止性规定而导致无效，本案中原、被告双方对此均有过错，故双方应各自承担相应的法律责任。同时三原告也未向本院提供其造成损失的充分证据，故本院对三原告要求三被告赔偿其损失32475元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告翟某某、刘某某、翟某与被告习某某、蒋某某、习永某于2014年4月2日签订的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》均无效。

二、由被告习某某、蒋某某、习永某于本判决生效后一个月内返还原告翟某某、刘某某、翟某购房款20万元。

三、驳回原告翟某某、刘某某、翟某要求被告习某某、蒋某某、习永某赔偿损失32475元的诉讼请求。

本案诉讼费用2394元，由原告翟某某、刘某某、翟某负担244元，由被告习某某、蒋某某、习永某负担2150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　王　志

二〇一五年九月十四日

书记员　杜韩东

房屋买卖合同纠纷