宜昌市三峡坝区人民法院

民事判决书

（2014）鄂三峡民初字第00984号

原告谭某某，女，19**年*月*日出生。

委托代理人袁青青，湖北普济律师事务所律师，特别授权。

被告某某文化传播有限公司，住所地宜昌市西陵区胜利四路**号***室。

法定代表人石某某，该公司执行董事兼经理。

被告石某某。

第三人王某甲，19**年*月*日出生。

第三人王某乙，19**年*月*日出生。

第三人宋某，女，仡佬族，19**年*月*日出生。

原告谭某某与被告某某文化传播有限公司（以下简称某某公司）、被告石某某、第三人王某甲、第三人王某乙、第三人宋某排除妨害纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理，被告石某某申请追加王某甲、王某乙、宋某为本案被告，本院为查明案件事实，裁定追加王某甲、王某乙、宋某为第三人。本案依法由审判员娄晓春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭某某及其委托代理人袁青青、被告某某公司的法定代表人即被告石某某、第三人王某甲、王某乙、宋某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告谭某某诉称，2014年3月30日，原告通过宜昌环球房地产经纪有限公司从宋某处购买了位于某某市发展大道**号东方杰座*座*楼*号的一处商品房，并于2014年8月21日办理了过户登记手续取得了房产证，于同年8月27日取得了国有土地使用证，该处房产为原告与王某甲共同共有。2014年9月8日，两被告在未取得原告同意的情况下，通过宜昌环球房地产经纪有限公司做中介，将原告所有的房产以租赁办公的名义非法占用，原告多次与两被告协商要求返还房屋，均遭拒绝。原告认为，原告是房屋的所有权人，依法对自己的共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，原告这一物权任何人不得侵犯。两被告本有合法的办公场所，却通过中介非法占用原告所有的房屋，是对原告财产权利的侵犯。诉讼请求：1、判令两被告排除妨害，责令两被告限期腾退房屋且恢复原状，并向原告返还被其占用的房产；2、判令两被告自2014年9月8日占用房产之日起按每月1600元的标准，向原告支付占用房产的租金损失直到向原告返还房产时止；3、由两被告共同承担本案的诉讼费等相关费用。

被告某某公司、被告石某某辩称，我是9月8日左右看到租赁信息后通过中介租的本案争议房屋。租赁协议签订后，我将该房屋作为办公场所。因在中介签的合同不正式，9月11日又签订了一份租房合同，但为了与中介的合同保持一致，落款日期署的9月8日。我将头3个月的租金通过银行转账给了王某甲。

第三人王某甲辩称，我与原告是秭归同乡。原告欲在宜昌购房，因资金不足，想向我借钱购房或与我共同购房，我委托我弟弟王某乙全权处理此事，王某乙就以我的名义与原告一起办理了购房事宜。2014年3月30日，通过宜昌环球房地产经纪有限公司，我与原告购买了宋某位于某某市发展大道**号东方杰座*座*楼*号的一处商品房，虽然房屋买卖的具体事宜主要由谭某某经手办理，但谭某某仅出资6万元，其余房款及中介费、过户费等均由我出资，共计229200元，尚欠原房主宋某购房款15万元。购房合同约定款清交房，在房款未付清之前，原房主宋某有权占用该房屋。宋某一直催付剩余房款，而谭某某一直未付，宋某为避免房屋空置，将房屋出租以收取租金并无不妥，我理当配合。中介的租房合同是我授权中介公司工作人员刘春梅签订的，后又签的一份租赁合同是我授权王某乙帮我签的。矛盾的根源在原告谭某某，谭某某仅出资6万元，对于15万元的购房余款，应由谭某某付清。本案纠纷系原告自己的过错引起，希望与原告公平合理协商处理此事，化解纠纷。

第三人王某乙辩称，我与王某甲是亲兄弟，与原告谭某某是秭归同乡。受王某甲委托，我代表他并以他的名义参与了房屋买卖、出租。

第三人宋某辩称，我是争议房屋的原所有权人，为方便原告贷款，我将产权过户给了谭某某和王某甲，但他们尚欠我15万元余款。房子一直空在那里，损失会扩大，所以我找中介将房子租出去了。

经审理查明，原告谭某某于2014年3月30日与第三人宋某及宜昌环球房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定宋某将位于某某市发展大道**号东方杰座*座*楼*号的商品房出售给谭某某，成交价为424200元，谭某某要求将该房屋产权过户到谭某某、王某甲二人名下。宋某承诺于房款收清当天将房屋交付给谭某某。原告谭某某称自己为购房已支付房款、中介费、佣金、过户费共计167000元；第三人王某甲称自己为购房已支付房款、中介费、佣金、过户费共计229200元，但双方提交的证据均不足以支持各自所称已交房款数额的事实。2014年8月21日，该房屋过户到谭某某、王某甲二人名下，共有形式为共同共有，登记产权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0413406号。土地使用权证于2014年8月27日过户到王某甲、谭某某二人名下，土地使用权类型为出让，登记产权证号为宜市国用（2014）第100202001号2-1110。2014年9月8日，中介公司工作人员刘春梅在王某甲授权下与石某某签订《房屋租赁合同》，约定将本案争议的东方杰座A1105号房屋租给石某某，租期1年，从2014年9月8日至2015年9月8日，租金每月1600元，按季支付。后，王某乙在王某甲和宋某的授权下，再次与石某某和某某公司签订《合同书》，约定将东方杰座A1105号房屋出租给二被告，租期、租金等内容与前述《房屋租赁合同》一致，且落款日期仍签署2014年9月8日。2014年9月8日，石某某通过招商银行向刘春梅转款2800元，其中2000元系付合同约定的押金，800元系付中介佣金。2014年9月12日，石某某通过招商银行向王某甲转款4800元，系付2014年9月8日至2014年12月7日房屋租金。

上述事实，有《房屋买卖合同》、房屋产权证、土地使用权证、《房屋租赁合同》、《合同书》、银行转账凭证、收条及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。2014年8月21日，位于宜昌市发展大道11号东方杰座A1105号的房屋所有权已过户至原告谭某某和第三人王某甲名下，谭某某和王某甲成为该房屋的共同所有权人。第三人原房屋所有权人宋某所称购房余款未付，不妨碍物权登记的法律效力，其与现房屋所有权人之间的债权债务关系不是本案的审理范围。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。谭某某与王某甲就该房屋的使用和管理约定不明，王某甲将房屋出租的行为不违反法律规定。被告石某某和某某公司经中介介绍，与房屋所有权人之一王某甲签订房屋租赁合同亦不违反法律规定。故原告谭某某要求二被告腾退房屋并恢复原状的诉讼请求本院不予支持。谭某某如果认为房屋共有人未经其同意出租房屋的行为侵害了自己的合法权益，可以与共有人协商解决或者另案以共有人为被告提起诉讼。谭某某作为房屋共有权人之一，对租金收益也享有共有权，故原告诉请第二项要求被告支付占用房产的租金损失，本院支持一部分。因原告谭某某与第三人王某甲对该房屋的所有形式为共同共有，没有划分共有份额，本院支持谭某某与王某甲各取得50%的租金收益。鉴于租期前3个月的租金已经由共有人之一王某甲收取，为方便支付，被告2014年12月8日至2015年3月7日的租金4800元应给付原告谭某某。2015年3月8日至9月8日的租金，仍按合同约定按季支付，每季度向王某甲、谭某某各付2400元。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告某某文化传播有限公司、被告石某某按季给付原告谭某某租金共计9600元（于本判决生效之日起3日内给付谭某某4800元、于2015年3月8日给付谭某某2400元、于2015年6月8日给付谭某某2400元）。

二、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

案件受理费40元（已减半，原告已预缴）由原告谭某某、第三人王某甲各负担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　娄晓春

二〇一四年十二月四日

书记员　　王　南

排除妨害纠纷