焦作市山阳区人民法院

民事判决书

（2015）山民二初字第00256号

原告宋某甲，男，**岁。

委托代理人秦丽萍、张健，河南苍穹律师事务所律师。

被告张某某，女，**岁。

委托代理人康亚伟，河南首鼎律师事务所律师。

委托代理人牛卉，河南首鼎律师事务所律师助理。

被告宋某乙，男，**岁。

委托代理人宋某丙，男，**岁。

原告宋某甲与被告张某某、宋某乙确认合同效力纠纷一案，本院于2015年3月30日作出受理决定。于2015年6月2日向被告张某某送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向被告宋某乙送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告宋某甲及其委托代理人秦丽萍，被告张某某的委托代理人康亚伟、牛卉，被告宋某乙的委托代理人宋某丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告宋某甲系被告宋某乙之子。2013年3月15日山阳法院判决山阳区解放中路三号院矿山东院**号楼*单元*号房产归宋某甲与宋某乙二人共同共有，2013年6月21日焦作市中院维持了原判。此房是原告唯一住房。2014年，被告宋某乙未经原告同意，通过被告张某某之母许某某以18万元的价格将该房屋卖给被告张某某，该房面积98.08平方米，一楼，市场价约为40万元，现张某某以远低于市场价格购买该房产，并未向宋某乙支付合理对价，至今未支付任何购房款项。现起诉要求：⒈二被告签订的关于焦作市山阳区解放中路三号院矿山东院**号楼*单元*号的房屋买卖协议无效；⒉被告宋某乙将该房屋过户至原告和宋某乙二人名下；⒊诉讼费由二被告承担。

被告张某某辩称，二被告签订的关于山阳区解放中路三号院矿山东院**号楼*单元*号的房屋买卖协议系双方真实意思表示，为合法有效的合同。在买卖过程中，被告宋某乙称该房屋系其单独所有，并向张某某出示标注其单独所有的房产证，被告宋某乙隐瞒了房产产权有争议、其并不是房产完全权利人、不具备单独处分的权利等内容，被告张某某系不知情的善意第三人。该房屋已经过户给被告张某某，已善意取得。被告张某某为了履行与宋某乙之间的房屋买卖协议，尤其是办理房产证、土地使用权证过户，投入了大量资金、人力、差旅、误工等成本。

被告宋某乙辩称，宋某乙卖房不是本意，宋某乙认为管房子的就是房管局，房管局最公正，宋某乙的房权是百分之百，谁不承认就是歪门邪道，国法不依。2013年，原告和被告宋某乙打了两次官司，法院判决房屋归原告和宋某乙共同共有。宋某乙认为，房子在宋某乙名下就应该是宋某乙的，就想试试这个房子能卖不能卖，结果通过房管局把房子卖出去并且过户了，本意不是卖房。

根据原被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈被告张某某在其与被告宋某乙的房屋买卖行为中，是否属于善意第三人；⒉二被告签订的房屋买卖协议是否有效。

原告提交证据材料如下：⒈山阳法院、焦作中院判决书，证明本案诉争房屋系原告和被告宋某乙共有；⒉所有权人为被告宋某乙的房产证、土地证复印件，证明该房产在过户前登记被告宋某乙一人名下；⒊2014年11月11日的证明，证明被告宋某乙私自将与原告共有的房屋，以18万元远低于市场价的价格卖与被告张某某；⒋所有权人为被告张某某的房产证、土地证复印件，证明被告宋某乙私自将房屋过户给被告张某某；⒌转款单，证明被告张某某向原告索要5万元精神损失费，原告支付不起，只给张某某母亲打款3万元，被告张某某购买该房屋非善意；⒍二被告于2014年12月5日签订的房地产买卖契约，证明二被告买卖房地产成交价格低于市场价，且张某某没有向宋某乙支付购房款。

被告张某某质证认为，对原告证据1真实性无异议，指向有异议，二被告买卖房屋时，张某某并不知道这两份判决书，根据判决书原告和宋某乙为按份共有，但不能证明其分别持有的房屋产权份额，若原告所持为小部分份额，不能阻止宋某乙行使房屋买卖权利；证据2是复印件，且宋某乙卖房时张某某看过房产证，产权为100%，无共有人；证据3张某某不知情，不是张某某本人所签，指印不是张某某所按，卖房时宋某乙称房屋价值30万元，评估价格28万元；证据4真实性无异议，指向有异议，过户时需宋某乙将其房产证交到房管局且签字，证明被告宋某乙同意卖房子；证据5真实性无异议，指向有异议，只能证明宋某丙与许某某有资金往来，这是原告向张某某出示判决书后，双方协商由宋某乙向张某某进行的赔偿，但后来这个钱宋某丙又要回去了；证据6真实性无异议，但该契约不是双方真实的交易合同，是为了办理房地产过户签订的，契约中填写的房屋成交价格是评估价格，不是双方真实意思表示。双方真实的交易合同是口头协议，价格18万元。

被告宋某乙质证认为，对原告证据1、证据2无异议；证据3真实性无异议，是宋某乙告知儿子宋某丙房屋已过户但房款未付，宋某丙不同意，宋某乙去找张某某母亲，回家后将该证明给了宋某丙；证据4无异议；证据5真实性无异议，这是和张某某母亲许某某协商将房屋过户回来，许要求赔偿损失，所以打的款；证据6无异议。

对原告所举证据，本院认证如下：证据1真实有效，予以确认；证据2虽系复印件，但与其它证据及当事人的陈述均可相互印证，对其真实性予以确认；证据3真实性不予确认；证据4真实有效，予以确认；证据5真实性予以确认，但不具关联性；证据6真实有效，予以确认。

被告张某某提交证据材料如下：⒈房产证、土地证，证明争议房产已过户给被告张某某，被告宋某乙同意卖房；⒉协议书，证明被告张某某购买房屋时属于不知情的善意第三人。

原告宋某甲质证认为，对被告张某某证据1真实性无异议，指向有异议，被告张某某未支付购房款，非善意第三人；证据2与原告无任何关系，不予质证。

被告宋某乙质证认为，对被告张某某证据1无异议；证据2乙方处签名字是宋某乙本人所签。

对被告张某某所举证据，本院认证如下：证据1真实有效，予以确认；证据2真实性予以确认。

被告宋某乙提交证据材料为：⒈宋某乙所写证明、遗书，证明卖房不是宋某乙的本意；⒉宋某乙所写条据，证明宋某乙同意将房屋过户给长孙宋磊。

原告质证认为，对被告宋某乙证据1、证据2均无异议。

被告张某某质证认为，对被告宋某乙证据1真实性无异议，根据内容可看出卖房是其本意，可看出被告宋某乙文化水平很高，能清晰表述出事情原委，遗书与本案无关联性，不予质证；证据2真实性无异议，在这个时间点第一次协商损失问题。

对被告宋某乙所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认。

经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：焦作市房地产监理所于2005年10月11日填发的房屋产权证书载明：坐落于山阳区解放中路3号院矿山东院**号楼*单元*号的房屋所有权人为宋某乙，无共有人；个人集资款63400元，产权比例100%，集资单位焦作矿山机器厂。

2012年7月，宋某乙向本院提起物权保护诉讼，称宋某甲在宋某乙生病期间不尽做儿子的赡养义务，宋某乙想出售自己的房屋将房款用于养老，买房人去看房时遭到宋某甲拒绝，宋某甲称房子是他的，宋某乙请求法院判令宋某甲腾出位于山阳区解放中路3号院矿山东院**号楼*单元*号的房屋并将该房屋返还给宋某乙。本院认为诉争房产系宋某乙、宋某甲父子共同生活期间所购，集资房款是由宋某甲用家庭共同财产预付，结合该房产分房方案等因素综合考虑，宋某甲对该房屋也享有一部分产权，因此宋某甲有权在该房屋居住，宋某乙的诉讼请求理由不足，故于2013年3月15日作出（2012）山民初字第01145号民事判决书，驳回宋某乙的诉讼请求。宋某乙不服本院该判决提起上诉，焦作中院经审理认为，诉争房屋的产权虽然登记在宋某乙名下，但结合宋某乙亲笔签名的遗书相关内容及购房时宋某乙与宋某甲及宋某甲之妻李某某、子宋某某共同生活的事实，可认定该房屋系宋某乙与宋某甲共同出资购买。因此宋某甲对该房屋享有一部分产权，宋某乙上诉称该房屋产权系其个人所有的理由不能成立，遂于2013年6月21日作出（2013）焦民二终字第00215号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2014年12月5日，宋某乙与张某某签订房地产买卖契约，内容：宋某乙自愿将山阳区解放中路3号院矿山东院**号楼*单元*号的房屋出售给张某某；双方议定的成交价格为280000元，张某某于2014年12月5日前一次付清给宋某乙，付款方式现金；双方同意于2014年12月5日由宋某乙将上述房地产正式交付给张某某；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。该契约签订后张某某未按约定向宋某乙交付购房款。2014年12月8日，该房屋过户至张某某名下单独所有。后原告宋某甲得知其父被告宋某乙将该房屋出售给被告张某某，遂提起诉讼。

2015年7月7日，张某某与宋某乙又签订了协议书，内容包括：宋某乙在卖给张某某房产时，隐瞒了房产产权有争议、宋某乙并不是该房产完全权利人，不具备单独处分的权利等合同重大事项。

本院认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更的，自法律文书生效时发生效力。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中位于山阳区解放中路3号院矿山东院**号楼*单元*号房屋的所有权经山阳法院及焦作中院判决，已确定原告宋某甲对该房屋享有一部分产权，该房屋的物权变更为宋某乙、宋某甲共有，且该物权变更已发生法律效力。被告宋某乙未取得宋某甲同意，擅自处分了其与宋某甲共有的房屋，将该房屋出售与被告张某某，现宋某甲对宋某乙的无权处分行为不予追认，宋某乙在与张某某订立房产买卖契约后亦未能取得该房屋的完全所有权，故宋某乙处分该财产所订立的合同应为无效；原告作为利害关系人，可以请求确认权利。原告起诉要求确认二被告签订的关于焦作市山阳区解放中路三号院矿山东院**号楼*单元*号的房屋买卖协议无效，并要求将该房屋过户至原告和宋某乙二人名下，理由正当，应予支持。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被告张某某辩解称其系不知情的善意第三人，房屋已过户，张某某已善意取得，本院认为房屋虽已过户到张某某名下，无论张某某受让该不动产是否出于善意，其未向宋某乙支付对价是不争的事实，故张某某受让该房屋不符合善意取得物权的构成要件，张某某不能取得该房屋的所有权，宋某甲作为所有权人有权追回，被告张某某的辩解不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、第三十三条之规定，判决如下：

一、被告宋某乙与被告张某某于2014年12月5日签订的关于山阳区解放中路三号院矿山东院**号楼*单元*号房屋的房地产买卖契约无效；

二、被告张某某、宋某乙应于本判决生效之日起一个月内协助原告宋某甲办理房屋过户手续，将山阳区解放中路三号院矿山东院**号楼*单元*号房屋过户至原告宋某甲和被告宋某乙名下。

本案诉讼费100元，由被告张某某、宋某乙各承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判 长　 樊媛媛

审判 员　 曹君萍

 代审判员　 司少华

二〇一五年九月七日

书记 员　 海腊梅

合同效力