苏州工业园区人民法院

民事判决书

（2014）园民初字第0526号

原告吴某某。

原告陆某某。

委托代理人张林华，江苏名仁律师事务所律师，代理上述两人

原告。

被告苏州工业园区某某物业管理有限公司，住所地苏州工业园区＊＊街道＊＊广场＊＊幢＊＊室。

法定代表人葛某某，总经理。

委托代理人杨凤明，苏州工业园区跨塘法律服务所法律工作者。

被告苏州工业园区某某水务有限公司，住所地苏州工业园区＊＊街＊＊号。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人薛能，江苏新天伦律师事务所律师。

委托代理人曾某某，该公司员工。

原告吴某某、陆某某诉被告苏州工业园区某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由审判员李军适用简易程序于2014年4月3日公开开庭进行了审理。审理中，本院据原告申请依法追加苏州工业园区某某水务有限公司（以下简称清源华衍水务公司）为被告参加本案诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，先后于2014年6月18日、2014年11月21日、2015年2月13日、2015年3月11日、2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告吴某某（参加第一、二、三、四、六次开庭）及二原告共同委托代理人张林华、被告某某物业公司委托代理人杨凤明（参加第一、二、三、四次开庭）、被告清源华衍水务公司委托代理人薛能（参加第二、三、四次开庭）及曾某某（参加第五、六次开庭）到庭参加诉讼。被告某某物业公司第五、六次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告吴某某、陆某某诉称：原告系苏州工业园区唯亭蠡塘路96号2幢804室房屋所有权人，被告某某物业公司系该房屋所在小区物业管理公司。2014年2月10日晨5时许，因楼顶水箱损坏，大量自来水流入原告室内，致原告房屋墙壁、地板等装修损坏，一幅十字绣报废。原告发现后立即拨打110报警电话，并电话告知被告某某物业公司。经江苏苏源建筑装饰工程有限公司评估装修损失为71879元，十字绣报废损失5000元，房屋不能居住使用按租房3个月计算需付租金15000元，总损失96879元。原告要求被告某某物业公司承担损失，被告某某物业公司称需通过法律途径处理。被告某某物业公司负责房屋所在小区物业管理，因其管理不善设施损坏，致原告损失，其理应承担赔偿责任。原告提起诉讼，请求判令被告某某物业公司赔偿损失96879元并承担诉讼费。后原告补充说明，原告财产损失系楼顶水箱损坏自来水流入室内导致，因该水箱等供水设施系被告清源华衍水务公司安装维护，故诉请被告清源华衍水务公司对原告损失负连带赔偿责任。后原告据审理情况变更诉请为被告连带赔偿租金损失9000元、物品损失48171.93元并承担诉讼费、鉴定费，且说明鉴定报告未计入的电线等用工、家具移门拆除、十字绣作品损失本案中暂不主张。

被告某某物业公司辩称：1.原告居住小区为商品房小区，该小区已成立业委会，而某某物业公司是唯亭街道高浜社区党委和居委会领导的一个无资质的物业公司。原告小区原由苏州秀美物业管理有限公司（以下简称秀美物业公司）管理，后因该公司撤场，镇领导让某某物业公司管理该小区物业，但未签物业合同，亦未向业主收过费。2.原告未提供其居住小区业委会与哪个物业公司签订物业合同，未提供缴纳物业费发票以看出是哪家物业公司提供服务，本案诉讼主体不明。3.待原告明确诉讼主体后，原告损失应由有资质的评估公司进行评估后再计原告损失。综上，不认可原告诉请。

被告清源华衍水务公司辩称：涉案漏水水箱属消防水箱，其对该水箱无维护管理义务，故不承担赔偿责任。

原告吴某某、陆某某补充说明：水箱原来未使用，某某物业公司动用维修基金改造了消防水箱和供水管道，后向水箱供水，水箱内消防用水由某某物业公司注入。因阀门、浮球损坏，水箱不停供水，水满后溢出，漏至原告家中造成损失。事发当天原告联系某某物业公司负责人，某某物业公司负责人到现场联系人员处理，某某物业公司主任吴建月也到了现场，街坊四邻及保安均能证明某某物业公司在原告小区实际负责物业管理的事实。原告基于事实上的物业服务管理关系起诉某某物业公司，双方存在物业服务合同关系，某某物业公司为小区实际管理方，有义务保障小区设施设备完好，其疏于管理造成水箱漏水，应承担赔偿责任。其未收物业费不代表其未得到政府补贴或其他对价，其服务定非无偿，其应政府要求管理小区，必有利益，故不能减轻或免除责任。如其无资质，更应承担赔偿责任。其仅从事部分物业管理事项的辩解无任何依据，既已接受管理任务，常规物业管理内容当然均应包括在内，除非其曾公告表示过其仅管理某些项目，或能排除管理水箱的义务，否则不得免责。且涉案水箱漏水曾导致2幢204业主家中烟道进水造成厨房间被浸泡一些物品，经人民调解委员会调解后某某物业公司赔偿了1000元。

经审理查明：原告吴某某、陆某某系苏州工业园区唯亭蠡塘路96号（东园映象）2幢804室房屋共有人。秀美物业公司原名苏州皇铭物业管理有限公司，原为东园映象小区物业服务企业，向业主收取物业服务费，后于2011年12月31日终止该小区物业服务。2012年初，该小区未委托其他物业服务企业提供物业服务，被告某某物业公司进入该小区实际提供物业服务，但未与该小区业主或业委会签订物业服务合同，亦未向小区业主收取物业服务费。

2012年5月26日，苏州工业园区跨塘房地产开发中心通过与被告清源华衍水务公司签订《苏州工业园区住宅供水设施委托运行维护管理协议》，将东园映象小区三幢住宅供水设施（不含消防供水设施）委托被告清源华衍水务公司进行运行维护管理。

东园映象小区2幢楼顶有水箱一个，位于2幢804室原告房屋屋顶。2014年2月10日，因该水箱漏水流入原告房屋，致房屋墙壁、地板等设施、物品多处损坏。本案审理期间，本院据原告申请依法委托苏州新一造价师价格事务所有限公司对原告上述损失鉴定。该公司于2014年9月25日出具《东园映像2幢804室修复费用鉴定造价咨询报告》，认为涉案房屋修复费用为48171.93元（电线等用工、家具移门拆除、十字绣作品损失未计入）。各方当事人对鉴定结论不持异议，并协商确定原告因房屋受损而产生的无法使用房屋的损失为9000元。

2015年1月15日，被告清源华衍水务公司出具《情况说明》，内容为：“东园映像2幢804室屋顶的水箱经园区消防大队的消防监督人员现场查看，确认该水箱是消防水箱。”2015年1月20日，苏州市公安消防支队工业园区大队在《情况说明》上盖章确认情况属实。

2015年2月26日，被告清源华衍水务公司再出具《情况说明》，内容为：“东园映像2幢804室屋顶的水箱经园区消防大队的消防监督人员现场查看，确认该水箱是消防水箱，非居民生活用水水箱。”2015年2月28日，苏州市公安消防支队工业园区大队亦在《情况说明》上盖章确认情况属实。

审理期间，本院至唯亭街道高浜社区居委会调查。该居委会书记陈建芳陈述，某某物业公司无资质从事东园映象小区住宅楼的物业管理经营。该居委会主任濮菊琪陈述，东园映象小区原由正式的物业公司秀美物业公司（原皇铭物业）作为物业经营主体提供物业服务；据其了解2幢楼顶水箱为消防用水水箱。二人另陈述，东园映象小区每幢应均有一个水箱，开发商交房时即存在；某某物业公司从未与东园映象小区业委会、业主签订物业服务合同，也未收取物业费；因秀美物业公司退场，无人接管小区，政府考虑该小区业主生活需要，自愿要求某某物业公司入场参与小区部分物业管理事项；某某物业公司是高浜社区多年前设立，在其他一些多层及别墅小区处于正常营业状态，但在东园映象小区纯属帮忙代管，因该小区有业委会，一旦业委会确定新的物业公司，某某物业公司无需代管；东园映象小区由某某物业公司代管数年，小区一直未选聘物业公司提供物业服务。

审理期间，本院前往东园映象小区2幢现场查看，该幢楼顶确有一个水箱。当天，本院在该小区向唐杏生、张娟调查情况。唐杏生陈述，其为某某物业公司管理人员，某某物业公司接管该小区时，该小区有业委会，当时主任是张娟；自2015年8月起该小区已转由新盛物业从事物业管理。张娟陈述，几年前其曾为该小区业委会主任；2011年底秀美物业公司撤场，小区无人管理，后因当地政府要求高浜社区接管该小区物业工作，某某物业公司于2012年初进小区提供物业管理服务；秀美物业公司撤场后，小区内部意见不统一，未对外委托物业公司管理小区；某某物业公司未收过物业费、停车费，也未签过物业服务合同；某某物业公司提供保安、保洁及一些灯具、电梯（维修）等服务，业主有需求可联系其协助处理；对楼顶水箱由谁维护不清楚，某某物业公司进场时未具体提及水箱由某某物业公司维护；听说目前该小区由镇政府的物业公司接管一个月了。

上述事实，由土地使用权证、房屋所有权证、房屋装修损坏照片、秀美物业公司证明、物业费收据、公司准予变更登记通知书、小区居民及门卫书面证明、苏州工业园区住宅供水设施委托运行维护管理协议、苏州工业园区住宅供水设施移交单、水箱现场照片、鉴定造价咨询报告、情况说明、谈话笔录等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。

本院认为，现有证据足以证明，原告房屋楼顶水箱为该幢住宅楼公共消防水箱，原告房屋因该水箱漏水造成损失的事实发生于被告某某物业公司接受指示为该小区实际提供物业服务期间。消防安全事关小区业主重大利益，《中华人民共和国消防法》第十八条明文规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”被告某某物业公司既已接受政府指示，实际为该小区提供物业服务，理应知晓其作为物业服务企业对小区共用消防设施进行维护管理的法定义务，理应担负起维护管理涉案消防水箱的法定职责。其虽未与小区业委会或业主签订物业服务合同，虽未向小区业主收取物业费，亦不影响其应承担的法定义务。如其认为其接受政府指示无偿代管小区，不应对共用消防设施进行维护管理或不应提供其他部分物业服务事项，其也应向小区业主明确公示告知其提供的具体物业服务事项或不予提供的具体物业服务事项。其作为小区物业服务企业，疏于管理消防水箱致原告遭受损失，应承担赔偿责任。故原告诉请被告某某物业公司赔偿房屋受损无法使用的损失9000元、房屋修复费用损失48171.93元有事实和法律依据，本院予以支持。被告清源华衍水务公司受苏州工业园区跨塘房地产开发中心委托，对该小区住宅供水设施（不含消防供水设施）进行运行维护管理，但双方签订的《苏州工业园区住宅供水设施委托运行维护管理协议》已明确排除被告清源华衍水务公司对消防供水设施的维护管理义务，故原告诉请被告清源华衍水务公司连带赔偿其损失无事实和法律依据，本院不予支持。被告某某物业公司第五、六次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国消防法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告苏州工业园区某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴某某、陆某某57171.93元；

二、驳回原告吴某某、陆某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1229元、鉴定费3750元，合计4979元，由被告苏州工业园区某某物业管理有限公司负担。该款原告吴某某、陆某某已预交，被告苏州工业园区某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴某某、陆某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。

审判长刘洋

人民陪审员虞子梅

人民陪审员陆花妹

二〇一五年八月二十八日

书记员王木子

合同纠纷