安徽省淮南市田家庵区人民法院

民事判决书

（2014）田民一初字第01284号

原告：孙某，男，19**年**月**日生，汉族，田家庵某快餐店业主。

委托代理人：孔军，安徽俊诚律师事务所律师。

委托代理人：翟国富，男，19**年**月**日生，汉族，河南省南阳市人，田家庵某快餐店员工。

被告：赵某某（别名赵红艳），女，19**年**月**日生，汉族，安徽省淮南市人。

委托代理人：赵白杨，安徽八公律师事务所律师。

委托代理人：陈传锐，男，19**年**月**日生，汉族，安徽省淮南市人。

原告孙某诉被告赵某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由审判员闫军适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告孙某的委托代理人孔军、翟国富，被告赵某某及其委托代理人赵白杨、陈传锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某诉称：2013年3月1日原告授权店里员工翟国富与赵红艳签订仓库出租合同，租赁被告位于某处房屋，用于原告所经营的田家庵某快餐店的经营活动。该房屋原告仅使用8个月就遇到了市政府项目的拆迁，致使原告无法继续使用。原告被迫搬迁，但未获得任何补偿。后原告得知该房屋的拆迁补偿全部都由被告所得，原告认为该房屋拆迁时原告应获得经营损失的补偿。原告多次找到被告协商经营损失的补偿问题，但被告均拒绝支付相关款项。原告为维护自己的合法权益不受侵害，现起诉至法院，请求判令：1、解除仓库出租合同；2、被告支付剩余租金10666元；3、被告支付拆迁补偿款属于原告的部分80719.5元；4、被告承担诉讼费用。

孙某为证明其主张，已在举证期限内向本院提交证据，以下证据经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：

一、原告的身份证及个体工商户营业执照复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格。被告有异议，认为原告提交的营业执照的经营地点是在田家庵区某处，与本案没有关系，与被告的房屋所在地也没有关系，与本案没有关联性。该证据经审查其真实性本院予以确认。

二、仓库出租合同原件1份，证明：原被告的房屋租赁关系，租赁期为5年，租金为每年26000元。被告对该证据的真实性无异议，但对原告的证明观点有异议，认为：对方认为该房屋是某快餐店老板孙某承租，我们不知道该快餐店内部关系。没有孙某的授权证明，应认定是翟国富个人与我们签订的合同。本院认为：因田家庵某快餐店业主孙某已追认翟国富签订的仓库出租合同的代理行为，故被告方的质证意见本院不予采信。该合同的真实性经本院审查予以确认，至于其合法性、是否有效，将在以下本院认为部分予以详细阐述。

三、收条原件1份，证明：赵某某已收取原告每年26000元租金的事实。被告对该证据的真实性无异议。该证据经审查本院予以确认。

四、装修工程合同1份及收条3份，入卷宗均为复印件（原件已当庭退回），证明：原告在租赁被告房屋后，即出资对房屋进行装修。被告方有异议，认为：装修工程的发包方是某快餐店，该合同的真实性不予认可。被告方看不出具体施工内容，干了多少活不能确认，对工程造价有异议。以上证据与本案没有相关性。我方只知道原告更换了门。本院认为：以上证据系某快餐店与他人之间签订的装修工程合同及收条，系另一法律关系，加之该合同无施工预算单或决算单佐证具体的施工项目，故以上证据在本案中本院不予以认证。

五、照片8张。证明：原告在房屋内装潢的情况。被告方有异议，认为：该房屋总体没怎么动，房内的乳胶漆、瓷砖、墙砖原来就有。原告方变动的不是太明显。本院认为：照片所反映的内容确系争议的租赁房屋的情况，以上证据的真实性经审查本院予以确认。

六、拆迁安置协议书、情况说明、征收登记表、估价报告各1份。证明：被告方拆迁时取得拆迁补偿款项中，冷库搬迁费5601元，停产停业损失42806.4元，以及地板砖、内外墙瓷砖、乳胶漆墙面、防盗门、防盗网这几项装修的补偿款应该归原告。被告方对拆迁安置协议书无异议，对情况说明的真实性有异议，对原告方的证明观点亦有异议，认为：原被告签订的仓库出租合同对装潢补偿并没有约定，停产停业损失应该给被告，受损失的是房屋出租方。本院认为：以上证据系经原告方申请，本院前往淮南市安成镇政府调取，其真实性本院予以确认。至于原告的诉讼请求是否应当得到支持，将在以下本院认为部分详细予以阐述。

赵某某辩称：1、本案被答辩人孙某不是合同承租人，不具有诉讼主体资格。赵某某在2013年3月1日与翟国富个人签订的仓库出租合同，合同书虽有某快餐店字样，但该法人没有出示授权委托书，也没有在合同上签章。答辩人不认识被答辩人，与被答辩人之间没有任何经营往来。现被答辩人以其个人名义诉讼答辩人是错误的，被答辩人无权起诉答辩人。2、答辩人与合同承租人翟国富之间签订的仓库出租合同已自行解除。该退的费用已退，双方不存在其他经济纠纷。答辩人对外出租的房屋不管是翟国富还是其他承租人都是作仓库使用的。答辩人与承租人翟国富在合同中有明确约定：租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除，甲方退还没到期已交的费用。答辩人当时收到承租人翟国富交的一年租金是26000元，另有押金2000元，但这些钱扣除8个月的房屋租金，剩余10668元已全部退还给翟国富了。翟国富在派出所也承认退还给他了。所以答辩人认为自己已按照合同约定履行了自己的义务，合同已自行解除，双方不存在其他纠纷。3、被答辩人的诉请无任何事实和法律依据。被答辩人在诉状中的陈述与事实严重不符。（一）翟国富没有被答辩人的授权。（二）答辩人的房屋出租用途就是仓库用于堆放东西，根本不是经营某快餐店。（三）答辩人没有领取被答辩人所讲的原告应获得的经营损失补偿。综上，答辩人认为被答辩人诉讼主体不合格，无起诉权，其诉讼请求更是缺少事实和法律依据，请法庭依法驳回。

赵某某为证明自己的主张，已在举证期限内向本院提交证据，以下证据经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：

一、淮南市公安局泉山派出所于2014年6月20日出具的“关于翟国富与陈传锐之间纠纷的接警情况说明”1份，证明：出租人已按照租房协议约定，将收取的未到期的费用，包括房租和押金已退还承租人翟国富，双方不存在其他纠纷。原告方对该证据的真实性无异议，但对其证明观点有异议，认为：该证据证明不了其证明观点，退还房租和押金应当以书面证据为准。本院认为：该证据系公安部门基于事实出具的情况说明，其真实性、合法性、关联性本院均予以确认。

二、经被告方申请证人廖鹏胜出庭作证的证人证言，证明：2012年夏天，赵某某他们出的材料，我们给他们家仓库的墙批的腻子、贴的瓷砖，墙贴的红瓷砖，地贴的是小砖。墙面的红色的墙砖只贴了一百多平方米，只贴了一面墙，另外三面墙刷的乳胶漆。地砖也贴了一百多平方，也是红的砖。墙砖和地砖都是300的尺寸。房子总共是三百多平方米，总共贴了一百多平方米瓷砖，其他是水泥地坪。被告方认为：廖鹏胜的证人证言证明争议房屋在拆迁时，房屋的部分地砖、墙砖和腻子、乳胶漆都是以前房东装潢的。原告方对以上证人陈述的真实性有异议，认为：证人所讲的关于墙砖的尺寸和颜色与事实不符。其陈述与我们提交的书面证据不一致。本院认为：该证人证言所称装潢的墙砖与地砖的颜色、尺寸等均与事实不符，故该证人证言本院不予采信。

三、经被告方申请证人廖雷雨出庭作证的证人证言，证明：我与赵某某是帮她装修房屋时认识的。2012年7、8月份的时候，我去给赵某某批的腻子、贴的砖，具体面积想不起来来，装修材料是房东提供的，我们只干活。瓷砖是红色的小砖。墙砖和地砖是一样的，都是红色的小砖，规格也是一样的。被告方认为：廖雷雨的证人证言，证明该房屋拆迁时，房屋的部分地砖、墙砖和腻子乳胶漆都是以前房东装潢的。被告方对证人证言有异议，认为：两证人证言前后矛盾，陈述与事实不符。本院认为：该证人证言所称装潢的墙砖与地砖的颜色、尺寸等均与事实不符，故该证人证言本院不予采信。

经审理查明：原告孙某系田家庵某快餐店业主。2013年3月1日，赵某某以曾用名赵红艳（甲方）与翟国富（乙方某快餐）签订仓库出租合同。合同约定：“一、甲方将自建的坐落在某处房屋，面积大约300平方米出租给乙方作为仓库使用。二、租赁期为5年，从2013年3月6日起至2018年3月7日止，房屋租金每年一付，每年26000元人民币，大写贰万陆仟元整。三、乙方不能改变房屋主体结构，须交押金贰仟元，合同期满以后，房屋无损坏如数退还押金……六、租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除，甲方退还没到期已交的费用……”同日，赵某某收到某快餐仓库租金26000元，并收到房屋押金2000元。孙某认可其已授权委托翟国富与赵某某签订仓库出租合同。2013年3月9日，某快餐店对该房屋进行装修，因原告方未能向本院提交施工预算单或结算单，故原告方提交的证据仅能证实原告方已在该房屋内安装冷库，无法证实装修的其他具体项目。2013年11月因该房屋需要拆迁，原告方将仓库搬出。现原告方以“被迫搬迁，但未获得任何补偿”为由诉讼来院，请求判令：1、解除仓库出租合同；2、被告支付剩余租金10666元；3、被告支付拆迁补偿款属于原告的部分80719.5元；4、被告承担诉讼费用。

另查明：安成镇人民政府（甲方）与陈多华（乙方）签订拆迁安置协议书，约定：“二、乙方的房屋及地面附属物系经现场测量、清点、具体类别、数量、系经甲乙双方已签字认可。根据（淮府办（2013）38号）、（淮府办（2013）39号）文规定标准规定，甲方支付乙方拆迁补偿费及在规定时间内拆除的房屋奖励款合计合计282998.7元……四、如果乙方在2013年10月31日前（包括当天）腾空房屋、交出钥匙，具备拆除条件的，甲方给予乙方1户×2万元=20000元奖励……五、经测算乙方房屋附属物、临时安置费、奖励金额等费用合计326398.7元。六、乙方属产权调换安置户，经测算扣除产权调换面积价值金额148500元，扣除预支乙方房租、搬家费及奖励合计29000元，甲方支付乙方剩余各项补偿费，计148898.7元。十、本协议签订后，乙方须在3日内自行搬离，并将房屋交予甲方。”2013年10月26日安成次中心建设项目集体土地房屋征收登记表显示，被征迁户为陈多华，地面构筑物、添建物及附属物补偿金额共计38395.3元。经淮南市安成镇人民政府委托，安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司于2013年11月30日出具陈多华家冷库搬迁费用估价报告，估价结果为：冷库搬迁价格为5601元。本案被告赵某某系陈多华亲属。本案庭审中，原告方对被告赵某某的身份无异议，被告赵某某对在本案中承担相应的责任亦未提出异议。

再查明：2014年5月26日16时5分，翟国富曾报警，称：其租了陈传锐的房子，两人签有租房协议，去年安成村拆迁，拆房补偿款里有一项为经营补偿款是补偿给他的，陈传锐得到后没有给他。淮南市公安局泉山派出所接到110指挥中心的指令出警后，翟国富与陈传锐均到泉山派出所接受调查。2014年6月20日泉山派出所出具“关于翟国富与陈传锐之间纠纷的接警情况说明”中已明确：陈传锐说剩下的租房款已经退给翟国富，翟国富也说剩下的房租已经退给了他，双方的矛盾点在翟国富说陈传锐收到的拆迁办补偿款中有经营补偿款是属于他的。本案审理过程中，本院曾多次组织双方当事人调解，但因差距较大，调解未果。

以上事实，有原被告提交的证据材料、庭审笔录、谈话笔录及调解笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为：一、关于原告请求判令解除仓库出租合同。赵某某以曾用名赵红艳（甲方）与翟国富（乙方某快餐）签订仓库出租合同，系双方真实意思的表示，双方已实际履行仓库出租合同8个月。现因该房屋被拆除，已无法继续履行合同，加之双方当事人签订的仓库出租合同中已明确约定：“六、租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除，甲方退还没到期已交的费用。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故原告方主张解除仓库出租合同，本院予以支持，该合同自原告的店铺搬出该租赁房屋时予以解除。

二、关于原告主张被告支付剩余房屋租金10666元。本案中，双方已实际履行仓库出租合同8个月，赵某某收取原告方一年的房屋租赁费26000元及押金2000元中，扣除原告应支付的8个月的房屋租金：26000元÷12月×8月=17333.33元，被告方应退还原告剩余房屋租金26000-17333.33元=8666.67元和押金2000元。但因淮南市公安局泉山派出所出具的“关于翟国富与陈传锐之间纠纷的接警情况说明”中，已明确翟国富自行认可：已收到剩余的房屋租金，故原告方主张赵某某退还剩余房屋租金，无事实依据，本院不予支持。但被告方没有提交证据证实押金2000元已经退还原告方，故该项诉讼请求本院予以支持。

三、关于原告主张被告支付拆迁补偿款属于原告的部分80719.5元。本案庭审中，原被告双方均认可冷库搬迁费5601元归原告方所有，故该项诉讼请求本院予以支持。至于其他装潢赔偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。故因政府拆迁导致原被告双方签订的仓库出租合同解除，该房屋剩余的装饰装修残值损失，应由双方分担。但原告方提交的装修工程合同无相应的施工预算单或决算单证明其具体的工程项目，故无法明确该房屋的装饰装修的归属。另被告方向本院申请的证人所作证言中，关于装潢的部分内容与实际亦不相符，故本院根据现有证据，依法酌定被告应给付原告装潢折价款15000元。关于原告方要求被告给付停产停业损失。本案庭审中，原告方称42806.4元系停业停产损失费应归其所有，缺乏事实及法律依据。因从本案现有证据中，无法证实42806.4元系停业停产损失费。加之争议的租赁房屋被拆除，系被告的租赁物灭失，无法再通过房屋获得相应的利益，从而存在相应的损失。而原告对该房屋原本即为租赁使用，该房屋被拆迁后，原告方可另觅他处继续经营。现原告主张该费用归其所有，显然既不合情理亦不合法理，故本院不予支持。

综上，被告应给付原告方房屋押金2000元＋冷库搬迁费5601元＋装修折价款15000元=22601元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告孙某的委托代理人翟国富与被告赵某某（赵红艳）签订的仓库出租合同自原告的店铺搬出租赁房屋时予以解除；

二、被告赵某某于本判决生效之日起十日一次性给付原告孙某租房押金2000元、冷库搬迁费5601元、装修折价款15000元，合计22601元；

三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费2085元，依法减半收取1042.5元，由被告赵某某负担182.5元，由原告孙某负担860元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。

审判员　闫军

二〇一四年十一月二十日

书记员　金鑫

租赁合同纠纷