广东省珠海市香洲区人民法院

民事判决书

（2014）珠香法民三初字第946号

原告：珠海市某斯房地产投资咨询有限公司。

负责人：冯某某。

委托代理人：谢某某，女，汉族，19**年**月**日出生。系该公司置业经理。

被告：郭某某，男，汉族，19**年**月**日出生。。

委托代理人：徐德廷，广东非凡律师事务所律师。

委托代理人：崔彦征，广东非凡律师事务所实习律师。

原告珠海市某斯房地产投资咨询有限公司诉被告郭某某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨擎轩独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢某某，被告委托代理人徐德廷、崔彦征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2013年11月14日，原告作为居间方与被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的座落于珠海市香洲情侣北路**号（每一间花园）13栋2203号的房屋以人民币为112.2万元的成交价格出售。2013年11月22日，原告作为居间方促成买方汪冶宇按被告的成交价格在《房地产买卖合同》签字，自此《房地产买卖合同》生效。合同签订后，原告通过短信、催告函、电话等方式多次通知被告《房屋买卖合同》已生效、请及时履行合同，同时买方汪冶宇也积极按照合同的约定准备了贷款资料，但被告均以已出售为由拒绝履行。2013年12月10日被告在明知《房地产买卖合同》）已经成立并生效的前提下，擅自转让了涉案房屋给第三人，并加快出证，于2013年12月13日领走。

被告“一房二卖”的行为，构成了根本违约，造成原告损失《房地产买卖合同》第十三条约定的佣金人民币44000元。为维护原告的合法权利，特起诉至法院，请求判令被告支付原告佣金损失人民币44000元，滞纳金38740元，共计82740元。

被告辨称，一、被答辩人所提供的《房地产买卖合同》不具备合同内容，该合同不成立。

被答辩人当时提供给答辩人的《房地产买卖合同》是一个空白的合同版本，没有填写具体合同内容。被答辩人现在提交的《房地产买卖合同》上面的合同内容、被答辩人的盖章、以及所谓买方“汪冶宇”的签名，都是被答辩人在知道答辩人出售2203房后填写的，根据《合同法》第十二条之规定，该《房地产买卖合同》不成立。

二、被答辩人作为“居间人”不能与答辩人签订《房地产买卖合同》，该合同不成立。

《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房地产买卖合同必须是买卖双方才具有签订该合同的主体，被答辩人只是“居间人”，其不具备买方的主体资格，其所称与答辩人签订了《房地产买卖合同》不符合法律规定，该合同不成立。

三、被答辩人所称与答辩人签订的《房地产买卖合同》只有卖方，没有买方，缺少构成合同的主体要件，该合同不成立。

《房地产买卖合同》必须是买卖双方经过协商确定相关合同内容后签订才构成合同，缺少任何一方都不能构成“合同”，即：没有合同双方的主体，根本就不存在合同，该合同不成立。

四、被答辩人不是答辩人的委托代理人，没有处分答辩人2203房的权利，该《房地产买卖合同》不成立，没有法律效力。

被答辩人不是答辩人的委托代理人，也没有答辩人的授权及委托，其只是“居间人”向答辩人提供订立合同的媒介服务，无权对于答辩人的2203房进行处分，其与所谓买方“汪冶宇”签订的《房地产买卖合同》不成立，没有法律效力。

五、被答辩人没有与所谓的买方“汪冶宇”签订《房地产买卖合同》，更没有向答辩人通知所谓签订“《房屋买卖合同》”，该合同不成立，没有法律效力。

事实上，答辩人在出售2203房之前，被答辩人根本就没有提供居间服务，更没有找到过任何买方，当被答辩人知道答辩人出售房屋后，利用答辩人当时基于对其的信任所签订的空白合同，为了获取非法利益，找到所谓的买方“汪冶宇”签名，并且将时间倒签至房屋出售前的时间，完全就是“虚假的”，然而“通知”没有办法伪造的，因为事实是客观存在的，是不可能伪造的，所以被答辩人既没有签订所谓签订的《房屋买卖合同》，更没有通知答辩人，该合同不成立，没有法律效力。

六、根据被答辩人提供的“虚假的《房地产买卖合同》”，被答辩人提供的所谓买方“汪冶宇”没有按照《房地产买卖合同》履行，买方没有按照该合同约定支付保证金，违反该合同第2.1条“买方在签署本合同时交保证金人民币5000元予以经纪方”之规定，根据该合同第11条之规定，买方“汪冶宇”应当承担20%违约责任，向答辩人支付20多万元的违约金，答辩人保留追究的权利，并且答辩人有权再将2203房转让任何人。根据该合同第14条之规定，被答辩人所谓的佣金也只能向违约的买方“汪冶宇”主张了！

另，根据本案被答辩人的《民事起诉状》及证据材料均证明了所谓买方“汪冶宇”没有支付保证金，如果有支付就一定应当做为事实表述，并且做为证据提交。假如被答辩人再提供所谓的收取保证金的证据，那就只有一个可能性，就是被答辩人再次伪造证据，那就请求法院对于其予以严厉的法律制裁，以维护法律的神圣和威严！

综上，被答辩人所称的《房地产买卖合同》既不成立，也没有法律效力，而且也无权向答辩人主张所谓的“佣金”及滞纳金，请法院依法驳回被答辩人的无理诉讼请求。

经审理查明，2013年11月22日，被告与汪治宇签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将座落于珠海市香洲情侣北路**号（每一间花园）13栋2203号的房屋出售给被告，房屋总价1122000元。原告作为经纪方在该合同上签署。合同第2.1条约定，定金人民币30000元。支付方式如下：买方在签署本合同同时交保证金5000元予以经纪方。若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转达为定金。买方在卖方签署本合同（）工作日内给付定金余款25000元，买方在规定时间内补足定金予经纪方都视为卖方已签收定金。合同第11条规定，如买方未足额支付定金的，卖方有权要求买方按成交总价的20%承担违约责任。且卖方有权再将该物业转让于任何人。第13条规定，基于经纪方提供之服务，买卖各方应向经纪方支付佣金22000元。第14条规定，卖方或买方任何一方未能履行本合同之条款，导致交易不能完成，则违约方须向经纪方支付买卖双方应付的全部佣金。合同另有特别约定，本合同履行过程文件及通知以特快传递或挂号信的形式邮寄至买卖双方确认之地址即视为送达。

合同签订后，原告收取买方汪治宇支付定金5000元，但没有转交被告。后被告于2013年12月14日将上述房屋转让予他人。原告向被告追索佣金无果，遂起诉来院。

本院认为，原告向被告提供房屋买卖信息，并促成被告与房屋买方签订《房地产买卖合同》，双方形成合法有效的居间合同关系。原告可依法享有收取相关报酬的权利。

合同签订后，根据合同约定的定金条款，定金金额为30000元，买方应于合同签署时支付5000元给经纪方，余款在一定时间内补足。由于买方未按合同规定向被告支付定金30000元，导致合同没有继续履行。原告称被告没有将房产证交付经纪方验证，故不同意将定金5000元支付被告。该主张与合同约定的有关定金支付方式不符。被告根据合同第11条的规定，对买方未足额支付定金的，可以向买方主张违约责任，有权将合同所涉物业转让他人。后被告于12月14日将案涉物业转让他人，表明其实际解除与买方的房屋买卖合同关系。造成上述房屋买卖合同解除的责任，是买方未在合理期间内足额支付定金，买方应对此承担违约责任。根据合同第14条规定，卖方或买方任何一方未能履行本合同之条款，导致交易不能完成，则违约方须向经纪方支付买卖双方应付的全部佣金。因此，原告促成买卖双方达成房地产买卖合同，可以获取相应的报酬。因买方的违约行为导致房地产买卖合同不能继续履行，原告仍可依据合同的规定，向合同违约方主张买卖双方应付的全部佣金。被告在上述合同履行中并无过错，并非违约一方。原告向其主张买卖双方应付的全部佣金44000元及滞纳金，没有事实与法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：

驳回原告珠海市某斯房地产投资咨询有限公司的诉讼请求。

案件受理费934元，由原告珠海市某斯房地产投资咨询有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。

审判员　杨擎轩

二〇一四年八月十一日

书记员　阳伟萍

合同纠纷